Девальвация и последовавший за ней застой на рынке недвижимости обострили спрос на покупателей с живыми деньгами. Их мало, и, по всей видимости, не все из них торопятся расстаться с накоплениями, несмотря на то что с начала года квартиры подешевели процентов на десять. Кто-то предпочитает выждать еще, ведь снижение цен продолжается.
Корр. "БР" оказалась в числе нетерпеливых и в феврале - марте с головой окунулась в поиски жилья в Минске. Завершив операцию "Квартира", она теперь может поделиться своим видением ситуации изнутри.
Агенты играют на понижение.
Цели "купить без риелтора" изначально у меня не было. Не очень-то я верила в такую возможность, обнаружив, что в большинстве всех размещенных на сайтах объявлений указан телефон не собственника, а агента. Даже набирая номера из объявлений с пометкой "частное", на предваряющий вопрос "Вы, надеюсь, не агент?", часто слышала в ответ: "К сожалению, зря надеетесь". Забегая вперед, скажу, что в итоге сделка состоялась без участия агентства, но, похоже, это скорее исключение, чем правило.
Звонить самой долго не пришлось. Любой звонок отзывался десятком звонков от риелтора, в "базу покупателей" которого я автоматически попадала, проявив интерес к какой-нибудь квартире с сайта. Агенты интересовались, "какая у меня ситуация", и, узнав, что я - чистый покупатель, начинали заваливать предложениями - все теми же объявлениями из Интернета.
Для покупателя посредничество риелтора означает дополнительные расходы: от 60 до 105 БВ - в зависимости от того, на каких условиях удастся сторговаться с агентством. Тем не менее я не сопротивлялась и заинтересовавшие меня варианты ездила смотреть.
Риелторам невыгоден застой на рынке, поэтому едва ли они будут связываться с продавцом, который выставил цену 2014 года. А уж если агент решил представлять интересы продавца, то, скорее всего, будет играть на понижение. Заплатишь агенту лишнюю тысячу долларов - зато, может, с его помощью выторгуешь пару тысяч у продавца. Примерно так рассуждала я, соглашаясь смотреть варианты с посредниками.
В принципе, моя логика подтвердилась. Предложения от агентов были довольно адекватными по соотношению цены и качества, и появилось ощущение, что если бы квартира мне подошла, то торг был бы успешным. Правда, не во всех случаях. Наверное, в трех из одиннадцати просмотренных квартир хозяева в присутствии агента твердо заявляли: 69 тыс. USD (как вариант, 70 тыс., 72 тыс. - за "двушку" порядка 50 кв. м) и ни долларом меньше, иначе нам нет смысла продавать.
Уже на выходе из подъезда на прямой вопрос: "Как думаете, за сколько в реальности уйдет квартира "Зеленый Луг. 69 тыс. Без торга"?" девушка-агент устало ответила: "Еще пару недель "повисит" - и будем опускать цену до 67 тыс.". Пятью минутами ранее хозяева-пенсионеры делились с риелтором новостями: "Та молодая пара, которую вы привели накануне, потом еще раз приходила и убеждала продать им квартиру напрямую, без вас, за 67 тыс., но мы, конечно же, отказали".
Владельцы живут прошлым годом.
Общаться с владельцами квартир, которые от услуг агентств принципиально отказались, было и проще, и сложнее одновременно. Проще - потому что не чувствовалось давления со стороны посредника. Как только продавец убеждался, что я не "переодетый" риелтор, а настоящий покупатель, общение проходило спокойно и на равных. Сложнее - потому что продавцы-"одиночки" сильнее застряли в прошлогодних ценах. Убеждать таких, что 80 тыс. USD за "двушку" со строительной отделкой в Боровлянах - это тысяч на пять больше ее сегодняшней цены, было бессмысленно. Впрочем, и тут были исключения: хозяева, которые помыкались с продажей около года, были куда сговорчивее.
В целом я заметила такую закономерность: самостоятельно продажей квартир занимаются те, кому "не горит" и у кого есть еще одно жилье. Такие люди не считают нужным заключать договоры с агентами и платить им 2-3% от суммы сделки. Чистая продажа хороша для чистого покупателя: не надо ждать, пока владельцы найдут встречный вариант и переедут, квартира, скорее всего, уже свободна от мебели, и ее недостатки лучше видны. Обратная сторона медали: так как сделка не к спеху, то хозяин не торопится снижать цену.
В агентства обращаются люди, которые хотят расширить жилплощадь, но денег на новую квартиру у них нет - только на оплату разницы. Поэтому им надо одновременно искать и потенциальную покупку, и покупателя на собственное жилье. Свести две сделки в одну самостоятельно может быть трудно, тут-то и могут пригодиться услуги посредника. Когда встречный вариант будет подобран, риелтор предложит вам снизить стоимость вашей собственной квартиры, чтобы поскорее завершить сделку.
По моему наблюдению, цепных вариантов на рынке сейчас гораздо больше, чем чистых. В кризис, когда свободных денег у людей мало, намерение улучшить жилищные условия, как правило, упирается в необходимость реализовать неликвидный капитал. Выстраивается цепь, иногда довольно длинная, но чтобы она заработала, ее должен замкнуть чистый покупатель, проще говоря, человек с деньгами. Для риелторов такие клиенты сейчас на вес золота.
Время - деньги.
Проблема в том, что покупателю с деньгами может быть не очень интересно связываться с риелторской цепочкой. Предположим, квартира заинтересовала, цена тоже, и вам предлагают заключить предварительный договор. Это значит, что вы связываете себя обещанием купить жилье по фиксированной цене и заплатить агентству за услуги, подкрепляете его задатком в эквиваленте 1.000 USD, однако даты основной сделки не знаете. Агент говорит, что на подготовку сделки уйдет две-три недели, это в принципе немного, но в нынешней ситуации, когда за неделю цена предложения квадратного метра может упасть почти на 1%, отсекать пути к отступлению не очень-то хочется. Чтобы на это решиться, квартира должна ну очень понравиться.
В этом смысле психологически проще решиться на быструю, чистую сделку без посредников. Выгода в том, что не надо платить агентству, а оформить документы и переехать в этом случае можно очень быстро. Однако найти вариант такой продажи по привлекательной цене довольно трудно.
Мне, наверное, повезло. Мой продавец был психологически готов к снижению цены, так как сам искал встречный вариант, и при этом не был связан договором с риелторами. Пришлось выждать, пока он "дозрел" до сделки, но, несмотря на некоторую задержку, все закончилось благополучно.
Примечательно, что эту квартиру мне сначала хотела показать агент. По каким-то причинам я тогда отказалась, а когда спустя несколько дней уже сама приехала посмотреть найденный в Интернете вариант частной продажи, поняла, что это одна и та же квартира.
На правах состоявшегося покупателя могу посоветовать тем, кто сейчас находится в поиске: ищите тщательно, при принятии решения учитывайте не только цену квартиры, но и сроки оформления сделки, а также расходы на услуги агента.
