Смена приоритетов

"Что происходит сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости и как будет меняться ценовая динамика в этом секторе в ближайшие месяцы?" - с этими вопросами корреспондент "БР" обратился к руководителю Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрию ПОПОВУ.

- В начале февраля мы почувствовали оживление на рынке коммерческой недвижимости. Это оживление создается двумя основными группами покупателей.

Одна группа - это совсем небольшие фирмы, индивидуальные предприниматели и просто физлица, которые интересуются офисами площадью до 60 кв. м. Такие покупки осуществляются, как правило, без привлечения банковских кредитов и преимущественно с целью сохранения накопленных сбережений путем вложения в наиболее ликвидную недвижимость.

Вторая группа покупателей - средние и крупные компании, которые по разным причинам менее подвержены влиянию финансового кризиса.

При этом изменилась и структура спроса.

Например, до кризиса дешевые кредиты стимулировали покупки офисных помещений от 100 кв. м в объектах классов "А" и "В". Сейчас же спросом пользуются офисы площадью до 60 кв. м либо более 500 кв. м в бизнес-центрах классов "В" и "С", строительство которых завершается в текущем году ("Титан" - пр-т Дзержинского, "Депо" - ул. Гинтовта, "Технопарк" - ул. Машиностроителей, "Парус" - ул. Мележа), а также офисные помещения, встроенные в жилые дома.

Изменения произошли и в структуре предложения. Если в докризисный период девелоперы строили объекты с целью дальнейшей их сдачи в аренду, то сейчас на рынке появились объекты, реализуемые по схеме долевого строительства. И если цена предложения адаптирована к сложившейся ситуации, то это подтверждается позитивной реакцией потенциальных дольщиков. В результате конструктивных переговоров между девелоперами и дольщикам подписываются договоры долевого строительства.

Причем в отличие от рынка жилья, где продолжается плавное снижение цен, на рынке коммерческой недвижимости по многим объектам так называемое "дно" практически достигнуто. Это объясняется более широкими возможностями девелоперов (застройщиков) нежилых объектов. Например, если цена предложения не привлекает к объекту необходимое и достаточное количество покупателей, то застройщик имеет возможность либо достроить объект для последующей сдачи его в аренду, привлекая даже дорогие ресурсы (банки, как правило, не заинтересованы в остановке строительства), либо заморозить стройку.

Кстати, в отличие от коммерческих объектов, девелоперы многоквартирных жилых домов не имеют возможности на таких же выгодных условия сдавать в аренду жилые помещения, как это делают владельцы офисных объектов. Доходность от сдачи в аренду квартир существенно ниже, чем доходность от сдачи в аренду коммерческих объектов.

Для сравнения: сегодня однокомнатные квартиры предлагаются по 200-250 USD в месяц - это 5-6 USD за один квадратный метр. Офисы предлагаются по 15-35 EUR за метр. При том что затраты на возведение единицы площади квартиры в многоквартирном доме и офисного помещения в бизнес-центре почти не отличаются.

К тому же если коммунальные услуги при сдаче коммерческого объекта в аренду оплачивает сам арендатор, то при сдаче в аренду квартиры гражданину ее собственник, если им является юридическое лицо, будет погашать разницу между тарифами для населения и для юрлиц.

- То есть дельта снижения цен, связанная с кризисом, почти выбрана?

- С большой долей вероятности на ваш вопрос можно ответить утвердительно. Полагаю, что дальнейшее снижение будет пропорционально ухудшению ситуации в экономике в целом, если это ухудшение будет иметь место.

Что же касается арендных ставок, то они, в отличие от цен продаж, ведут себя более подвижно и имеют резервы для дальнейшего снижения.

На рынке аренды объектов административного назначения из-за резкого падения курса евро по отношению к доллару США в ноябре 2008 года произошло временное увеличение ставок арендной платы на объекты класса "С". В январе текущего года, как мы и прогнозировали, в среднем на 23-25% снизились арендные ставки на объекты класса "С". На объекты класса "А" и "В" в январе произошло более существенное снижение - на 27-32%.

Ставки арендной платы в секторе торговых помещений снизились на 3-11% по сравнению с III кварталом 2008 года, то есть до того, как произошло падение курса евро по отношению к доллару.

В дальнейшем мы прогнозируем снижение цен на рынке коммерческой недвижимости в I квартале текущего года в среднем на 7-9%, что, на наш взгляд, будет связано с корректировкой цен на некоторые объекты, изначально переоцененные при выводе на рынок. Это также объясняется низким объемом предложения на рынке, практически отсутствием объектов, начало строительства которых предполагается в текущем году, неоднозначными перспективами снижения себестоимости строительства.

В связи с ростом курсов иностранных валют по отношению к белорусскому рублю в I квартале текущего года следует ожидать снижения ставок арендной платы на объекты административного назначения различных классов в пределах 10-12% в эквиваленте к евро.

- А предложение на рынке аренды увеличилось?

- Да, существенно. Сегодня снять офис классов "А" и "В" значительно проще, чем три месяца назад.

- Юрий Николаевич, некоторые эксперты утверждают, что сейчас невыгодно вкладывать средства в строительство объектов офисной недвижимости. Как вы относитесь к такому мнению?

- В среднесрочной перспективе, в случае дальнейшего снижения арендных ставок и роста процентов по депозитам показатели их доходности сравняются.

В долгосрочной перспективе в связи с тем, что с началом оживления экономики резко возрастет спрос на офисы и возникнет их дефицит, а ставка рефинансирования и, соответственно, ставки по депозитам будут снижаться, доходность коммерческой недвижимости, естественно, начнет расти.

Читайте нас в: