Предсказуемые итоги

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" представил ценовой обзор рынка недвижимости г. Минска.

Офис выгоднее построить, чем купить.

В декабре 2013 г. квадратный метр в бизнес-центрах классов "В" и "С" при долевом строительстве предлагался по ценам от 1.400 до 3.300 USD/кв. м с НДС. Среднегодовой темп роста цены квадратного метра по этим классам составил около 5%, или 87 USD.

Наибольший рост цен на офисные помещения класса "В" - 13%, или 247 USD. Среднегодовой темп роста цены квадратного метра на офисные помещения класса "С" составил 9%, или 151 USD. На конец года цена 1 кв. м офисов класса "В" поднялась до уровня 2.211 USD с НДС, а класса "С" - до 1.754 USD с НДС.

В июле прошлого года произошел резкий скачок средней цены квадратного метра на офисные помещения класса "С". Подъем обусловлен искусственным 25-процентным поднятием цен в одном из строящихся объектов. Однако неоправданно высокий для данного класса качества уровень стоимости не был принят рынком. Уже в августе цены начали опускаться до приемлемого уровня.

На вторичном рынке современных офисных помещений, расположенных в бизнес-центрах, в декабре 2013 г. предлагали к продаже офисные помещения классов "В" и "С" по средней цене 2.477 USD/кв. м с НДС и 2.152/кв. м USD с НДС соответственно. Средняя цена составила 2.301 USD с НДС, что на 4%, или 80 USD, превышает среднюю цену в ноябре.

Прирост средней стоимости квадратного метра, по утверждению специалистов, произошел за счет увеличения цены предложения офисных помещений класса "С" на 7%, или 143 USD. По классу "В" из-за колебаний цен предложения средняя цена по итогам месяца опустилась на 3%, или 82 USD. По отношению к средней цене за год офисы класса "В" в декабре выросли в цене на 8%, или 189 USD, класса "С" - на 9%, или 181 USD.

Средняя цена офисных помещений, расположенных вне бизнес-центров (встроенные в жилые, торговые и административные здания, а также отдельно стоящие офисные объекты), в декабре сформировалась на уровне 1.943 USD/кв. м с НДС.

Цены на такие помещения неравнозначные. В зависимости от местоположения предлагаемого на продажу помещения, его состояния (наличия ремонта, функциональной составляющей) и площади можно было купить офис от 850 до 4.200 USD/кв. м с НДС. Как правило, минимальные цены характерны для Заводского района и для помещений большой площади. Максимальные значения цен приходятся на помещения малого и среднего метража, а также расположенные в районе проспекта Независимости.

Аренда современных офисных площадей за год подорожала в среднем на 10%, или 2,2 EUR/кв. м. Арендные ставки выросли во всех классах качества, но в большей степени - на офисы класса "В" - на 14%. Офисные помещения классов "А" и "С" подорожали в среднем на 7 и 11% соответственно.

В последний месяц 2013 г. офисные помещения современного формата, находящиеся в бизнес-центрах, предлагали на рынке г. Минска по следующим арендным ставкам с учетом НДС: класс "А" - 34 EUR/кв. м, класс "В" - 20,6 EUR/кв. м, класс "С" - 17,3 EUR/кв. м.

Если по итогам ноября было отмечено некоторое снижение арендных ставок по сравнению с предыдущим месяцем, то по итогам декабря снижение незначительное. Можно сказать, что арендные ставки остались на уровне ноября.

Стабильно развивающийся рынок.

В 2013 г. на вторичном рынке торговой недвижимости современного формата, расположенной в торговых центрах г. Минска, среднегодовая стоимость квадратного метра составила 3.209 USD с НДС. По итогам декабря средняя стоимость предложения составила 3.211 USD с НДС, что лишь на 10 USD больше средней цены в ноябре. По отношению к январю 2013 г. рост составил 20 USD, или 0,6%.

В течение года собственники неоднократно пытались искусственно поднять цены на предлагаемые к продаже торговые помещения, но в итоге рынок корректировал цены до приемлемого для покупателя уровня. Максимальное значение средних цен в течение года достигало уровня 3.476 USD/кв. м с НДС, а минимальное - 3.000 USD/кв. м с НДС.

Прочие торговые помещения (как встроенные в объекты жилого и административного фонда, так и располагающиеся обособленно) предлагали в декабре от 1.200 до 2 тыс. USD/кв. м с НДС. Как и в случае с любым другим объектом купли-продажи, для торговых помещений на вторичном рынке большое значение имеет их состояние. Но решающими факторами, напрямую влияющими на ценообразование и определяющими прибыльность торгового объекта, являются его месторасположение и назначение.

Как показал 2013 г., будущим покупателям качественных торговых помещений вне торговых центров (расположенных на достаточно оживленных улицах, не требующих дорогостоящего ремонта, имеющих отдельный вход и т. п.), предназначенных для реализации непродовольственной группы товаров, необходимо рассчитывать, что в этом году их средняя стоимость будет начинаться от верхнего декабрьского ценового предела в размере 2.000 USD/ кв. м. И это несмотря на то, что в течение прошедшего года на продажу неоднократно предлагали торговые помещения по значительно более низкой цене.

На протяжении всего 2013 г. наибольшей популярностью у покупателей пользовались помещения площадью до 100 кв. м.

За 2013 г. средние ставки аренды на торговые помещения современного формата изменялись в пределах от 25 до 35 EUR/кв. м с НДС. Пик цен пришелся на ноябрь и декабрь, когда уровень средних арендных ставок составлял 34 и 35 EUR/кв. м с НДС соответственно. Таким образом, по итогам декабря уровень средних арендных ставок превышал уровень таковых по состоянию на начало года на 25%, или 7 EUR/кв. м.

Резких подъемов и падений уровня цен в течение прошедшего года аналитики агентства не отмечали. Вместе с ростом стоимости аренды это характеризует белорусский рынок аренды торговых помещений современного формата как стабильно развивающийся.

Уровень спроса в течение 2013 г. был достаточно стабильным. Некоторое снижение наблюдалось лишь в последние месяцы года. Для арендаторов наиболее популярными оказались торговые помещения площадью до 50 кв. м. На следующем месте по популярности находятся помещения от 51 до 100 кв. м.

Популярность помещений малого формата вполне логична и объяснима. Малый бизнес всегда был и остается самым мобильным на рынке. А вот уже крупную торговую точку, обустроенную "под себя", арендатору гораздо более затратно сменить на иную. Отчасти из-за этого уровень спроса на торговые помещения от 300 до 1 тыс. кв. м весьма низок. Что касается помещений площадью свыше 1 тыс. кв. м, то здесь ситуация достаточно противоречивая. С одной стороны, операторов непродовольственной группы товаров, заинтересованных в подобных площадях, немного. А с другой стороны, спрос, предъявляемый ими, остается неудовлетворенным.

"Причиной этого является недостаточный объем предложения, соответствующего требованиям по расположению объекта либо формату торгового центра. В скором времени в связи с выходом на рынок новых качественных торговых площадей данная ситуация должна измениться в лучшую сторону", - комментирует ситуацию начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Астрейко.

Как отмечают аналитики рынка недвижимости, в 2014 году уровень арендных ставок будет нестабильным. Причинами будут прежде всего противоречивая экономическая ситуация в стране и темпы ввода новых торговых объектов. Продолжительный бурный рост стоимости аренды в текущем году маловероятен, так как арендные ставки на торговые помещения, пусть и современного формата, все-таки уже достаточно высокие, в том числе по сравнению с уровнем ставок аренды в соседних странах. Корректирующим фактором ценообразования будут в первую очередь выступать темпы поглощения новых торговых площадей рынком.

Сентябрьские коррективы.

Средняя цена квадратного метра в новостройках в декабре осталась на уровне октября 2013 г. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1% и составила 1.650 USD.

В последние месяцы 2013 г. разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными квартирами снизилась, чего не скажешь о начале прошлого года. В период с января по май данный уровень был наиболее высоким - около 7,5%. А уже начиная с июня по декабрь ценовой разрыв стал постепенно снижаться и составлял в среднем 3,6%. При этом самая малая разница в цене была отмечена в октябре 2013 г. - менее 1%.

По итогам декабря специалисты констатируют превышение стоимости квадратного метра однокомнатных квартир над его ценой в двухкомнатных, в среднем на 3,2%.

Средняя стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в декабре 2013 г. составила 1.697 USD/ кв. м, двухкомнатных - 1. 644 USD/ кв. м и 1.624 USD/ кв. м - квартир с тремя и более комнатами. При этом в последний месяц года многиие коммерческие застройщики при условии заключения покупателем договора на долевое строительство либо покупку уже готового нового жилья до 31 декабря предлагали скидки и более выгодные условия оплаты.

По сравнению с ноябрем в декабре средняя цена квадратного метра квартир элит-класса выросла на 50 USD, или 1,9%, и составила 2.718 USD, бизнес-класса - на 20 USD, или 1,2%, 1.629 USD. А вот квадратный метр квартир экономкласса подешевел на 20 USD, или на 1,4%, и стоил 1.400 USD.

Самым дорогим для покупки квартир на первичном рынке жилья в декабре оказался Партизанский район Минска. Средняя цена предложения здесь составляет 2.243 USD/кв. м. На втором и третьем местах - Центральный и Ленинский районы со средними ценами квадратного метра 1.842 USD и 1.783 USD соответственно.

На вторичном рынке жилья в течение 2013 г. минимальный уровень цен на квартиры стандартных потребительских качеств отмечался в начале года. Стоимость квадратного метра тогда была на уровне 1.278 USD. Пик ценообразования пришелся на сентябрь, когда стоимость квадратного метра поднялась до уровня 1.675 USD. Средняя же цена в декабре сформировалась на уровне 1.562 USD/кв. м, в частности, на однокомнатные квартиры - 1.718 USD/кв. м, двухкомнатные - 1.493 USD/кв. м и трехкомнатные - 1.401 USD/кв. м.

Максимальные цены на квартиры с ремонтом и мебелью, а также построенные в период с 2008 года пришелся на сентябрь прошлого года. Тогда цена квадратного метра была на уровне 1.893 USD. В декабре она составила 1.781 USD/кв. м, что на 3% ниже средней стоимости аналогичного предложения в ноябре. Но даже с учетом снижения цены по итогам декабря средняя цена увеличилась по отношению к началу года на 13%.

По сравнению с началом 2013 года наибольший темп роста стоимости аренды жилья в Минске отмечен у двухкомнатных квартир - 20%, или 78 USD. Стоимость аренды однокомнатных и трехкомнатных квартир увеличилась в среднем на 19%, или 60 USD, и 18%, или 78 USD, соответственно.

Самые низкие цены на аренду квартир действовали в период с января по февраль. Самые высокие были зафиксированы в октябре. Тогда средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры поднялась до 397 USD, двухкомнатной - до 485 USD и трехкомнатной - до 521 USD. Но данное повышение не прижилось на рынке и уже в ноябре цены снова опустились до приемлемого для рынка уровня.

Но все же последствия "студенческого бума" не оставили в покое столичный рынок аренды жилья. Продолжает действовать уровень цен, заданный резким их подъемом в преддверии начала учебного 2013 г. Тогда цены в течение месяца выросли в среднем на 16%, или 62 USD. И если бы не кратковременное повышение цен в октябре (в среднем на 4%), то можно было бы сказать, что цены до конца года установились на одном уровне. Так, однокомнатные квартиры в ноябре - декабре 2013 г. сдавали в аренду в среднем за 375 USD с учетом стоимости коммунальных платежей, а двух- и трехкомнатные - по 475 и 506 USD соответственно.

Читайте нас в: