Приведем реальную ситуацию, которая произошла в Минске. Быть может, для кого-то она станет уроком на будущее. Все имена в статье по этическим соображениям изменены.
Не заключить договор.
Елена была рада новому варианту съемной квартиры: дом хоть и постройки полувековой давности, но расположен в удачном месте - и до проспекта Победителей недалеко, и в университет можно за полчаса пешком дойти. Однокомнатная квартира с потолками под 3 метра, маленькой кухонькой и с душем вместо ванны выглядела вполне уютно. Но если бы девушка знала, чем эта радость обернется, возможно, прошла бы мимо такого "удачного" варианта.
Хозяйка Клавдия Семеновна была из разряда тех, кто любит, чтобы все было так, как она сказала. Заключили договор найма на полгода. Именно через этот период у Елены заканчивалась временная регистрация в Минске. Платить одной за квартиру девушке было не по карману. Поэтому изначально в договоре прописали половину от стоимости аренды и устно договорились, что Елена подыщет себе соседку по комнате.
Все варианты поиска среди знакомых девушки не дали желаемого результата. Пришлось использовать крайний вариант - поиск в Интернете. Искать таким образом себе соседа по квартире подобно приобретению кота в мешке. Так и получилось.
Ирина была примерно такого же возраста, как и Елена. Большую часть времени она проводила на работе (смены по 12 часов). Какой-либо договор найма с девушкой никто заключать не собирался. Когда в ЖРЭО оформляли договор между Еленой и Клавдией Семеновной, на логичный вопрос, заключать ли такой же договор позже со вторым квартирантом, юрист ответила: "Никаких документов больше подписывать не надо. Можете вселить в квартиру хоть пять человек". Но это же касается бумаг на взимание налога со сдачи квартиры внаем, а не установления отношений между арендодателем и арендаторами.
То ли не так задали вопрос, то ли его не так услышали, но ответу поверили.
Помощник адвоката адвокатского бюро "ВМП Власова, Михель и партнеры" Светлана КУНЦЕВИЧ объяснила корр. "БР", что со вторым арендатором должны были заключить либо договор найма между арендодателем и арендатором, либо договор поднайма между двумя арендаторами.
Промолчать. Слепо верить.
Ответственность за порядок в квартире хозяева возложили на Елену, и та с обязанностью справлялась. Квартиру оплачивала сразу за два месяца вперед. Дома всегда были чистота и порядок, чужих не водили. Но стоило Елене отлучиться в командировку, как от этого правила Ирина могла отступить. Но она всегда умело выкручивалась.
Поначалу Клавдия Семеновна имела привычку приезжать в гости к Елене без предупреждения. Неожиданные проверки ничего плохого не выявляли, пока квартирантка жила одна.
Приехав однажды после выходных, Елена замерла между вторым и третьим этажами: входная дверь в квартиру выглядела так, как будто ее взломали. Верхний замок открывается с натугой. Первая мысль: "Обворовали?" Дозвонившись до Ирины, девушка услышала: "Забыла ключи дома, пришла поздно, хозяйку тревожить не стала. Дверь взломали. Ломом. Мне так стыдно перед тобой. Я думала, пока ты приедешь, я все починю". Пообещала все исправить. Купила новый кнопочный замок, дверь отремонтировали.
На этот раз Елена поверила. Соседку прикрыла, хозяйке, пока ремонтировали дверь, ничего не говорили. Но когда та все увидела, негодованию ее не было предела. Обмолвилась о замене двери, но никто этому особого внимания не придал.
Вскоре Елена заметила, что верхний замок, фиксирующий дверь против вскрытия, плохо закрывается. Уходя как-то на работу, она вообще едва прикрыла дверь. Попасть в квартиру смогла только с посторонней помощью. На этот раз, Елена все же сказала хозяйке о том, что замок вышел из строя.
Разрешать ситуацию не по закону.
Буквально через неделю Ирина тихо съехала с квартиры, никого не предупредив. Позвонила хозяйке уже постфактум. На следующее же утро Клавдия Семеновна приехала к Елене договариваться, как быть дальше. Вспомнила о верхнем замке, проверила вхолостую своим ключом. Работает. Лена еще удивилась: почему хозяйский ключ и открывает, и закрывает на все четыре оборота, в то время как Лена своим ключом не может сделать и пол-оборота?
В итоге Клавдия Семеновна настояла на замене двери. Предложила разделить сумму на троих. Спрашивается, при чем тут Елена? Да, не сказала, пожалела, да, официальный арендатор, который несет ответственность за порчу имущества. Но дверь же она не ломала, соседи видели, кто виновен.
Ирина на контакт выходить отказалась. Клавдия Семеновна нашла мастера и взяла с Елены залог за новую дверь - 200 USD, практически полсуммы от полной стоимости. Остальную часть внесла сама хозяйка. Когда мастер проверял замок, дала Еленин ключ. Мол, дверь-то испортили, дверь перекошена, что тут замки менять. Замена замка вышла бы раза в три дешевле. Но зачем? Клавдии Семеновне нужна новая дверь.
А назавтра Клавдия Семеновна позвонила Елене и сказала, чтобы та съехала, раз хочет договор найма продлевать на полгода, а не на год. Елена начала все соотносить. Нашла еще одну связку ключей и поняла, что поврежден был не замок, а именно ключ.
На том и разошлись. Елена съехала с квартиры, а денег ей так никто и не возместил.
Мы попросили прокомментировать данную ситуацию адвоката Минской областной специализированной юридической консультации, эксперта журнала "Юрист" Ольгу ГЕРМЕНЧУК:
- Частью первой статьи 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь предусмотрено, что договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
В описанной ситуации договор найма был заключен только с Еленой.
Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает передачу жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю по решению сторон по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта.
В данной ситуации Елене стоило бы настоять на следующем:
- во-первых, на заключении Клавдией Семеновной договора найма жилого помещения с Ириной;
- во-вторых, на передаче квартиры во владение и пользование по акту приема-передачи.
Данный акт составляется в произвольной письменной форме без регистрации в каком-либо органе. Однако составление акта - это право сторон, но не обязанность.
В данном акте сторонам следовало отразить все имущество, передаваемое в пользование, его состояние, в том числе указать и входную дверь.
При выполнении данных условий Елена, обнаружив дверь в неисправном состоянии после ее взлома, должна была письменно уведомить Клавдию Семеновну о случившемся. В таком случае причиненный ущерб возмещала бы Ирина, поскольку согласно пункту 1 статьи 933 Гражданского кодекса Республики Беларусь вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим его.
Вместе с тем действия Клавдии Семеновны по взиманию с Елены 200 USD являются необоснованными по следующим основаниям.
Во-первых, при передаче во владение и пользование жилого помещения между наймодателем (Клавдией Семеновной) и нанимателем (Еленой) акт приема-передачи не заключался. Соответственно, у наймодателя отсутствовали доказательства того, в каком состоянии находилась входная дверь в момент передачи квартиры.
Таким образом, Елена могла отказаться от уплаты 200 USD, а Клавдии Семеновне пришлось бы долго и упорно доказывать в судебном порядке, что при передаче квартиры входная дверь находилась в исправном состоянии. Как показывает практика, доказать такое обстоятельство очень сложно.
Во-вторых, поломка дверного замка не является основанием для замены самой двери. В описанной ситуации достаточно было произвести замену замка, а как выяснилось позже - всего лишь ключа.
Также Клавдия Семеновна нарушала действующее законодательство, приезжая в квартиру без предупреждения. Вместе с тем частью 1 статьи 54 Жилищного кодекса предусмотрено, что наймодатель жилого помещения имеет право требовать доступа в жилое помещение, являющееся предметом договора найма жилого помещения (в согласованное с нанимателем жилого помещения время и в его присутствии).
Таким образом, в описанной ситуации усматривается, что наймодатель не только получил прибыль от сдачи квартиры, но и за чужой счет приобрел входную дверь, не имея на это законных оснований.
Чтобы избежать подобных ситуаций, О. Герменчук советует нанимателям настаивать на заключении договора найма жилого помещения и составлении акта приема-передачи, в котором следует отражать весь перечень передаваемого имущества или его состояния.
"Выполнение нескольких несложных правил в дальнейшем поможет избежать неприятных ситуаций с недобросовестными "сожителями" и хозяевами", - резюмировала адвокат.
