Вот уже 2,5 года в Беларуси действует запрет на продажу пустующих земельных участков, если целевое назначение участка предусматривает строительство на нем какого-нибудь объекта, например индивидуального дома.
Поначалу, когда этот запрет вступил в силу, в Беларуси резко сократилось количество сделок купли-продажи земельных участков. Но потом выяснилось, что препятствие можно обойти.
Дело в том, что, запрещая продавать пустующий земельный участок, законодательство разрешило продажу участков вместе с недостроенным объектом, если он законсервирован и зарегистрирован как объект незавершенного строительства.
Эту возможность используют стороны, если хотят заключить сделку купли-продажи незастроенного земельного участка. Стороны договариваются, что человек, заинтересованный в покупке пустого участка, выступая якобы от имени продавца, делает под себя проект дома, возводит какую-то его часть, после чего продавец консервирует строение, регистрирует его и продает реальному владельцу как объект незавершенного строительства.
Эта всем известная схема применяется в последнее время очень часто, даже несмотря на то, что она довольно рискованная. Но покупатели земельных участков вынуждены идти и на такие условия. Поскольку после введения запрета на продажу земельного участка без строений человек, не состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не может приобрести пустой участок иначе как по указанной схеме или путем покупки на аукционе. Но купить на аукционе участок - дорого, да и не везде проходят такие аукционы, что уже ограничивает выбор.
С 1 мая текущего года начал действовать так называемый заявительный принцип приобретения участков для индивидуального строительства, но в радиусе 50 км от Минска предложение таких участков для неочередников просто отсутствует.
Одним словом, запрет, направленный на то, чтобы уменьшить спекулятивные сделки с землей, создал массу проблем гражданам, которые заинтересованы в строительстве индивидуального жилья. К тому же после введения запрета стала невозможной ипотека земельных участков.
И, похоже, власти, вместо того чтобы отменить продажу неосвоенных земельных участков, намерены ужесточить действующие правила. По имеющейся информации, в Госкомимуществе готовятся предложения о введении запрета на продажу законсервированных объектов незавершенного строительства, если готовность объекта не превышает примерно 70%. То есть для того чтобы продать незавершенку, в ней должны быть стены и крыша. А вот законсервированный цокольный этаж продавать будет нельзя.
Принятие более жесткой меры к продавцам "недостроев", как говорят в Госкомимуществе, обусловлено участившимися судебными спорами, возникающими на почве обходных сделок с земельными участками и, конечно же, спекулятивными сделками с земельными участками, которые по-прежнему цветут пышным цветом.
Если предложения Госкомимущества будут приняты, то сделки с пустующими земельными участками станут еще более рискованными. А сам земельный рынок сузится, что вряд ли будет способствовать его развитию.
Между тем если судить по количеству сделок, то даже в сегодняшних правовых условиях земельный рынок в Беларуси ничуть не уступает квартирному. Так, в период с 1 января по 31 августа текущего года в стране было заключено и зарегистрировано, судя по данным Национального кадастрового агентства, более 5 тыс. договоров купли-продажи земельных участков (не считая договоров купли-продажи капитальных строений, включая частные дома, которые тоже продаются вместе с участками).
Около 2 тыс. проданных участков - участки без строений, 90% которых предназначены для садоводства. И чуть более 3 тыс. - это так называемые застроенные участки.
Примерно 60% сделок с участками приходится на Минскую область и больше 20% - на Минский район. Причем по мере приближения к Минску в массиве сделок с землей растет доля участков, на которых расположены недостроенные законсервированные капитальные строения (преимущественно индивидуальные дома).
В заключение отметим, что, по имеющимся сведениям, владельцев земельных участков ожидают и другие изменения в действующем законодательстве. Раньше застройщику отводилось 3 года на возведение индивидуального дома, после чего местные власти могли начать длительную судебную процедуру изъятия земельного участка с последующим выставлением его на аукцион. В текущем году действие этого требования временно приостановлено в связи с кризисом. А сегодня готовятся предложения о восстановлении действия вышеназванного регламента с заменой срока 3 года на 4 .
