Что происходит на вторичном рынке недвижимости и чего ожидать в будущем

В прошлом году специалисты зафиксировали рекордное количество сделок на вторичном рынке квартир — 14,5 тыс. А с учетом новостроек цифра может быть в 2 раза выше.

Февраль 2022 года вверг покупателей и продавцов в шоковое состояние: события в Украине, рост курс доллара, санкции. В итоге спрос на жилье упал на 30%, и рынок замер.

За март по Минску было продано 835 квартир на вторичном рынке и 110 квартир в введенных в эксплуатацию новостройках. Этот месяц традиционно отличается активностью на рынке недвижимости — обычно фиксируется 1100-1200 проданных квартир.

Покупатели переориентировались на вторичное жилье из-за роста объема предложения квартир рынке. К примеру, сейчас в Минске выставлено на продажу около 8,5-9 тыс. вторичных объектов недвижимости. В то время как в 2018-2019 гг. у нас было порядка 6,5 тыс. ежемесячно, пишет myfin.by.

Долевое строительство, особенно на стадии котлована, покупатели считают риском — экономическая ситуация непредсказуемая и никто не гарантирует, что не возникнет долгостроя. К тому же, цены на новостройки с высокой степенью готовности уже выглядят достаточно дорогими, по сравнению со «вторичкой».

В январе 2022 года средняя цена на «вторичку» по результатам сделок была на уровне 1290 долларов/м2, по итогам марта —1210 долларов/м2. По сравнению с январем — минус 6%. Специалисты считают, что для одного месяца это очень много.

Сейчас на рынке накапливается отложенный спрос. Многие покупатели, которые «выпали из бюджета» из-за роста курса, находятся в выжидательной позиции, но продолжают мониторить рынок. И как только попадается квартира с подходящей стоимостью, они ее сразу же приобретают.

Продавцы не всегда понимают, стоит снижать цену, чтобы увеличить шансы продажи недвижимости, или гнаться за курсом и повышать цены? Многие просто не могут себе позволить пойти навстречу покупателям, так как сами после продажи планируют приобрести другую недвижимость, нередко в новостройке. Поэтому стоят за ценой до последнего.

Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев предлагает формулу снижения цены, которая была бы объективной и основывалась на фактических данных. Было проанализировано поведение цен на рынке за последнее десятилетие. В выборку попали и кризисные периоды 2011 г., 2015 г., 2020 г. Оказалось, что во всех случаях цены на квартиры на вторичном рынке снижаются примерно на 25-30% от величины подорожания обменного курса валют. То есть если курс, условно, вырос на 100%, то цены упадут только на 30%.

В этом году ситуация на рынке повторилась. В момент, когда рост стоимости валюты для покупателей составил порядка 40-50%, цена предложения на рынке недвижимости упала на 13%. В этих 13% были заключены, как базовые 5% на торг, так и дополнительные 8% на снижение цен из-за роста курса доллара. Именно эти 8% оказались равны 25-30% от роста курса доллара.

За период снижения цен, уменьшение стоимости квартир происходит только в долларах. При этом в рублях стоимость не только не уменьшается, но даже и увеличивается, однако количество квадратных метров, которые можно купить за одну среднюю зарплату, остается на прежнем уровне. То есть для заключения выгодной сделки продавцы должны учитывать не только курс доллара, но и покупательскую способность. 

Схема расчетов выглядит подобным образом. С февраля 2022 по апрель курс продажи доллара увеличился на 6,56%. 30% от 6,56% — это 1,8%. То есть продавцу рекомендуется уступить именно на эти 1,8%. Если стартовая цена квартиры была 60 000 долларов, то скидка равняется 1080 долларов.

Что будет дальше на рынке жилья предугадать сложно. Однако можно условно сформировать два возможных сценария. Первый оптимистичный предусматривает, что курс доллара будет балансировать на отметке 2,8-2,9 рублей, но не выше 3-х рублей, завершатся боевые действия, а санкции не будут расширены. В этом случае к концу года рынок полностью стабилизируется в части спроса. При сохранении подобных тенденций будет наблюдаться усредненный для Минска спрос. Однако рассчитывать на рост цен причин не будет – при таком раскладе, весь последующий год можно рассчитывать максимум на ценовое плато и не более того. Второй пессимистичный, при котором доллар превысит 3 рубля, а геополититческий конфликт будет продолжаться со всеми сопутствующими последствиями. В этом случае, количество продаваемых квартир будет падать, а растущее предложение еще больше давить на цены. Цены продолжат снижаться в зависимости от роста курса доллара, так как он опосредовано влияет на многие экономические процессы.

Читайте нас в: