Цены на квартиры в Беларуси в 2024 году уже на максимуме?

Рынок недвижимости в 2024 году очень активен: люди покупают и новостройки, и вторичное жилье.

По данным НКА по сравнению с периодом 1 января – 1 декабря 2023 года количество сделок по квартирам в Минске выросло на 10%. При этом стоимость квадратного метра также увеличивалась на протяжении всего года, немного замедлив темп только осенью. Такой уровень цен можно было наблюдать только в 2013 – 2014 годах.

Kufar решил вместе с экспертами Сергеем Свяжиным (Куфар Недвижимость) и Андреем Чернышевым (АН «Твоя столица»)  сопоставить данные и проанализировали ситуацию рынка недвижимости.

– На текущий момент рост цен был обусловлен ростом спроса, который в свою очередь обеспечивался относительно доступным кредитованием и стабильным курсом. Текущее повышение курса доллара и рост процентов по кредитам немного снизят спрос. Это начнет немного останавливать рост цен, но ожидать снижения пока не стоит, так как рынок недвижимости инерционен, – Сергей Свяжин.

Ситуацию по части цен на вторичном рынке жилья Минска также сравнивают с периодом 2013 – 2014 годов. Тогда цены интенсивно росли, но с приходом Нового года все поменялось. И именно тогда наблюдался максимальный уровень цен на квартиры, которого мы еще не достигли.

– В ноябре 2024 года цена квадратного метра на вторичке в Минске снова достигла уровня 1590 долларов, как в августе 2013 года. Тогда цены выросли на 31% за год, но с середины 2014 года начали снижаться. Это было связано с мировым экономическим кризисом и ростом курса доллара – покупательская способность уменьшилась. Кредиты были дорогие – ставки по ним доходили до 36 – 40% годовых, что тоже влияло на рынок. Хотя доллар начал расти еще в середине 2013 года, цены двигаться вверх до конца года. Однако уже тогда было видно, что покупателей, готовых платить, становилось все меньше. Поэтому количество сделок начало снижаться, – Андрей Чернышев.

– На текущий момент нет резкого скачка на 50%, который случился в конце 2014 года, соответственно нет ситуации, что все предложения на рынке одномоментно стали в 1,5 раза дороже. Плавный рост курса дает возможность и продавцу, и покупателю более взвешенно принимать решения по сделке, – Сергей Свяжин.

Для сравнения: в ноябре 2013 года по данным АН «Твоя столица» в целом по Минску было продано всего лишь 720 квартир, в то время как в ноябре текущего 2024 года эта цифра ожидается на уровне 1450 проданных квартир. Среднемесячный показатель по количеству сделок на вторичном рынке Минска за 2013 год составлял 990 проданных квартир, а аналогичный показатель 2024 года – 1650 квартир.

– Переломный момент наступил в январе 2014 – как это всегда происходит в первый месяц года, покупатели сбавили обороты. Но в этот раз настолько, что за январь было продано всего лишь 600 квартир – на тот момент это было минимальное количество даже для января. И после такой просадки спроса на фоне ускорившего свой рост курса валют по инерции рынка цены еще продержались на одном уровне несколько месяцев, а затем пошли вниз.

Снижались цены вплоть до весны 2016 года. Итоговое снижение средней цены «квадрата» по факту сделок составило -38% или 658 долларов.

Период 2013 – 2014 годов служит показательным примером того, как интенсивный рост внезапно для многих сменился затяжным падением. Но даже тогда были видны индикаторы, которые предвещали скорую смену тренда на рынке.

В конце 2024 года, на наш взгляд, складывается в чем-то схожая ситуация. Уже который год мы видим стабильно высокий спрос на квартиры, который базировался на доступном кредитовании, с большего стабильном обменном курсе валют и начавшемся росте доходов населения. За счет чего цены только за 11 месяцев 2024 года выросли на 14%, а скидка на торг с лета держалась на минимальном уровне 2,5%, – Андрей Чернышев.

Осенние месяцы внесли свои коррективы:

 

• ставки по кредитам подросли с 15% до 17% годовых,
• условия выдачи кредитов усложнились: в наиболее популярном банке уменьшилась максимальная сумма выдачи кредита и льготный кредит теперь можно использовать для приобретения недвижимости территориально только в районе, где он был выдан. В то время как среди покупателей Минский квартир более в последние годы стабильно более 20% покупателей из регионов страны.

– В результате, из-за кредитных новшеств можно сказать, что рынок недвижимости Минска уже потерял порядка 15% покупателей.

Обменный курс валют вырос на 5%, что еще больше увеличило для покупателей стоимость квартир. Получается, что итоговая стоимость подорожания квартир за неполный 2024 год составила не только вышеупомянутые 14%, а +5% = 19%, что уже очень много. По сути, покупатели уже вплотную подобрались к пределам своей покупательской способности.

Это недвусмысленно подтверждается двумя важными индикаторами. Впервые за 2024 год отмечается увеличение скидки на торг по факту проведенных в ноябре сделок с 2,5% до 3,5%. Также в последние месяцы наблюдается снижение количества сделок (как и в конце 2013 года). Хотя к концу года обычно наоборот, количество сделок растет и находится на высоком уровне: люди стараются успеть купить до конца года – мало ли что произойдет при пересменке лет.

В текущем году желание покупателей такое же, только желания уже не совпадают с финансовыми возможностями, – Андрей Чернышев.

– На наш взгляд, опасения покупателей отнюдь не беспочвенны. Все это (рост ставок по кредитам и обменного курса валют) недвусмысленно указывает на возможные изменения при пересменке лет. Но пока еще ситуация остается выгодной, как для продавцов, так и для покупателей. Первые могут продать быстро и по максимально возможной стоимости. А для вторых по-прежнему доступен широкий выбор кредитных программ по пока еще не высоким ставкам и условиям. Главное сейчас успеть воспользоваться этой ситуацией, – Андрей Чернышев.

Читайте нас в: