Прошлогодний финансовый кризис привел к тому, что большинство строящихся многоквартирных домов стали проблемными стройками. Сроки ввода затягиваются. Заказчики объектов массово увеличивают договорную стоимость квадратного метра и требуют от дольщиков доплаты. Дольщики с этим не согласны и обращаются в суды. Но суды оказываются на стороне заказчиков.
Разрозненное недовольство.
Как рассказывают участники интернет-форумов, в частных разговорах с истцами судьи признают, что им "сверху" спущено указание принимать решения не в пользу дольщиков. Потому что, если, не дай бог, какой-нибудь судья удовлетворит исковое требование дольщика и тем самым создаст прецедент, то армия людей, застрявших в долгостроях, в одночасье обанкротит всех застройщиков, включая государственных, которые не выполнили своих договорных обязательств.
Счет недовольных дольщиков идет уже на десятки тысяч. И напряжение грозит перерасти в выступления против пересмотра застройщиками стоимости уже оплаченных квартир, против некачественных проектов, делающих невозможной своевременную сдачу объектов, против затягивания сроков ввода домов, в том числе и по причине некачественных проектов и их государственных экспертиз, против нежелания заказчиков искать компромиссные пути решения проблем, вызванных финансовым кризисом, с учетом интересов дольщиков. А самое главное, что возмущает людей, - судебные решения и нежелание госорганов что-то делать в защиту пострадавших граждан.
Пока это недовольство выплескивается на интернет-форумах, но завтра, неровен час, люди могут пойти дальше. Этого пока не случилось лишь потому, что дольщики действуют разрозненно. Одни ввиду своей правовой безграмотности молча соглашаются доплачивать. Другие боятся публичных выступлений, дабы не привлекать излишнего внимания к источникам своих доходов, и тоже соглашаются доплачивать. И только небольшая часть людей пытается защищать свои интересы путем обращения в государственные органы и отстаивать свои права в суде. Но недовольны и первые, и вторые, и третьи.
Суды, как было уже сказано, принимают решения не в пользу дольщиков. Из многочисленных судебных решений следует, что застройщики имеют право пересматривать в одностороннем порядке договорные цены, вправе не вводить объекты в договорные сроки и за все это не нести никакой ответственности. А дольщики, в свою очередь, обязаны платить, платить и еще раз платить, пока злосчастный дом не будет введен.
Но на самом деле все должно быть не так. И чтобы понять как, попробуем рассмотреть сам механизм долевого строительства.
Участники процесса.
Предположим, есть некое ЗАО (ООО, ОАО, ГУП и т. д.), которое получило земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. ЗАО - это заказчик (его еще называют застройщиком или девелопером). Он принимает на себя обязательства перед местными властями построить на выделенном участке дом.
В большинстве случаев заказчик сам не проектирует и не строит дом. Он только организует процесс. То есть привлекает проектную организацию (генпроектировщика), строительную организацию (генподрядчика), технадзор.
Генпроектировщик делает проект дома, согласовывает его с государственными службами, включая госэкспертизу, и осуществляет в последующем авторский надзор, чтобы объект строился в соответствии с проектом. Генподрядчик объект строит полностью своими силами или привлекает на отдельные виды работ субподрядчиков. Технадзор (специалист или фирма) контролирует качество строительства, чтобы дом возводился в соответствии с нормами.
У заказчика чаще всего нет своих денег, чтобы профинансировать стройку. Ему нужно привлечь кредитные ресурсы или средства дольщиков. На практике кредитные ресурсы привлекаются на начальной стадии (проектирование, подготовка участка под строительство), а для финансирования непосредственно строительства и компенсации первоначально понесенных затрат заказчик привлекает средства дольщиков. Но в любом случае он намерен заработать на этом проекте.
Договорная стоимость.
Договорная стоимость квартиры (объекта долевого строительства) складывается, если не вдаваться в подробности, из стоимости проекта, стоимости строительства, неких затрат заказчика, понесенных на выполнение своих непосредственных функций, и его прибыли.
Затраты заказчика - это расходы, связанные с получением земельного участка (отчисления в городской бюджет) и его подготовкой под строительство (снос зданий и строений), это издержки, связанные с необходимостью брать кредит на начальной стадии реализации проекта.
Прибыль заказчика - это то, что он намерен заработать, обеспечивая строительство и ввод объекта долевого строительства. Прибыль может исчисляться как в денежном (от 5% сметной стоимости дома), так и в натуральном выражении (речь идет о квартирах, нежилых помещениях, которые по завершении стройки будут оформлены как собственность заказчика).
Что касается стоимости непосредственно строительства дома (квартиры), то это сумма, за которую генподрядчик обязуется перед заказчиком построить дом. В нее входят сметная стоимость, которая рассчитывается по проекту, непредвиденные расходы генподрядчика, его риски, связанные с инфляцией, с необходимостью применять повышающие коэффициенты при начислении заработной платы рабочим, плюс прибыль.
Бывает, что заказчик, будучи строительной организацией, выполняет и функции генподрядчика. В этом случае он получает прибыль и как заказчик, и как генподрядчик.
Распределение ответственности.
Может ли расти стоимость строительства в процессе строительства? По белорусскому законодательству - может, если вносятся изменения в проектную документацию. Причем если эти изменения вносятся по желанию дольщиков, то они и должны их оплачивать. Но если проект меняется потому, что был выполнен некачественно, то эти издержки, по логике, должны покрываться за счет проектной организации, которая делала проект.
Кстати, заметим, что проект проходит государственную экспертизу. И если он утверждается с грубыми ошибками, то служба госэкспертизы тоже, по логике, обязана нести субсидиарную ответственность вместе с проектной организацией за некачественный проект.
То есть если бы мы жили в правовом государстве, то каждый участник процесса создания объекта долевого строительства должен был бы нести ответственность в рамках тех денег, которые он получил за свою работу. Причем в правовом государстве предполагается, что каждый исполнитель должен работать качественно. А на тот случай, если что-то пойдет не так, есть страхование ответственности. То есть проектировщик страхует свою ответственность, строительная организация - свою, заказчик объекта - свою.
При такой системе, будь она в Беларуси, дольщику не пришлось бы расплачиваться за брак проектировщиков и строителей, за неумение заказчика вести бизнес, за изменения в строительных нормативах и т. д.
Однако белорусское законодательство в области долевого строительства развивается почему-то совершенно в другом направлении: все риски, связанные с созданием объекта долевого строительства, возлагаются на дольщика.
А кто такой дольщик? Это маленький инвестор. Следовательно, его риски - это риски инвестиционные, которые почти во всех странах страхуются. Инвестиционные риски дольщика в Беларуси тоже могли бы страховаться. Но и этого пока нет.
Как с гуся вода.
Подписывая договор долевого строительства, надо помнить еще и то, что белорусский заказчик (за исключением некоторых, а их можно сосчитать по пальцам двух рук) не имеет за душой ничего, что можно у него забрать в случае неисполнения им договорных обязательств. Исключение составляют мощные девелоперские фирмы, имеющие в собственности коммерческую недвижимость, за счет которой можно будет компенсировать издержки дольщиков в случае такой необходимости (опять же, если так решит суд!).
Генпроектировщик (попросту - проектная организация) ничего, кроме компьютеров и канцтоваров, тоже не имеет. Поэтому, кроме имиджа, он ничем не рискует, выполняя некачественно проект.
Единственный, кто в данной ситуации хоть что-то может иметь в виде материальных активов, - это генподрядчик. Но у дольщика нет с ним договорных отношений, а значит, претензии имущественного плана к генподрядчику может предъявить только заказчик. За исключением тех случаев, когда заказчик выступает еще и как генподрядчик.
Здесь можно было бы упомянуть еще об одном участнике процесса. Это риэлтерские фирмы, которые занимаются привлечением дольщиков для заказчика.
Не вдаваясь в подробности, отметим лишь, что если в агентстве клиенту говорят "мы гарантируем, что вы не будет иметь проблем при заключении и реализации договора долевого строительства с таким-то застройщиком, который у нас на обслуживании", то там просто лукавят. Ответственность риэлтерской фирмы ограничивается рамками договора, который она подписывает с клиентом, и той суммой, которую клиент платит за риэлтерскую услугу. Услуга агентства в данной ситуации заключается в том, чтобы помочь выбрать объект долевого строительства, представить информацию об этом объекте и сопроводить клиента до подписания им договора долевого строительства. Все, что будет после подписания, к агентству недвижимости не имеет никакого отношения.
Иными словами, вступление в долевое строительство в условиях сегодняшней правовой и судебной системы сравнимо с хождением по канату без страховочного пояса и даже с прыжками с высоты без парашюта.
