"Квадраты" изобилия

Однако 2015 г. обещает быть непростым для девелоперов, покупателей и арендаторов, отмечает руководитель компании "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов.

Избыток давит на спрос.

Спрос на вторичном рынке офисов рос с начала года, но резко снизился в ноябре-декабре. Если в I квартале покупатели охотно инвестировали в офисные помещения, то ближе к концу года покупательская активность пошла на спад. Только в ноябре уровень спроса упал более чем на 60% по сравнению с началом года.

По словам Ю. Попова, бизнес бережет финансовые ресурсы, а потому старается не покупать, а брать помещения в аренду. И хотя вложения в офисную недвижимость Минска сейчас сулят заметно более высокую доходность, чем в Москве, Варшаве или Вильнюсе, на покупку собственных площадей теперь идут немногие.

Снижение уровня спроса тянет за собой цены, причем как цены реальных сделок, так и цены предложения. Больше всего теряют в цене офисы класса "C": только в ноябре стоимость 1 кв. м здесь снизилась на 7% - до 2.020 USD с НДС. Цены на объекты класса "B" опустились на 1% - до 2.355 USD/кв. м с НДС. И сохранить цены на одном уровне в текущих условиях вряд ли удастся: в ближайшие месяцы офисные помещения, скорее всего, продолжат постепенно дешеветь.

Эксперт отмечает, что рынок насыщен современными офисными площадями, а предложение начало превышать спрос. Каждые три месяца Минск прирастает примерно на 40 тыс. кв. м современных офисных площадей, благодаря чему общий объем качественного рынка приблизился к 700 тыс. кв. м. Клиенты оказались не готовы к столь бурному росту предложения. Лишь у немногих отечественных компаний есть острая потребность в расширении, а международные корпорации приходят в Беларусь точечно.

"Когда девелоперы только запускали проекты, конъюнктура рынка была совсем другой: качественных офисных площадей не хватало, владельцы бизнес-центров могли диктовать свои условия. Однако сейчас ситуация изменилась: покупатели, равно как и арендаторы, получили широкий выбор помещений в разных районах Минска, а конкуренция между девелоперами только усиливается", - говорит Ю. Попов.

Чтобы найти покупателя и избежать простоя объекта, девелоперам приходится снижать цены и предлагать скидки. По мнению специалиста, оптимальная цена для офисов класса "А" в конце года сложилась на уровне 2.800 USD/кв. м с НДС, класса "B" - 2.200 USD, класса "С" - 1.650 USD. Если придерживаться этих цифр, то помещения удастся продать с разумным сроком экспозиции. Причем самые низкие цены отмечаются на офисы в Заводском районе, а самые дорогие объекты традиционно расположены вблизи проспекта Независимости.

Кроме того, по наблюдениям эксперта, растет средний дисконт на рынке - сейчас он составляет около 10%. Правда, по мере приближения девелоперов к рыночной стоимости "квадрата" размер скидки снижается. Некоторые девелоперы изначально реализуют помещения по стоимости ниже рыночной, поэтому дополнительный дисконт может и не предоставляться.

В Минске также продолжает расти объем офисной недвижимости, расположенной вне бизнес-центров. Цены на такие помещения зависят от местоположения здания, его состояния, года постройки. Кроме того, свою роль играют площадь и функциональная составляющая помещений.

Разбежка цен на такие помещения существенная. Самые дешевые можно приобрести по цене от 900 до 1.400 USD/кв. м с НДС - как правило, это помещения неустановленного назначения в жилых домах или места в старых административных и производственных зданиях. Средний ценовой сегмент варьируется от 1.500 до 2.500 USD/кв. м с НДС: такие помещения расположены в более-менее качественных административных зданиях, цокольных этажах новостроек. По цене от 2.500 USD/кв. м предлагают офисные помещения с дизайнерским ремонтом.

Ставки пошли вниз.

Ставки аренды офисных площадок на этом фоне также продолжают снижаться. В ноябре 1 кв. м арендатору в среднем обходился в 23,4 EUR с НДС, что хотя и соответствует уровню октября, но на 5% ниже среднего показателя за январь - октябрь. В разрезе классов арендные ставки к концу года распределились следующим образом: класс "A" - 30,8 EUR/кв. м, класс "В" - 22,5 EUR, класс "С" - 16,9 EUR/кв. м.

"Наибольшую гибкость в цене проявляют застройщики новых бизнес-центров, которые стремятся избежать высокой вакантности в первые месяцы после ввода здания в эксплуатацию. Владельцы действующих объектов тоже не дремлют: стараются если не привлечь новых, то хотя бы удержать уже имеющихся арендаторов. Последним нередко предоставляют всевозможные бонусы, в том числе арендные каникулы и удобный график платежей", - отмечает Ю. Попов.

Все больше инвесторов предпочитают строить в Минске бизнес- центры самостоятельно для последующей сдачи в аренду. Число бизнес-центров, возводимых с привлечением дольщиков, в 2014 г. сократилось почти вдвое по сравнению с 2013 г. Объекты с единым собственником, как правило, расположены в пределах первого и второго транспортных колец города. Среди них самые заметные - это бизнес-центры "Титул" и "Красавiк".

Меняется и отношение инвесторов к проектам в сфере офисной недвижимости. Если раньше они старались как можно быстрее привлечь дольщиков, то сейчас - возвести качественный объект, который принесет стабильный доход как минимум в течение 7-10 лет. Такие бизнес- центры представляют наибольший интерес для арендаторов, поскольку позволяют рассчитывать на профессиональное управление объектом, четкую арендную политику и возможность получения пространства "на вырост".

"На рынке появляются бизнес- центры европейского уровня, что указывает на повышение уровня девелоперского бизнеса. Компании готовы тщательно продумывать концепции объектов и придерживаться международных стандартов. Это касается грамотной планировки помещений, наличия удобной стоянки, просторного холла, системы климат-контроля, круглосуточного доступа в офис", - говорит эксперт.

По его словам, в минувшем году стало нормой наличие у бизнес- центра единой управляющей компании. Кроме того, девелоперы стараются выводить на рынок офисы с отделкой под ключ: по объему они вскоре обойдут помещения с черновой отделкой.

В торговле - "эра арендатора".

Последние два года, по данным Ю. Попова, рынок торговой недвижимости города прирастает на 120 тыс. кв. м в год, а в 2015 г. и вовсе получит рекордные 210 тыс. "квадратов". Емкость всего рынка на конец 2014 г. превысила 900 тыс. кв. м, а в следующем году грозит перейти отметку 1 млн. кв. м.

"Для девелоперов наступают сложные времена, пережить которые можно только при профессиональном подходе к управлению объектами. С одной стороны, Минску еще далеко до лидеров по средней обеспеченности торговыми площадями, с другой - новым объектам становится все сложнее избежать высокого уровня вакантности. Если еще пару лет назад важнее всего было построить торговый центр, сейчас же куда сложнее обеспечить лояльность торговых операторов и поток посетителей. Рынок меняется, и вместе с этим повышаются требования к инвесторам. Арендаторы же получили возможность вздохнуть свободнее", - отмечает эксперт.

Если предложение на рынке торговой недвижимости выросло, то спрос в течение года оставался практически неизменным. Работающие в Беларуси торговые операторы пока не в состоянии заполнить все торговые центры, открывающиеся в Минске. Многие компании либо откладывают решения о расширении сети и открытии новых магазинов, либо делают это точечно.

"Поэтому в 2015 году может развернуться борьба за арендатора. Наиболее активными игроками сейчас выступают продовольственные ритейлеры, которые стараются открывать магазины как в столице, так и в областных и районных центрах. Дефицит арендаторов можно преодолеть в случае прихода в Беларусь мировых брендовых сетей. Они неоднократно заявляли о том, что интересуются страной и изучают возможности прямого выхода, однако от реальных действий пока воздерживаются. Сейчас международные торговые компании стараются вкладывать ресурсы в удержание позиций и расширение своего присутствия на емких рынках и развитие бизнеса в нашей стране не входит в их первостепенные задачи", - считает Ю. Попов.

Насыщение рынка современными торговыми площадями ведет к снижению уровня арендных ставок. Если в начале 2014 года средняя ставка аренды в торговых центрах составляла 33 EUR/кв. м, то в конце года - 30 EUR/кв. м. В 2015 г. можно ожидать еще большего снижения ставок, хотя резких колебаний не предвидится.

Наибольшую гибкость в арендной политике, по словам Ю. Попова, проявляют девелоперы, работающие с новыми торговыми центрами. Им необходимо как можно быстрее привлечь в объект арендаторов, а потому именно они обычно предлагают наиболее привлекательные условия. Однако собственники действующих объектов также стараются сделать все возможное, чтобы удержать арендаторов и сохранить привлекательность объектов.

Еще одной тенденцией, только укрепившейся в минувшем году, эксперт называет то, что Минск охватывает активное строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ).

По словам Ю. Попова, средняя себестоимость строительства ТРЦ составляет 1.800-1.900 USD/кв. м, что значительно превышает расходы на возведение привычных торговых центров, однако у ТРЦ больше шансов стать популярными местами для шопинга. Сочетание торговой и развлекательной составляющих позволяет привлечь большую аудиторию и как можно дольше удержать посетителей внутри здания, что представляет особую важность для арендаторов.

Новогодний "подарок".

Однако картина года была бы неполной без описания ситуации, в которой оказались собственники и арендаторы коммерческой недвижимости в конце декабря.

"Владельцы торговых и бизнес- центров в декабре столкнулись с высокими валютными потерями. Арендные ставки традиционно формируются в евро, однако оплата услуг, согласно законодательству, осуществляется в белорусских рублях по курсу Национального банка. Введение 30-процентного сбора на покупку валюты привело к снижению доходов собственников объектов в иностранной валюте. Эти потери наиболее ощутимы для девелоперов, которые привлекали валютные кредиты для реализации проектов", - обращает внимание Ю. Попов.

Однако эксперт выразил уверенность в том, что собственники объектов не станут автоматически повышать арендные ставки на 20-30%: "Перекладывать это бремя на арендаторов - заведомо проигрышный вариант. Если кто-то сейчас на это и решится, то уже в феврале может остаться без арендаторов вовсе. Конкуренция на рынке высокая, девелоперам ничего не остается, как взять валютные риски на себя".

Заместитель директора по строительству ООО "Завод Бульбашъ" (застройщик бизнес-центра Riviera Plaza) Сергей ШИТЬКО:
- Рынок офисной недвижимости в 2014 г. стал ближе к арендаторам: растет предложение во всех сегментах, возрастают требования к застройщикам и девелоперам, становится традицией создание застройщиком управляющей компании. На рынке появляются объекты европейского уровня - с интересными архитектурными решениями, грамотной "нарезкой" площадей, профессиональным подходом к управлению и обслуживанию, гибкой ценовой политикой.
Инвесторы осознают необходимость вложений в качественную составляющую бизнес-центра. Если раньше этот параметр отходил на второй план, поскольку при дефиците современных офисных площадей найти арендаторов не составляло особого труда, то сейчас он играет первостепенную роль, определяя перспективы развития объекта на долгие годы вперед. Повышается и уровень запросов арендаторов: компании, особенно представители IT-сектора, заботятся об удобстве сотрудников и репутации, на которую во многом влияет знакомство с офисом.
По сути, на рынке офисной недвижимости формируется новый тренд - строительство бизнес-центров, в которых все подчинено единой идее и продумано до мелочей. Минск постепенно выходит на мировой уровень в сфере офисной недвижимости.

Читайте нас в: