Стройка в доле

Застройщик обязан делиться прибылью с подрядчиком после приемки в эксплуатацию объекта, возведенного на коммерческой основе. Единственный дискуссионный аспект — выплаты при строительстве с господдержкой.

В соответствии с подп. 2.4. п. 2 указа от 6.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — указ № 263) застройщики должны перечислять подрядчикам часть прибыли после приемки в эксплуатацию объекта, строившегося на коммерческой основе, то есть без государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика. Сумма и условия получения подрядчиком дополнительных средств оговариваются сторонами в договоре строительного подряда.

Следует разграничивать применяемые в указе № 263 понятия «объект долевого строительства» и «объект строительства». Объект строительства — это один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, другие объекты недвижимости. Объект долевого строительства — это часть указанного выше объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) другие объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

В п. 14 Положения о долевом строительстве объектов в Респуб­лике Беларусь, утвержденного указом № 263, речь идет о приемке в эксплуатацию именно объекта строительства. Действующим законодательством не предусмотрена приемка в эксплуатацию объектов долевого строительства. Последние, согласно указу № 263, передаются заказчикам по актам приема-передачи после приемки в эксплуатацию самого дома и относящихся к нему коммуни­каций.

Основываясь на системном анализе указанных норм права, можно сделать вывод о том, что в подп. 2.4 указа № 263 речь идет об объекте строительства, а не об объекте долевого строительства. Документ предусматривает возможность выплаты подрядчику части прибыли лишь по объектам строительства, возводимым на коммерческой основе без поддержки государства. Следует отметить, что указ не содержит каких-либо оговорок (исключений), связанных со степенью участия государства в поддержке строительства, и никак не регламентирует возможное количество дольщиков-льготников. Тем не менее данная норма права представляется дискуссионной, требующей дальнейшего обсуждения.

В случае отказа в добровольном удовлетворении требования о выплате дополнительных средств из прибыли застройщика подрядчик может обратиться в экономический суд с имущественным иском. Цену исковых требований подрядчик определяет самостоятельно в пределах установленной в договоре подряда суммы от общей прибыли, остающейся в распоряжении застройщика после строительства, с учетом содержания сметной и бухгалтерской документации.

Важно отметить, что исходя из формулировок подп. 2.4 указа № 263 направление части прибыли коммерческому подрядчику — это не право, а обязанность заказчика. Следовательно, если в договоре данное условие не было согласовано сторонами, подрядчик вправе требовать от застройщика его включения в договор, в том числе в судебном порядке.

Согласно ст. 415 Гражданского кодекса, в случаях, когда в соответствии с законодательством для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе потребовать заключить его через суд.

Отметим, что законодательство предполагает только гражданско-правовую ответственность за уклонение от включения в договор подобных условий и их неисполнение застройщиками.

Защита потребителя

Согласно подп. 2.2 указа № 263, защита прав потребителей в рамках отношений по договору создания объекта долевого строительства осуществляется в соответствии с данным указом и законодательством о защите прав потребителей. Последнее применяется к товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) во время возведения объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.

Закон от 9 января 2002 года № 90-З «О защите прав потребителей» (далее — закон № 90-З) закрепляет права на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемых работах, обеспечение их надлежащего качества, своевременного исполнения, последующего гарантийного сопровождения, возмещения морального вреда, причиненного ненадлежащим исполнением обязательства, и т. п. (ст. 5—14 закона № 90-З).

Обратим внимание на то, что ст. 25 закона № 90-З, устанавливающая 14-дневный срок возврата денежных средств в случае приобретения потребителем товара ненадлежащего качества, распространяет свое действие на договоры купли-продажи, но не долевого строительства. Основания и порядок расторжения договора подряда и возврата денежных средств в случае ненадлежащего выполнения работ по договору долевого строительства преду­смотрены ст. 30 закона № 90-З, пп. 6 и 16 указа № 263, Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совмина от 8.01.2014 № 6. Ключевым условием привлечения застройщика к ответственности является его вина в нарушении прав заказчиков строительства, к числу которых относятся и дольщики.

В зале суда

Согласно договору долевого строительства, ЗАО «Застройщик» обязалось до 31 декаб­ря 2014 года построить для истца-­дольщика квартиру в составе возводимого многоэтажного жилого дома, а истец — полностью внести оплату в размере 640 млн неденоминированных рублей в соответствии с графиком, определенным в договоре.

Гражданин выплатил необходимую сумму. Ответчик же сдал дом в эксплуатацию только 12 марта 2015 года. Кроме того, ответчик не выполнил отделку квартиры в соответствии с условиями договора, в частности не сделал цементную стяжку полов и улучшенную штукатурку стен, некачественно выполнил другие работы (монтаж элементов декора и осветительного оборудования), в результате чего образовалась трещина в стене. Не работала установленная газовая плита.

Ссылаясь на нарушение условий договора, истец попросил: взыскать неустойку в размере 0,2 % от платежей за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы внесенных средств, что составляло 64 млн руб.; обязать ответчика выполнить предусмотренную договором улучшенную штукатурку стен и устранить указанные в акте недостатки; в соответствии с законом «О защите прав потребителей» взыскать компенсацию морального вреда в размере 10 млн руб. за нарушение условий договора и нежелание ответчика устранить недостатки в добровольном порядке.

Суд первой инстанции постановил обязать ЗАО «Застройщик» выполнить условия заключенного между истцом и ответчиком договора в части, касающейся работ по улучшенной штукатурке стен, выравниванию потолка, цементной стяжке полов, а также устранить дефекты газовой плиты. В остальной части иска гражданину было отказано.

Не согласившись с таким решением, истец подал кассационную жалобу в областной суд и попросил удовлетворить требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда. По мнению гражданина, суд первой инстанции неправильно применил материальный закон и сделал неверный вывод об отсутствии вины ответчика в несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.

Оспаривая обоснованность заявленных требований, представитель ответчика указал, что проектом предусматривалось строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома с теплоснабжением от котельной. Однако в ходе строительства выяснилось, что подключение к действующим сетям невозможно, поэтому с разрешения районного исполнительного комитета проект был скорректирован: увеличилось количество этажей и квартир и возведена газовая котельная. По этой причине сроки сдачи дома были перенесены, о чем уведомили всех застройщиков.

Выслушав доводы сторон, суд пришел к выводу, что вины ответчика в несвоевременной сдаче дома нет.

Согласно условиям договора, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если это неисполнение стало следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения договора. К таким обстоятельствам стороны относят, в частности, акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо значительно замедлилось.

В соответствии с решением местного сельского исполнительного комитета ЗАО «Застройщик» получило земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. Проектно-сметной документацией и техническими условиями предусматривалось водоснабжение объекта от действующих водопроводных сетей. После того как выяснилось, что подключение к этим сетям невозможно, ответчик был вынужден получить новые технические условия, разрешение на корректировку проектно-сметной документации, разрешение на строительство газовой котельной и подключение строящегося дома к сетям газо­снабжения.

Решением районного исполнительного комитета в апреле 2014 года выдано разрешение на корректировку проектно-сметной документации. Ответчику предоставили земельные участки для строительства скважины, подъездной автодороги и инженерных сетей.

Суд посчитал, что несвоевре­менный ввод дома в эксплуатацию стал следствием актов и действий органов власти и управления, поэтому в силу условий договора ответчик освобождается от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств. Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила решение суда первой инстанции без изменений, а кассационную жалобу истца — без удовлетворения.