Недавно была озвучена новая инициатива властей: передавать в аренду частным структурам убыточные госпредприятия как имущественные комплексы, если они убыточны в течение последних 18 месяцев. При этом число работающих на них не должно превышать 250 человек. Вероятно, эти критерии приняты в связи с тем, что такие предприятия составляют 50-60% всех убыточных организаций в стране.
Опасна любая ошибка.
В связи с озвученными планами властей актуальными представляются несколько замечаний, касающихся правового регулирования отношений аренды.
Как известно, в Гражданском кодексе имеется специальный параграф 5 "Аренда предприятия" главы 34 "Аренда". И здесь прежде всего хотелось бы отметить, что сохранение у собственника большого объема прав в отношении сдаваемого в аренду имущества повышает значение правильного и тщательного оформления договоров аренды.
Важно установить сбалансированные взаимные обязанности и ответственность сторон. Нормы практически всех статей указанного параграфа являются диспозитивными, то есть законодатель установил, что будет так-то, если иное не предусмотрено договором. Поэтому при заключении договоров арендаторы могут добиться для себя значительных уступок. К сожалению, до последнего времени договоры аренды часто носят явно "односторонний" характер: с одной стороны - только права, с другой - только обязанности.
На что же следует обратить особое внимание?
По общему правилу не передаются арендатору права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законодательством. Поэтому в акте (актах) о передаче предприятия в аренду целесообразно предусмотреть такой переход, иначе можно "тормознуть" деятельность УП (здесь применяется термин УП, хотя, конечно же, речь идет о предприятии как имущественном объекте, а не субъекте права) на приличный срок.
Необходимо учесть права кредиторов, в том числе обязанность уведомить их о передаче УП в аренду до совершения сделки.
Договор аренды подлежит обязательной госрегистрации, а передача осуществляется на основании передаточного акта, в котором необходимо тщательно отразить все активы и пассивы, иначе в будущем возможны серьезные проблемы в случае возникновения споров.
Выполнение процедуры подготовки к передаче, включая составление передаточного акта, входит в обязанность арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Не исключено, однако, что в связи с убыточностью передаваемых в аренду предприятий собственник будет пытаться возложить эти расходы на арендатора.
Также нужно учесть, что, согласно ст. 631 ГК, "если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускаются уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость".
Хорошей гарантией на будущее для арендаторов, вероятно, было бы заключение договоров аренды с выкупом. В них можно оговорить условия и сроки выкупа и, в частности, то, что все улучшения арендованного имущества пойдут в зачет выкупной цены. Иначе гражданин Петров произведет затраты, модернизацию и т. д., а гражданин Иванов (чиновник) потом примет решение о том, что выкупит предприятие гражданин Сидоров! Формально можно оговорить возмещение этих затрат при прекращении договора, но получить возмещение от государства, вероятно, будет непросто.
Кстати, в ряде случаев для оформления отношений аренды можно ведь использовать нормы Инвестиционного кодекса о концессиях.
Все гарантии перечеркнула одна норма.
Однако есть проблема, которая при аренде предприятий становится ключевой. Дело в том, что сам по себе договор аренды не является гарантией того, что в будущем арендатор не окажется "у разбитого корыта", то есть договор либо не продлят (поэтому очень важны сроки), либо просто прекратят. И вот здесь нельзя не обратить внимание на то, что на фоне "либерализации" проскакивают иногда явно нелиберализационные вещи.
Так, Указом от 27 ноября 2008 г. № 647 утверждено Положение о Комитете государственного контроля (далее - комитет), значительно расширившее функции этого органа. Всего лишь одна норма в этом положении способна отбить охоту у ряда потенциальных арендаторов, поскольку комитет вправе, в частности, выносить обязательные для исполнения в установленный им срок государственными органами, иными организациями (их работниками), а также физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, решения (предписания) о приостановлении действия (расторжении) договоров аренды, недопущении заключения договоров аренды, приватизации и иного отчуждения объектов государственной собственности в случае обнаружения фактов нарушения законодательства. То есть, по сути, КГК наделен судебными функциями!
А, впрочем, зачем?
Вместе с тем идея сдачи в аренду убыточных госпредприятий вызывает очень большие сомнения как таковая. Нужно ли нам вступать на этот в правовом отношении сложный и рискованный путь?
Здесь можно заметить, что, к сожалению, в Беларуси до настоящего времени не изжита болезнь "гигантизма". В то время как в других странах численность малых предприятий на 1 тысячу населения составляет 60 и более, то у нас, по официальным данным, всего около 5 (примерно 50 тыс. МП по стране на начало 2008 года). Правда, в других странах учитываются в качестве "малых предприятий" и индивидуальные предприниматели (ИП). Однако даже если применить такую методику подсчета, все равно Беларусь будет выглядеть далеко не лучшим образом.
Это замечание важно вот по каким обстоятельствам. Государство постоянно оказывает поддержку "китам" (свежий пример - Указ от 4 декабря 2008 г. № 662 "О налогообложении высокотехнологичных организаций"), тратя на это значительные бюджетные ресурсы. Между тем именно малые предприятия во всем мире отличаются высокой приспособляемостью, способностью быстрее адаптироваться к новым условиям и новым технологиям, имеют более высокую эффективность и зачастую выступают "локомотивами" экономики. Кстати, даже наша официальная статистика подтверждает более высокую эффективность работы частных малых и средних предприятий.
Однако белорусское государство всячески старается поддержать именно крупные предприятия, хотя зачастую их реструктуризация и реорганизация плюс приватизация дали бы гораздо больший эффект.
Поддерживать же государственные мелкие предприятия, особенно сегодня, власти не в состоянии. В связи с этим решение о сдаче их в аренду частникам выглядит вроде бы логично.
При этом в качестве примера приводится эпопея с продажей убыточных сельхозпредприятий, что вроде бы привело к высокому экономическому эффекту. Однако, во-первых, это была продажа. Во-вторых, были предоставлены серьезнейшие льготы покупателям, в том числе налоговые. В-третьих, эффект отсчитывался "от минуса", который был ранее, поэтому он не всегда показателен. Как можно считать достижением рост зарплаты в 3,6 раза, если прежде она была 50 тыс. BYR?
Все это заставляет сделать вывод, что вряд ли есть смысл придумывать особые пути спасения госпредприятий. Гораздо лучше воспользоваться опытом других стран и начать наконец либерализацию экономики, приватизацию и реструктуризацию гигантов индустрии, отказаться от слишком большой доли собственности государства и его излишней опеки, создать равные условия для всех и в то же время оказать поддержку предприятиям малого и среднего бизнеса на начальном этапе их становления. Тогда большинство убыточных предприятий сможет справиться со своими проблемами и их никому не придется сдавать в аренду. А те предприятия, которые уже не в силах "встать с колен", надо просто продать, пусть даже за одну базовую величину.
