Подорожают ли квартиры в Минске?

В августе цены на минскую недвижимость, по данным Национального кадастрового агентства, достигли максимума за последние четыре года. О перспективах на ближайшие шесть месяцев «БР» рассказал независимый аналитик Артем Сахаревич.

Разновекторность цен. По словам эксперта, в столице наблюдается легкая тенденция повышения цен. Она наметилась еще зимой. Цены ползут вверх, прибавляя в среднем полпроцента в месяц. Это относится как к предложению, так и к реальным сделкам.

Согласно данным Национального кадастрового агентства, в августе средняя цена минского «квадрата» достигла 1321 доллара. Было заключено 1268 сделок — это второй показатель в нынешнем году. Рост по сравнению с августом 2018-го составил внушительные 16,2 %.

«Сейчас основные индексы минской недвижимости находятся в диапазоне 1300—1350 долларов за квадратный метр. Если говорить о стране в целом, то уровень цен стабилизировался. Правда, есть города, в которых он продолжает повышаться. Это касается, например, Бреста, недавно отпраздновавшего свое тысячелетие. В областном центре построено много инфраструктурных объектов. Город получает дополнительное финансирование, и эти инвестиции толкают цены вверх», — рассказал собеседник.

После активных 2017 и 2018 годов спрос на недвижимость в регионах стабилизировался, а во многих районах даже снижается. С начала года количество сделок купли-продажи в стране уменьшилось на 15—20 %, вслед за ними потянулись и цены. Это касается даже крупных городов, в которых, казалось бы, цены на жилье должны повышаться.

«Есть и депрессивные города, находящиеся относительно недалеко от Минска: Борисов, Барановичи, Бобруйск. В этих крупных населенных пунктах очень сильно вымывается молодежь, в основном она перебирается в столицу. Как следствие, становится все меньше покупателей первого жилья, запускающих маховик продаж», — пояснил Артем Сахаревич.

Впрочем, спрос и цены на недвижимость снижаются не только из-за этого. Одна из основных причин — демография. В январе — июне 2019 года численность населения увеличилась только в шести районах страны и нескольких крупных городах, да и то в основном за счет мигрантов.

«Если говорить о соотношении цен, то жилье в Минске примерно в два раза дороже, чем в областных центрах, и в два с половиной раза — чем в других крупных населенных пунктах. Это очень большой разрыв», — считает независимый аналитик рынка недвижимости.

Строить меньше не станут. Из-за августовской активности покупателей и «отпускного» снижения предложения общее количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 6,7 %, однако рост предложения в первые недели сентября уже компенси­ровал этот спад. А вот компен­сируется ли вымывание объектов новостройками — большой вопрос, ведь, согласно статистике, в нынешнем году в столице строят меньше, чем в прошлом.

«Нужно понимать, что текущий ввод жилья — это следствие того, что год-полтора назад активно строили и продавали на рынке. Мы же говорим о выводе квартир на продажу: появляется котлован, дом сдадут только через год-полтора, однако квартиры в нем уже начали продавать. Если рассматривать именно количество предлагаемых на продажу квартир, то волна на рынке постепенно нарастает. По нашим наблюдениям, предложение выставленных на продажу квартир в новостройках в последние восемь месяцев увеличивается», — прояснил ситуацию собеседник.

По мнению эксперта, основная причина постепенного расширения рынка кроется в том, что уровень цен сейчас самый высокий за последние три года. «Главная причина активизации застройщиков и запуска новых проектов: с инвестиционной точки зрения сегодня рынок является более привлекательным для них, чем год-два назад. Конечно, волна нового строительства нарастает не так быстро, как раньше, потому что в Минске наблюдается дефицит участков для возведения жилья. Предложение квартир на продажу увеличивается за счет крупных застройщиков, имеющих большие площадки», — пояснил Артем Сахаревич.

Он уверен в том, что во второй половине 2019-го и 2020 году объемы ввода жилья в столице увеличатся, поскольку квартиры, уже включенные в базу или проданные до завершения строительства, будут сданы в эксплуатацию и отражены в официальной статистике.

Рынок продавца закончится? По словам аналитика, сегодня рынок столичной недвижимости можно назвать рынком продавца: спрос стабильно высок, перенасыщенности объектами как на вторичном, так и на первичном рынке нет. Благодаря тому, что Нацбанк снова понизил ставку рефинансирования, чуть подешевели кредиты и, в свою очередь, подогрели спрос.

Что же будет с ценами на квартиры в ближайшее время? Куда качнется маятник? «Что касается перспектив на ближайшие полгода, то, на мой взгляд, в Минске будет наблюдаться небольшой рост цен, а в областных центрах и крупных региональных городах они останутся стабильными. Правда, не везде. В частности, в Гомеле и Мозыре, по данным Нацбанка, наблюдается рост задолженности по кредитам на жилье. В Гомельской области — единственной в стране — рост задолженности по кредитам на жилье превышает прошлогодние темпы (причина тому — качественная работа Мозырского ДСК). Во всех остальных регионах они падают. Вследствие этого я ожидаю, что рынки будут замедляться и в результате произойдет стабилизация на пике продаж», — дал прогноз Артем Сахаревич.

Читайте нас в: