Судя по данным Государственного реестра цен сделок купли-продажи объектов недвижимости на 13 января 2011 г., в прошлом году в Беларуси было продано около 620 изолированных административных помещений. Это на 20% больше, чем в 2009 г., когда было зарегистрировано 514 договоров.
Следует отметить, что после падения продаж на 22,5% в 2008 г. (с 591 договора в 2007 г. до 459 в 2008 г.) положительная динамика сделок купли-продажи на вторичном рынке офисных помещений сохраняется 2 года подряд.
Между тем нельзя не отметить, что, несмотря на рост продаж в целом по прошлому году, вторая его половина оказалась менее результативной, чем первая.
Так, в первом полугодии 2010 года было реализовано по договорам купли-продажи 337 административных помещений, из них 222 - в Минске, 47 - в Гродненской области, 32 - в Витебской, 16 - в Минской, 12 - в Брестской, 4 - в Гомельской и 2 - в Могилевской.
Во втором полугодии в Беларуси в целом было продано около 280 административных помещений.
В том числе в Брестской области продано 18 помещений. Показательной можно считать сделку купли-продажи офисного помещения площадью 1.139 кв. м по цене более 3,62 млн. BYR/кв. м в многоквартирном жилом доме по ул. Московской, построенном в 1980 году.
В Гомельской области продано 8 административных помещений. Например, помещение площадью около 1 тыс. кв. м продано почти за 1,2 млн. BYR/кв. м. Оно находится в административном здании по ул. Федюнинского в Гомеле, построенном в 1986 году.
В Гродненской области реализовано всего 11 административных помещений, в 4,5 раза меньше, чем в первой половине года. Одной из последних сделок года стал договор купли-продажи административного помещения площадью около 80 кв. м, которое досталось продавцу за 1,5 млн. BYR/кв. м. Помещение расположено в торгово-общественном здании, построенном 2 года назад на ул. Соломовой в Гродно. Примерно за такую же цену было реализовано по договору купли-продажи, если верить данным Государственного реестра цен сделок купли-продажи, административное помещение площадью 61,4 кв. м, расположенное в центре Минска, в частности на ул. К. Маркса в многоквартинном жилом доме 1948 г. постройки.
В Витебской области продано 53 объекта. В числе последних и одновременно интересных сделок оказалась продажа административного помещения в здании общежития с пристройкой в центре Полоцка по ул. Евфросинии Полоцкой по цене, эквивалентной 600 USD/кв. м.
В Минской области зарегистрировано 14 сделок купли-продажи административных помещений. Например, чуть более 1,17 млн. BYR/кв. м заплатил покупатель за административное помещение площадью 255 кв. м в здании административно-бытового назначения, построенном в 2001 году недалеко от деревни Большое Стиклево в Минском районе.
В Могилевской области заключено всего 3 сделки. Две из них - в декабре. В частности, помещение площадью 20,8 кв. м в здании ремонтно-механических мастерских в г. Горки 1976 г. постройки досталось покупателю за 2 млн. BYR. Квадратный метр обошелся примерно в 96 тыс. BYR.
В Минске во второй половине 2010 года продано 170 офисных помещений. Получается, что если в январе - июне заключалось в среднем по 37 договоров купли-продажи административных помещений в месяц, то в июле - декабре согласно данным по состоянию на 13 января 2011 г. - по 28-29 договоров. Правда, последние 2 месяца 2010 г. для Минска оказались более оживленными. Так, если в июле - октябре продавалось по 27-28 офисных помещений в месяц, то в ноябре и декабре - по 30-31 объекту. Но этого увеличения активности оказалось недостаточно, чтобы второе полугодие по результативности догнало первое.
Никаких существенных изменений не произошло и в качественном плане. Площади административных помещений, проданных, например, в последние два месяца прошлого года, судя по данным на 13 января, не превысили 200 м (речь идет о каждом отдельно взятом помещении, а не о суммарной площади всех объектов). Исключением оказались 3 объекта, площадь которых превысила данную отметку.
В ноябре, в частности, было продано помещение площадью более 300 кв. м по цене более 4,2 млн. BYR. Оно расположено в административно-хозяйственном здании по ул. Тимирязева, введенном в эксплуатацию в 2006 году.
Второй довольно крупной сделкой последних двух месяцев 2010 г. оказалась продажа административного помещения площадью почти 500 кв. м в административной пристройке к многоквартирному жилому дому по ул. Шпилевского. Дом введен в эксплуатацию в начале 2007 года. Цена сделки составила 3,1 млн. BYR/кв. м.
Чуть дешевле были проданы два административных помещения площадью 603 и 605 кв. м в административно-хозяйственном здании по ул. Либаво-Роменской. Квадратный метр, согласно договору купли-продажи, обошелся покупателю примерно в 2,56 млн. BYR.
Следует ли относить данные сделки к обычным сделкам купли-продажи или к финансовым, сказать сложно. Также нет уверенности в том, что договорные цены сделок являются рыночными.
Но в любом случае приведенные сделки ни по цене, ни по площади реализованного объекта не смогли обойти рекордную сделку, состоявшуюся во втором полугодии, а именно договор купли-продажи административного помещения в бизнес-центре Silver (пер. 1-й Загородный, д. 20) площадью более 14,3 тыс. кв. м. Договорная цена помещения, как мы уже сообщали в № 49/2010 "БР", составила 3,435 млн. BYR/кв. м. Правда, эта цена не может рассматриваться как рыночная, поскольку договор купли-продажи является финансовой сделкой, связанной с получением девелопером финансирования или рефинансированием его текущей задолженности.
Напомним, в первой половине прошлого года были заключены три крупные финансовые сделки. Их общая сумма составила примерно 44 млн. USD. Речь идет о договорах купли-продажи помещений в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver, а также о ТЦ "Титан". И на 7,9 млрд. BYR были реализованы площади в офисном здании Парка высоких технологий (ПВТ).
По мнению многих специалистов, работающих на рынке коммерческой недвижимости, динамика сделок с офисными помещениями могла быть более выраженной в прошлом году. Благодаря снижению цен спрос на офисы, причем не только в регионах, но и в Минске, значительно вырос. Но рынок не смог удовлетворить этот спрос ни качественно, ни количественно.
В дальнейшем превышение спроса над предложением будет сохраняться. И главным способом обеспечения офисными площадями будет по-прежнему аренда, считают специалисты. В связи с этим довольно странно прозвучало заявление заместителя министра экономики Андрея Тура на пресс-конференции о том, что "предпринимателям целесообразно уходить от аренды, им лучше иметь такие площади в собственности". По словам замминистра, "как таковой институт аренды будет уместен на рынке жилья, в том числе вторичного".
Вполне возможно, что А. Тур имел в виду целесообразность приобретения в собственность офисной недвижимости, находящейся в собственности государства. Правда, для того чтобы предприниматели начали активнее покупать эту недвижимость, надо чтобы она, во-первых, предлагалась на продажу в нужном количестве, во-вторых, по доступным ценам и, в-третьих, чтобы цена соответствовала качеству объекта.
Но, с другой стороны, лишь незначительная доля представителей малого и среднего бизнеса способна отвлекать приличные денежные средства на покупку недвижимости.
На сегодня, если взять за 100% все минские частные офисы, занятые фирмами и индивидуальными предпринимателями, то не менее 70% офисных площадей арендуется этими субъектами и около 30% находится у них в собственности. Пропорции могут изменяться, однако изжить арендные отношения на рынке коммерческой недвижимости невозможно, считает партнер и директор по брокериджу компании Colliers International Андрей Алешкин.
