По оценкам специалистов ООО "Коллиерз Интернешнл", минский рынок складской и производственной недвижимости характеризовался в первой половине текущего года снижением арендных ставок. Ставки уменьшились даже по тем объектам, которые традиционно пользуются повышенным спросом.
По словам директора фирмы Андрея Алешкина, по объектам складской недвижимости с наиболее удачным расположением площадью до 10.000 кв. м в первой половине текущего года было зафиксировано снижение ставок аренды на 20%.
До конца года девелоперы намерены сдать в эксплуатацию в Минской области 7 логистических центров общей площадью помещений около 105 тыс. кв. м. Это может поспособствовать еще большему снижению арендных ставок, полагают эксперты.
Произошедшее с начала года падение арендных ставок в первую очередь "связано с теми изменениями в экономической ситуации, которые произошли", считает А. Алешкин.
"Крупнейшие дистрибьюторы и арендаторы помещений складских комплексов были вынуждены сократить свои объемы. Компании, которые планировали увеличить обороты и, соответственно, были заинтересованы в увеличении объемов складируемой продукции, пересмотрели свою стратегию. Многие арендодатели складских помещений, во избежание высокой вакантности, соответственно, выразили готовность снижать ставки аренды", - пояснил специалист.
А. Алешкин также считает, что "ожидать роста ставок не стоит, даже несмотря на то, что Беларусь вступила в единое таможенное пространство с Россией и Казахстаном и рассматривается рядом компаний как потенциальное место для размещения здесь своих складских комплексов и организации распределительных центров".
И все же нельзя не заметить, что в последнее время рынок складской недвижимости в Беларуси стал заметно набирать обороты. Об этом свидетельствуют многочисленные проекты складских и логистических центров - как уже строящихся, так и тех, которые еще только проектируются.
Сегодня в Беларуси программой развития логистической системы на период до 2015 года определено около 50 площадок для строительства логистических центров. В настоящее время в стадии строительства находится 41 такой центр. При этом 25 из них реализуются по программе и 16 являются дополнительными проектами по инвестиционным договорам.
Наибольшее количество логистических центров (22) строится в Минской области, что обусловлено пересечением здесь двух транспортных коридоров. В Брестской области строится 7 логистических центров, в Витебской - 4, в Гомельской - 2, в Гродненской - 4, в Могилевской области - 2.
Тем не менее, по мнению А. Алешкина, не стоит ожидать активного выхода на наш рынок крупных международных игроков в сфере логистики - пока они заняли выжидательную позицию. "В нынешних условиях под еще большим вопросом оказалась реализация крупных амбициозных проектов в области складской недвижимости, о которых было заявлено ранее", - отмечает эксперт.
О том, что территорию Беларуси еще рано рассматривать как место сосредоточения крупных логистических центров, международные эксперты в области логистики говорили неоднократно. Международный опыт подсказывает, что крупные логистические центры желательно располагать не на пути транзита товаров, а рядом с территориальными образованиями (городами, густонаселенными районами, крупными промышленными центрами) с высоким уровнем потребления соответствующих товаров.
Беларусь пока не является таким крупным потребителем, поэтому здесь рационально располагать небольшие логистические центры, которые будут работать преимущественно на внутренний рынок.
Что касается крупных логистических центров, которые бы обслуживали внешних потребителей, то их строительство могло бы себя оправдать при наличии одновременно нескольких условий: достаточно высокого спроса со стороны международных операторов, льгот или преференций со стороны местных властей, стимулирующих к реализации таких проектов, развитой соответствующей инфраструктуры и правовой стабильности. Без всего этого инвестировать в строительство крупных логистических центров, которые бы работали на внешние рынки потребления, весьма рискованно.
В странах Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA), по результатам исследования компании Colliers International, на протяжении первого полугодия 2011 года ставки аренды по объектам складской недвижимости с наиболее удачным расположением площадью до 10.000 кв. м в большинстве исследуемых городов оставались стабильными.
Рынок Москвы оказался наиболее динамично развивающимся: за первые 6 месяцев 2011 года произошло увеличение ставок аренды на 17%, в то же время было зафиксировано снижение доли вакантных площадей до 2%. Аналитики Colliers International предполагают, что такая ситуация останется неизменной на протяжении по крайней мере следующих 12 месяцев.
Среди исследуемых городов наиболее существенное снижение арендных ставок произошло в Дублине и Загребе: здесь они упали на 25 и 17% соответственно.
В течение последующих 12 месяцев ставки на складские помещения класса "А" площадью от 500 кв. м и более и складские помещения класса "А" площадью от 10.000 кв. м и более останутся на прежнем уровне. Ожидается, что на таких рынках, как Дурбан, Москва, Санкт-Петербург и Варшава, ставки вырастут. В свою очередь, за тот же период в Копенгагене, Дублине, Лиссабоне и Вене прогнозируется снижение ставок на рынке складской недвижимости. Доходность инвестиций в основном сохранится на прежнем уровне, хотя в некоторых городах возможно снижение ставок капитализации, в первую очередь в Амстердаме, Кейптауне, Франкфурте-на-Майне, Мадриде и Праге, говорится в отчете компании Colliers International.
