Спрос падает, предложение растёт. Что происходит на столичном рынке арендного жилья?

Военные действия в Украине, резкий рост доллара и решение уехать из Беларуси многих собственников квартир — все это напрямую влияет на рынок, в том числе, и на рынок арендного жилья столицы.

Арендодателям приходится снижать цены и «вместо одиноких айтишников присмотреться к семьям с детьми», а арендаторам заводить разговор о снижении стоимости.

Портал Realt.by поговорил с экспертом агентства недвижимости «Твоя Столица» Маргаритой Почицкой и выяснил, что происходит на рынке аренды жилья в Минске.

Одна из главных особенностей рынка арендного жилья, которую называет эксперт, — резкое снижение спроса.

«По нашим данным, за последнюю неделю заявок на аренду стало на 80% меньше — и это еще только вершина айсберга. Мы видим, что некоторые люди поспешно покидают страну (как из числа арендаторов, так и из числа собственников) — и это сказывается на всех сегментах рынка аренды — бюджетном, комфортном и элитном. В самом слабом положении находятся элит и верхняя планка комфорта — это те квартиры, которые предлагаются в аренду выше среднерыночной стоимости», — отмечает Маргарита Почицкая.

Учитывая, что стоимость аренды квартир ориентируется на долларовые значения, а зарплату большинство белорусов получает в белорусских рублях и в них же осуществляются расчеты, то при росте обменного курса снимать жилье становится дороже — ровно настолько, насколько вырос обменный курс.

«Получаются очень большие суммы, которые не имеют ничего общего с теми, которые должны быть сейчас на рынке. Собственникам мы говорим, что текущую стоимость аренды следует привязать к прежнему курсу и зафиксировать на значении, например, 2,6 рубля за доллар. Если мы возьмем 250 долларов за аккуратную однокомнатную квартиру, то исходя из курса 2,6, сейчас она должна стоить 650 белорусских рублей (без учета коммунальных платежей — они оплачиваются арендатором отдельно), но никак не 850 рублей, как получается по новому курсу», — говорит эксперт.

Она считает, что собственники выиграют, снизив цену, хотя многим и непросто принять тот факт, что сразу они потеряют какую-то сумму.

«При колебаниях курса собственники всегда проходят этот путь, и выигрывает тот, кто быстрее это примет и начнет уступать действующему арендатору. Арендодатели считают, что они найдут новых квартиросъемщиков, их квартира привлечет чем-то при сохранении прежних ставок. Но, увы, в таких ситуациях неминуемо расторгаются договоры аренды. Любой человек, независимо от уровня достатка, умеет считать и понимает, сколько он будет переплачивать. Однокомнатная квартира сейчас сдается не за 250 долл., а за 160−180 долл. Если же стоимость не снизить, арендатор уйдет, потому что уже вскоре на рынке появится достаточно свободных предложений по уже сниженным ценам», — отмечает Маргарита Почицкая.

Она сравнила два варианта для собственника. В первом случае он снижает цену, во втором — ищет нового арендатора.

«Допустим, собственник сдает квартиру за 250 долл. Арендатор просит скидку 30 долл. Арендодатель считает, что за 12 месяцев получил бы 3 тысячи долларов, а по сниженной цене получит 2640, значит, потеряет за год 360 долл. Он отказывается. Когда арендатор уходит, получается два месяца простоя — это уже 440 долларов упущенной выгоды плюс высокая коммуналка (в арендных квартирах чаще всего никто не прописан). Можно добавить еще 200 рублей за два месяца. Итого 500 долл. потери. Это только за два месяца, а, учитывая снижение спроса и то, что арендодатель хочет снижать стоимость по чуть-чуть, поэтому вполне возможно, что и за это время он не найдет новых арендаторов — и потери будут еще больше», — рассуждает эксперт.

Некоторые собственники, по наблюдениям эксперта, ориентируются на айти-сегмент — арендаторов, которые не зависят от колебаний курса, потому что их зарплата привязана к доллару.

«Мы тоже не первый год работаем с айти-арендаторами. И я скажу, что ни один арендатор, понимая, что он может сэкономить, не будет переплачивать просто так», — говорит Маргарита Почицкая.

Еще одна из особенностей рынка, связанная с предыдущей, — квартир, которые предлагают в аренду, становится больше. Люди покидают страну, и чтобы квартира не стояла просто так, сдают в аренду. Сейчас технологии позволяют сделать это и дистанционно. У нас это называется арендой по доверенности. И если раньше такой услугой пользовались в основном для сдачи элитных квартир и коттеджей, то сейчас ситуация изменилась.

По подсчетам агентства «Твоя столица», на сегодня рыночная стоимость квартир в бюджетном сегменте снизилась приблизительно на 35%, а в комфорт и элит-сегментах — до 50%.

«Причина в том, что сейчас практически не осталось платежеспособной аудитории для этих сегментов. И сдать квартиру по старым ставкам просто нереально, они нежизнеспособны», — считает эксперт.

Квартиры комфортного и элитного сегментов стали терять свою целевую аудиторию еще в 2020 году, когда закрыли границы из-за коронавируса. Такое жилье пользовалось популярностью, в частности, у сотрудников международных компаний. Следующим этапом стала релокация айти-компаний. А именно айтишники были одной из целевых аудиторий этих сегментов.

Читайте нас в: