Что сулят метры перемен?

Переосмысление подходов.

Если раньше многие инвесторы думали, что достаточно возвести здание, а покупатели и арендаторы подтянутся, то сейчас все понимают: основная задача — заполнить объект. Как следствие, невзрачные «коробки» уходят если не в прошлое, то уж точно в тень, а на их место приходят современные бизнес-центры, меняющие представление об офисном пространстве. Основной посыл: потребителям нужно создать условия не только для работы, но и для отдыха. Таковы требования рынка, который активно приобщается к мировым стандартам.

Девелоперам расслабляться не приходится: предложение офисных площадей значительно превышает спрос, арендаторы получили возможность выбирать. Как правило, владельцы новых объектов, предоставляют более выгодные условия, поскольку они заинтересованы в максимально быстром заполнении помещений. Пока массовой миграции среди арендаторов не происходит, однако компании всерьез рассматривают возможность передислокации в пределах города. Если собственник офисных помещений не идет на уступки, то в большинстве случаев теряет арендаторов.

Девальвация рубля и макроэкономическая нестабильность «ударили» по рынку коммерческой недвижимости. В первую очередь снизилась активность покупателей офисных площадей. С рынка ушли многие непрофильные инвесторы, зато остались те, кто планирует использовать помещения под собственные офисы.

В поисках комфорта.

Спрос на аренду офисных помещений снизился в меньшей степени. Отчасти поэтому приоритетным для девелоперов стало привлечение арендаторов: сдавать помещения сейчас выгоднее, чем продавать.

По официальным прогнозам, в текущем году рынок коммерческой недвижимости столицы прирастет на 160—180 тыс. м кв. По нашим оценкам, реальный прирост будет в два раза ниже, тем не менее освоить даже такие объемы офисного пространства город сейчас не в состоянии. Сложнее всего придется административным объектам C-класса, поскольку их в Минске переизбыток, и целевая аудитория таких площадей постепенно сужается. Для объектов классов A и B ситуация более благоприятная, знаковые для города объекты продолжают заполняться.

Серьезным критерием выбора бизнес-центра остается уровень арендных ставок. Тем не менее стоит отметить существенное влияние и других факторов, таких как удобное месторасположение, интересная архитектура, гибкая «нарезка» помещений, наличие большой гостевой парковки.

Еще два-три года тому назад считалось, что залогом успеха может стать расположение объекта вблизи крупной автомагистрали или станции метро. Сейчас ситуация меняется на противоположную: если бизнес-центр находится рядом с источником повышенного шума — железнодорожной веткой или кольцевой дорогой, то он едва ли сможет соответствовать ожидаемому уровню комфорта.

Растет спрос на объекты, которые при хорошей транспортной доступности соседствуют с парками, скверами, водоемами. Неслучайно формирующиеся сейчас деловые кварталы расположены в экологически благополучных местах. В обозримом будущем именно им суждено стать центрами деловой активности столицы.

Вписаться в город.

Постепенно размывается грань между классами объектов. Например, появляются бизнес-центры класса B, расположенные не в центре города, но по своим параметрам не имеющие аналогов в стране. В то же время отдельные объекты, которые принято относить к А-классу, могут не иметь подземного паркинга или просторной гостевой стоянки. Многие критерии, применяемые для классификации объектов, требуют пересмотра и адаптации к современным условиям. Назрела необходимость разработки новой классификации, учитывающей особенности минского рынка офисной недвижимости.

Бизнес-центр нужно рассматривать лишь в совокупности всех факторов, как сложную систему. Например, нет смысла в просторных террасах или панорамных окнах, если офисное здание окружено промышленными объектами. Мало толку и от крупного подземного паркинга в офисном комплексе с просторной стоянкой на открытом воздухе.

Многие бизнес-центры Минска входят в состав многофункциональных комплексов, где они соседствуют с торговыми и развлекательными центрами, гостиницами. Отчасти такое сочетание помогает решить проблему трафика: офисные работники, отдыхающие, постояльцы отелей могут посещать магазины, фуд-корты, кинотеатры и боулинг-центры. Эффект синергии вместе с диверсификацией рисков, с одной стороны, оправдывают гигантские размеры многофункциональных комплексов, с другой — предъявляют повышенные требования к финансовой состоятельности застройщиков.

Несмотря на бурный рост рынка, качественных объектов в Минске не хватает. В то же время уровень требований белорусских компаний растет — они стараются переезжать в офисы, которые соответствуют их статусу: в них должно быть не только комфортно работать, но и не зазорно принимать гостей. Именно офис сейчас определяет «лицо» компании.

Естественный отбор.

Кризис станет испытанием: сильные игроки смогут укрепить свои позиции, слабые — рискуют потерять долю или вовсе уйти с рынка. Обстоятельства заставляют девелоперов больше внимания уделять конкурентным преимуществам. Чтобы добиться успеха, приходится учитывать многочисленные нюансы — от свободного доступа в офис в любое время суток до внедрения современных систем вентиляции и кондиционирования. При этом все вопросы, касающиеся обслуживания бизнес-центра, должны оперативно решаться управляющей компанией.

Средняя доходность проектов в сфере офисной недвижимости снизилась, а риски возросли. Это может стать причиной пересмотра бизнес-планов многих девелоперов, не обладающих достаточными опытом и финансовой устойчивостью. Проекты, находящиеся на стадии концепции или чертежа, могут быть приостановлены или закрыты. Снижение активности в среднесрочной перспективе вероятно приведет к сокращению площадей вводимых офисных объектов, однако данный тренд станет ощутим на рынке лишь через два-три года.

Особую роль должно сыграть внедрение единых стандартов обслуживания объектов. Вне зависимости от способа строительства — с привлечением дольщиков или без них — необходимо предусмотреть обязательные для каждого бизнес-центра ориентиры, касающиеся комфорта офисных работников, обслуживания зданий, отношений арендатора с собственником.

Большое значение имеет выгодное соседство. Становится нормой открытие в бизнес-центрах банковских отделений, кафе, ресторанов, фитнес-залов и рекреационных заведений.

Они не только позволяют эффективно задействовать помещения, особенно на первом этаже, но и повышают привлекательность всего объекта. Чем больше возможностей предоставляет офисный объект, тем выше шансы на его скорейшее заполнение.

То, что еще вчера казалось лишь модным веянием, сегодня воспринимается как неотъемлемый атрибут офисного объекта, причем изменения проникают во все сегменты рынка. Однако опасаться их не стоит: от повышения требований к бизнес-центрам выиграют как арендаторы, так и собственники — это лишь «закалит» девелоперский бизнес.