О последних новостях минского рынка коммерческой недвижимости рассказал в интервью корреспонденту "БР" директор ООО "Твоя столицаинвест" Юрий ПОПОВ:.
- Идея проведения интернет-аукциона возникла у нас в связи с ситуацией, в которой находится сегодня рынок коммерческой недвижимости.
Проводя еженедельный мониторинг рынка, мы пришли к выводу, что за I квартал текущего года предложение на рынке аренды офисных помещений выросло на 30-35%. Это обусловлено, с одной стороны, появлением на рынке новых объектов, с другой - кризисом. Последний вынуждает многих арендаторов сокращать арендуемые площади или вообще искать более дешевые варианты аренды, если не удается договориться с прежним арендатором о снижении арендной ставки.
В целом ставки аренды снизились, причем существенно, даже если судить по ценам предложения. Реальные же ставки еще процентов на 15-20 ниже цен предложения.
Выросла доля вакантных площадей. Так, по некоторым объектам класса "А" до 20% помещений по несколько месяцев пустуют, потому что собственники удерживают докризисные ставки. Причем если на растущем рынке условия диктовали все-таки арендодатели, то сегодня - арендаторы.
Из-за того, что арендаторы не могут больше платить докризисные суммы за аренду, а арендодатели психологически не готовы к таким быстрым переменам, возникает большой дисбаланс между ценами предложения и ценами спроса. Выяснить реальные рыночные ставки на сегодня - одна из задач аукциона.
- Юрий Николаевич, но ведь это же нормально, когда спрос на 30% превышает предложение.
- Согласен. Но при условии, если это превышение стало результатом постепенного насыщения рынка объектами, а не ухудшения финансового состояния арендаторов, что происходит сейчас.
К сожалению, приходится констатировать, что рынок стал вести себя по-рыночному благодаря кризису, а не благодаря саморазвитию. И именно по этой причине возник дисбаланс между ставками предложения и спроса, который тормозит сделки. То есть в таком положении рынок не работает. Арендаторы и арендодатели с трудом находят друг друга, с трудом договариваются о цене. При этом из-за закрытости рынка сохраняется большая доля вероятности завышения и занижения арендных ставок.
В результате мы решили применить новую технологию реализации объектов, которая позволит, как мы надеемся, одновременно разрешить несколько возникших проблем.
Мы намерены организовать интернет-аукцион по сдаче в аренду офисных помещений. Площадкой для проведения торгов станет наш сайт www.t-s.by. Уже есть договоренность с некоторыми арендодателями, которые согласны участвовать в таком аукционе.
Суть аукциона заключается в следующем. Объекты выставляются по минимальной ставке, которая приемлема для арендодателя и учитывает сегодняшнюю ситуацию на рынке.
Аукцион будет проходить в три этапа. На первом этапе после объявления о его проведении будет осуществляться показ объектов потенциальным арендаторам, заинтересованным принять участие в торгах. Показами объектов с выездом на место будут заниматься специалисты Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт".
На втором этапе специалистами ИЦКН будет вестись прием заявок от участников торгов. Заявки должны будут подаваться по специально установленной форме. В ней участнику будет предложено указать, по какой ставке и на какой срок он намерен арендовать выставленное на торги помещение. Заявку можно будет подать в электронном виде, по факсу, доставить в офис организатора аукциона - ООО "Твоя столицаинвест". Поступившие заявки арендодатели проанализируют и выберут из них наиболее приемлемые предложения.
Понятно, что если выставить офис в бизнес-центре класса "А" по цене 10 ЕUR/кв. м, то будет, предположим, 18 или 20 потенциальных арендаторов. Если арендодатель выставит объект по 20 EUR/кв. м, то потенциальных арендаторов будет уже около 10. То есть торги нам покажут, какая ставка на самом деле реальная.
Таким образом, мы сможем привлечь внимание к объектам со стороны арендаторов и продемонстрировать арендодателям реальные потребности рынка. И самая главная цель, которую мы преследуем, - увеличить количество реальных сделок по сдаче в аренду офисных помещений. То есть мы всерьез намерены активизировать рынок.
- Участие в торгах бесплатное?
- Да. При этом участник, подавший заявку, может отказаться от заключения договора с арендодателем. В свою очередь, за арендодателем сохраняется право в любой момент снять свой объект с аукционных торгов, в том числе и не дождавшись окончания срока демонстрации объекта и аукционных торгов. Здесь нет жестких ограничений.
При этом все услуги, которые окажут наши специалисты при заключении договоров аренды, будут оплачиваться по факту проведения сделок как риэлтерские услуги в соответствии с действующим законодательством.
- То есть фактически аукцион, который вы намерены организовать, следует рассматривать как оказание риэлтерских услуг в форме интернет-торгов?
- Да. В современных условиях надо находить различные способы решения проблем участников рынка недвижимости, в нашем случае - арендаторов и арендодателей.
Об аукционе будет заранее широко объявлено в печатных СМИ, в Интернете, на радио. Объекты для участия в аукционе уже подбираются и ведутся переговоры с их собственниками. Все договорные отношения будут оформлены юридически в соответствии с действующим законодательством.
Естественно, мы заинтересованы в том, чтобы привлечь максимальное количество участников как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей.
Все результаты аукциона мы опубликуем. Если арендодатель захочет, будет объявлено, по какой ставке был арендован тот или иной объект.
Думаю, это будет интересно всем участникам рынка, заинтересованным в его открытости, в оптимизации всех тех процессов, которые на нем происходят, в определении реальных ставок на сегодня.
Естественно, мы хотим действовать в рамках законодательства, и все, что можно, мы откроем, а что нельзя - нет.
То есть наш аукцион станет одновременно и катализатором, и индикатором рынка аренды офисной недвижимости.
- А вы не допускаете мысли, что своими торгами можете испортить жизнь многим арендодателям, которые живут докризисными ставками и представлениями о рынке?
- Каким образом?
- Ведь сегодня многие субъекты хозяйствования арендуют помещения по докризисным ставкам. А тут они увидят, что есть объекты дешевле и качественнее, и их немало.
- Нашими клиентами являются как арендаторы, так и арендодатели. Реалии рынка известны всем. Что есть, то есть. И чем быстрее участники рынка научатся жить в новых условиях, тем лучше будет и арендаторам, и арендодателям.
