Падение арендных ставок и цен реализации объектов на рынке коммерческой недвижимости в Минске является следствием кризиса не рынка недвижимости, а экономического. Поэтому он в большей или меньшей степени затронет все проекты в области девелопмента, в том числе и высоколиквидные. Но в силу своей меньшей развитости и меньшей зависимости от банковского сектора минский рынок ощутил влияние кризиса в меньшей степени, чем, например, рынки в странах Балтии. Такого мнения придерживается Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси.
Кризис недвижимости и финансово-экономический кризис проявляются по-разному
"Классический кризис в области недвижимости заключается в развитии слишком большого количества проектов, которые не обеспечены спросом. В данном случае мы говорим о том, что проблемы создает финансовый и экономический кризис, а не фактор развития большого количества площадей, объектов", - рассказал в интервью корреспонденту "БР" М. Морозов.
Спрос на рынке коммерческой недвижимости упал, но упал в силу тех рисков и угроз, с которыми столкнулись реальный сектор экономики и бизнес и на которые они вынуждены реагировать снижением своих расходов и пересмотром планов развития. Как следствие, снижается уровень ликвидности всех объектов недвижимости.
При классическом кризисе недвижимости конкурентоспособные объекты сохраняют высокий уровень ликвидности. Во время такого кризиса сохраняется и платежеспособный спрос на высоколиквидные проекты.
Во время экономического и финансового кризиса, к сожалению, все характерные для этого периода проблемы отражаются на всех проектах без исключения. Даже самые лучшие проекты страдают, но они теряют меньше стоимости и сталкиваются с меньшим количеством проблем, чем проекты, у которых есть пробелы в концепции и которые обладают невысокими потребительскими качествами.
М. Морозов также пояснил, что платежеспособность арендаторов зависит от их доходов, возможности выполнять собственные планы по доходам, по обеспечению необходимых показателей рентабельности компании. "Сейчас мы наблюдаем не только падение платежеспособности арендаторов, но и серьезные риски, связанные с отсутствием возможности прогнозировать собственный бизнес. Это усугубляет ситуацию. Самый плохой, но стабильный сценарий лучше, чем нестабильность, когда нет возможности делать прогноз, а можно только гадать, какая ситуация сложится с основным бизнесом и насколько арендатор может планировать свою работу на протяжении 3-6 месяцев, я уже не говорю о 12 либо 24 месяцах", - сказал эксперт.
Безусловно, падение уровня доступности капитала влияет на рынок недвижимости, ведет к замедлению темпов реализации любых проектов. "Сегодня мы говорим о периоде 2-3 года, возможно, 4-5 лет, в течение которого темпы будут снижаться", - заметил М. Морозов.
Рынок девелопмента, рынок строительства, конечно же, не остановится. Во-первых, он состоит из разных сегментов. Есть государственные программы, есть социальные программы, социальное жилье, например, и т. д. Скорее всего, эти сегменты, по мнению эксперта, будут развиваться и предоставят возможность выживать той части компаний, которые смогут приспособиться к новым условиям, к новым обстоятельствам. Но коммерческие проекты неизбежно будут сталкиваться с проблемой платежеспособного спроса.
Тенденция падения спроса на рынке аренды очевидна, но очень многое, по мнению М. Морозова, зависит от того, насколько быстро удастся достигнуть стабилизации, пусть даже на самом низком уровне. "Любая стабильность, даже негативная, даст арендодателю понимание по спросу, по ценообразованию, по многим индексам, которые на сегодня являются в большей или меньшей степени неизвестными", - уточнил эксперт.
В то же время кризис - это не только негатив, но и позитив.
"В китайском языке слово "кризис" состоит из двух частей - угроза и возможности. Поэтому глупо было бы поговорить о кризисе, но не поговорить о возможностях", - считает М. Морозов.
Эксперт обратил внимание на то, что в период кризиса все становится дешевле, и это факт. Конкурентоспособность целого ряда компаний, которые во время кризиса чувствуют себя комфортно, резко возрастает. Возможности для развития резко увеличиваются. Но это в первую очередь касается компаний, которые способны адаптировать свои услуги, свою продукцию, ценообразование под сценарий длительной рецессии и продолжения углубления кризиса.
В период кризиса рынок очищается от неконкурентоспособных участников, потому что не все способны перестроиться и работать под таким прессингом, который существует на рынке сегодня.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то проекты становятся гораздо более доступными по цене. Снижается себестоимость строительных издержек, что опять-таки является большим плюсом. Соответственно, во время кризиса есть возможность построить объекты по меньшей себестоимости, чем были построены объекты-конкуренты, которые создавались до кризиса по более высокой себестоимости. Это дает собственнику дополнительные преимущества для привлечения арендаторов, инвесторов и обеспечения необходимой запланированной рентабельности, считает М. Морозов.
"Кризис в каком-то смысле помогает развитию рынка, как ни странно это звучит, по причине того, что профессиональность тех компаний, которые на нем остаются, растет. Увеличивается их практический опыт контроля за собственными расходами, управления рисками. Безусловно, кризис - это время для очищения рынка от проектов неконкурентоспособных, изначально нежизнеспособных, которые могут родиться только в период бума, когда на рынке очень много денег", - рассказал эксперт.
В то же время М. Морозов считает, что рынок недвижимости в Беларуси менее подвержен всем процессам и проблемам, которые характерны для мирового финансового кризиса. В первую очередь потому, что размеры рисков ограничиваются теми ресурсами, теми инвестициями, которые были сделаны. А в Беларуси вложенные в недвижимость и в незаконченные проекты инвестиции являются преимущественно собственностью самих инвесторов. Доля банковского финансирования здесь в разы, в десятки раз меньше, чем в Прибалтике.
"Мы считаем, что перспективы у рынка коммерческой недвижимости Беларуси есть, потенциал - тоже, - отметил эксперт. - Скорость его развития, восстановления прежних темпов, набранных в 2007-2008 годах, конечно, зависит от того, каким образом будет складываться ситуация в экономике, причем не только Беларуси, но и других стран, прежде всего России и стран Центральной и Восточной Европы. Мы надеемся, что в 2010 году эта ситуация будет более стабильной и Беларусь одной из первых выйдет из кризиса, причем, как нам кажется, выйдет с плюсом - с положительными изменениями на рынке недвижимости", - уверен М. Морозов.
