Не хватает спекулятивной составляющей

Жилой фонд Минска, судя по данным агентства недвижимости "Универсальные юридические услуги", составлял на сентябрь 2010 года 37,5 млн. кв. м. Это примерно 450-500 тыс. квартир.

То есть сегодня в белорусской столице на каждые 4 человека приходится в среднем одна квартира. Может, спрос на квартиры удовлетворен, а может, и нет - сказать однозначно трудно даже при том, что в очереди на жилье числятся 270 тыс. семей и одиноких граждан. Потому что сегодня уже никто не верит, что все эти очередники - люди бесквартирные. Правда же заключается в том, что многие очередники уже имеют свое жилье и хотят не только расшириться, но и приобрести квадратные метры с целью извлечения из них прибыли.

В прошлом году в Минске было построено 26 тыс. квартир. В текущем году должно быть введено не меньше. Много это, мало или в самый раз?

В то же время минимальная стоимость реализации квартир на первичном рынке жилья в Минске (речь идет о жилье экономкласса на начальной стадии строительства) уже опустилась до 800 USD/кв. м, то есть до 2,4 млн. BYR/кв. м. Причем такое предложение, как утверждают некоторые профучастники рынка недвижимости, разбирается дольщиками в течение одной недели, даже не успев как следует покрасоваться на "прилавке". И, в чем нет ничего удивительного, среди приобретателей таких дешевых метров очень велика доля тех, кто вкладывает деньги с инвестиционной целью. То есть можно говорить, что в секторе самого дешевого (до 900 USD/кв. м) жилья на первичном рынке велика доля спекулятивных сделок. Все, что дороже, не представляет большого интереса для инвестиционных покупателей.

Отсюда еще вопрос: смогут ли удержаться минимальные цены на сегодняшнем уровне в следующем году, если все составляющие себестоимости строительства вырастут, а рубль девальвирует по отношению к доллару еще процентов на 10? И где предел оптимизации затрат, которые несет заказчик, строящий многоквартирный жилой дом по схеме долевого строительства или на продажу?

- Чтобы ответить на все поставленные вопросы, нужно для начала решить, желаем ли мы еще лет 5-10 жить так, как живем сейчас, с тем же уровнем доходов, с той же заработной платой, с той же инфраструктурой и иметь одну квартиру на четверых. Если мы принимаем решение, что нас это устраивает, то тогда ничего делать не надо. Пусть все идет так, как идет, - рассуждает главный консультант СООО "Арэса-Сервис" Сергей Коренько.

Но я думаю, что мы все-таки не готовы так жить. Соседи живут лучше. Полагаю, что мало кто будет спорить и с тем, что строительство - это локомотив. Потому что если то, что мы здесь строим, - это 8% в ВВП, то все сопутствующие вещи - телевизоры, холодильники, мебель, услуги и т. д. - это уже 25% ВВП. Этот механизм раскручен, и его остановить нельзя. И, в принципе, правильно, что нельзя. Минск, я в этом уверен, еще тысяч 500 квартир как минимум поглотит, будет в среднем одна квартира на двоих.

В то же время все, из чего складывается ВВП - производство, строительство и т. д., - все ориентировано на потребителя. Соответственно, качество всех составляющих ВВП, включая строительство и его конечный продукт - квадратные метры, должно расти. Говорить о том, что мы будем продолжать строить сараи для наших граждан, неправильно, и значит, мы должны понимать, что стоимость строительства будет расти. За счет роста материальных и транспортных затрат. За счет зарплатной составляющей, в том числе и в материалах, которые производятся на наших заводах.

Ведь коэффициент удорожания СМР, в том числе за счет зарплатной составляющей, заложен изначально, и он будет выше того валютного коридора, который установлен для национальной валюты. Так что очень большое заблуждение, что завтра будет дешевле, чем сегодня. Это кризис в голове.

На мой взгляд, очень опасно высказывание, что застройщиков станет меньше.

Не дай бог получить опять ту монополию, которую мы имели 5 лет назад. Не дай бог еще раз вернуться в 2006 год, когда скачок цен с 1.200 до 2.000 USD/кв. м процентов на 60 произошел не за счет удорожания строительства, а за счет монополии, дефицита предложения, невыделения площадок, несовершенства законодательства. Ажиотаж на рынке поддерживался благодаря спекулятивным сделкам. Люди вкладывали в квартиры деньги, будучи уверенными, что через год получат в 2 раза больше. Но это нездоровый рынок.

Здоровым он может быть тогда, когда есть много заказчиков, много подрядчиков, когда они конкурируют и по качеству, и по ценам, и по другим показателям. Хотелось бы его и дальше развивать в этом направлении. Причем мы готовы конкурировать даже с государственными структурами, только дайте нам равные условия игры. Тогда все будет нормально.

Строительство каркасного дома, как я уже не раз заявлял, обходится по затратам всего лишь на 5-10% дороже, чем панельного. А что получается сверх - это уже результат неравных условий игры на рынке.

Что же касается спроса и того, как на него повлиять, то здесь все очень просто.

Кроме потребительского интереса - когда человек приобретает жилье, чтобы жить, должен быть еще и спекулятивный интерес.

Если человек предпочитает держать деньги в банке, вместо того чтобы вкладывать в недвижимость, это кризис. И это то, что мы имеем сегодня.

Да, мы прошли тяжелые времена. Когда 2008 год начался, это был кризис, падение - самое тяжелое время. Но вот уже 1,5 года рынок коммерческого жилищного строительства находится в состоянии стабилизации. И я очень надеюсь, что в дальнейшем будет улучшаться благосостояние народа, и мы сейчас находимся на пороге роста цен на недвижимость.

Я уверен, что как только вложения в недвижимость станут выгоднее, чем хранение денег на банковских депозитах, начнется рост спроса во всех сегментах жилья.