Минский район традиционно пользуется самым большим спросом у желающих построить или приобрести в собственность одноквартирный жилой дом. И был период, когда на долю этого региона приходилось более 20% участков для коттеджного строительства, недостроенных и готовых домов, продаваемых ежемесячно в Минской области.
Но после того как в начале 2007 года был введен запрет на продажу незастроенных участков, ситуация на рынке сильно изменилась. Продажи свободных участков почти не осуществляются. А цены на недостроенные и готовые дома выросли, что привело к уменьшению сделок с этими объектами в тех районах, которые пользуются повышенным спросом у покупателей.
Например, в Минском районе доля ежемесячно продаваемых домов сократилась примерно до 10% продаж в области. И эта тенденция сохраняется на протяжении нескольких лет подряд.
В нынешнем году продажи домов в Минском районе увеличились по сравнению с прошлым годом на 17%, если судить по итогам трех кварталов. В то же время в некоторых сельских Советах количество сделок с одноквартирными домами выросло более чем в 2 раза.
Активностью продаж, в частности, отличился Михановичский сельский Совет, где в первом полугодии продажи выросли вдвое, а в III квартале - втрое, если сравнивать с аналогичными прошлогодними показателями.
60% проданных в Михановичском сельсовете домов - деревянные (брус, бревно). Средняя цена продажи таких домов составила около 500 USD за квадратный метр общей площади капитального строения. Диапазон цен - от 100 до 1.230 USD/кв. м. Средняя площадь домов - около 45 кв. м. Возраст - от 1935 до 2012 года постройки.
А вот Боровлянский сельский Совет, где самый высокий спрос на дома и участки и самые высокие цены, выделился в этом году активными продажами "незавершенки" (недостроенные законсервированные дома, которые регистрируются и продаются как капитальные строения). Однако, как и в прошлом году, он не стал самым успешным по количеству продаж районом минского пригорода. В первом полугодии здесь продано 23 дома - на 5 меньше, чем в прошлом году. В III квартале динамика сделок улучшилась, но по итогам 9 месяцев отставание от прошлого года сохранилось, хотя и сократилось.
Однако самое примечательное даже не это, а то, что половина проданных в Боровлянском сельсовете домов оказались объектами незавершенного строительства. Средняя цена недостроенного законсервированного дома составила около 550 млн. BYR при среднем размере участка около 15 соток. Вторая половина - сделки с домами из легкобетонных блоков (их большинство), бруса или бетона при средней цене квадратного метра от 290 до 800 USD.
Самой дорогой сделкой первого полугодия в Боровлянском сельсовете стал недостроенный жилой дом из легкобетонных блоков площадью чуть более 300 кв. м. Его договорная цена превысила 2 млрд. BYR. На втором месте - тоже "незавершенка" из легкобетонных блоков размером около 400 кв. м. Он достался покупателю почти за миллиард рублей.
Если судить по ценам продаж (не более 300 млн. BYR), то около половины проданных недостроенных домов в Боровлянском сельсовете находятся на стадии фундамента. Данный вывод подтверждается еще тем, что в договорах купли-продажи не указаны площадь объекта и даже материал стен.
Готовые дома с деревянными стенами продавались в среднем по 500 USD/кв. м (диапазон от 160 до 830 USD/кв. м), кирпичные и из бетонных блоков - по 800 USD/кв. м.
Средняя цена продажи домов в Заславле составила около 300 USD/кв. м. В эту цену, как и в предыдущих примерах, входит и стоимость земельного участка (средний размер участка - 14-15 соток).
Внимательное изучение цен сделок позволяет сделать вывод, что в договорах купли-продажи деревянных домов указаны более адекватные цены продажи, то есть цены, которые можно отнести к реальным, рыночным. Тогда как цены домов, выполненных из легкобетонных блоков, кажутся заниженными. Цены продажи этих домов, притом что их возраст не превышает 10 лет, колеблются в пределах 200-300 USD за квадратный метр. В этот ценовой диапазон не вписываются два дома: один площадью 230 кв. м продан по цене 26 USD/кв. м, другой - за 400 USD/кв. м.
Есть предположение, что с теми домами, которые проданы по заниженным ценам, совершены условные сделки. В данном контексте под "условной" понимается сделка, когда продается дом (часть дома), построенный его покупателем на участке продавца. То есть сначала человек подбирает свободный участок, заключает с хозяином предварительный договор купли-продажи, строит на этом участке дом или часть дома, а потом через договор купли-продажи капитального строения или не завершенного строительством капитального строения становится полноправным хозяином своей недвижимости.
Такие сделки получили широкое распространение в Беларуси, и особенно в Минском районе, после того как был введен запрет на продажу пустующих земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства.
