Без кредитов «вторичке» будет худо

Весной оживает не только природа, но и рынок жилья, для которого зима — мертвый сезон. С какими показателями спроса, предложения и цены подошел белорусский рынок недвижимости к важному периоду и чего ждать в ближайшие месяцы, выясняла газета «Белорусы и рынок».

И без пандемии несладко

В отличие от прошлой зимы, когда оживление на рынке наступило на месяц раньше обычного и пошло на спад только после «двойного удара» — обвала курса рубля и разгоравшейся пандемии, в этом году спрос на столичные квартиры чуть ниже обычного. Несмотря на то, что за полгода мог образоваться некий отложенный спрос.

«Осень для отечественного рынка недвижимости была сложной: приостановка кредитов для вторичного рынка привела к тому, что самая горячая пора стала весьма прохладной. Осень — «хлебный сезон», но в 2020 году количество сделок в эти месяцы было ниже средних значений, покупательская активность стала самой низкой за 10 лет, осуществлялось по 700—750 сделок в месяц. В декабре покупатели привычно оживились и совершили около тысячи сделок — среднее значение для этого месяца. В январе спрос снизился на треть, а в феврале оптимистично вырос до своих средних значений, несмотря на нарастающий негативный фон», — рассказала аналитик Realt.by, крупнейшего портала о недвижимости в Беларуси, Екатерина ВАРСАК.

Тем не менее, по ее словам, есть несколько нетипичных фактов. Первый — с декабря в структуре сделок резко выросла доля квартир в готовых новостройках. Обычно она составляла около 13 %, в декабре же поднялась до 20 %, а в январе каждая третья проданная в Минске квартира была именно из этой категории! «В феврале показатель снизился до 18 %, но и это много. Дело в том, что сейчас в структуре предложения доля такого жилья существенно выросла, и это позволяет прогнозировать сохранение подобной ситуации в ближайшее время», — отметила эксперт.

Еще один любопытный факт: чаще стали фигурировать сделки с однокомнатными квартирами, которых всегда было 35—40 %. С ноября их доля росла, достигла 45 %, в январе составила 55 %, а в феврале снизилась до 48 %, что все равно заметно выше стандартных показателей.

И третий факт — заметный рост, с 6 до 11—15 %, доли Октябрьского района, где активно возводится жилой комплекс «Минск-Мир» и где многие дома уже сданы в эксплуатацию.

Похоже на манипуляции

Если квартиры покупают не очень охотно, то наверняка их предложение выросло? Да, но количество квартир, выставленных на продажу в столице, не просто увеличилось, а бьет все мыслимые и немыслимые рекорды: в середине марта оно превысило 14,5 тыс.! И это при том, что еще осенью достигнутая десятитысячная отметка стала Эверестом белорусской недвижимости за все время ведения статистики.

Однако, глядя на эти цифры, начинаешь сомневаться в их реальности и объективности: в январе число квартир резко сократилось — до 8,4 тыс., чтобы с конца февраля начать расти еще быстрее и за неполный месяц увеличиться в полтора раза! Очень похоже на манипуляции главного застройщика, пытающегося «вбросами» тысяч квартир влиять на цену и спрос.

«Предъявить претензии «Дане холдингз» нельзя, так как напрямую их квартиры в базу предложения на вторичном рынке не попадают. Однако минские агентства недвижимости включились в борьбу за покупателя и активно пополняют базу недвижимости квартирами от этого застройщика, что сказывается на статистике. Но мы уже на пути решения проблемы, и подобное влияние в скором времени будет минимизировано», — отметила Екатерина Варсак.

С предложением проблем не предвидится: только в январе в Минске построено 1300 квартир, из них для нуждающихся в улучшении жилищных условий — 36 %. Да и по всей стране планы по общему вводу жилья, согласно официальным данным, в 2020 году перевыполнены. Вполне вероятно, во многом за счет Минского района, где ежегодно строятся тысячи квартир и именно за счет минчан численность населения увеличивается на 15—20 тыс. в год.

Что касается цен в объявлениях, то они падают, и в последнее время скорость падения резко увеличилась. В итоге к середине марта цена предложения квад­ратного метра однокомнатных квартир в Минске упала за год на 17,9 % (до 1303 доллара), двухкомнатных — на 13,9 % (1284), трехкомнатных — на 14,8 % (1193), четырехкомнатных — на 15,6 % (1161).

Цены упали, но остаются высокими

За несколько последних месяцев цены реальных сделок заметно снизились. Согласно данным Национального кадастрового агентства (НКА), в феврале квадратный метр в однокомнатных квартирах в Минске стоил в среднем 1362 доллара, в двухкомнатных — 1231 доллар, в трехкомнатных — 1142 доллара. До обозначенных в постановлениях-решениях-программах 1300 рублей (цена метра = средняя зарплата) очень далеко.

«По сравнению с февралем 2020 года сильнее всего упали цены в реальных сделках трехкомнатных квартир, где квадратный метр подешевел на 9,4 %; в однокомнатных — на 9 %, в «двушках» — на 7,9 %», —
рассказала аналитик.

Какие факторы больше повлияли на цены? По словам эксперта, главным является отсутствие кредитования, что серьезно урезало количество сделок в минувшем году и продолжает негативно влиять на рынок в 2021-м. Так, может, появившаяся недавно ипотека под 21 % (ставка рефинансирования +13,25 %) сдвинет рынок?

«На вторичном рынке спрос на этот кредитный продукт будет низким, потому что это очень высокая ставка и такая ипотека не может стать привлекательной для большого числа покупателей. Думаю, воспользуются этим инструментом те, кому для покупки не хватает примерно четверти суммы и меньше. Так, при кредите в 52 тыс. рублей (примерно 20 тыс. долларов) ежемесячный платеж составит порядка 1130 руб­лей», — привела цифры Екатерина Варсак.

Примерно такие же слова можно отнести и к появившемуся в марте предложению одного из банков, в котором фигурирует меньшая ставка — 14,68 % годовых (ставка рефинансирования плюс 6,93 процентных пункта). На первый взгляд, условия заметно привлекательнее, но это если не учитывать, что кредит выдается только на срок до 5 лет и ставка привязана к ставке рефинансирования. Как только вырастет ставка рефинансирования, поднимутся и без этого немалые суммы ежемесячных выплат.

Если верить Белстату и тому, что средний белорус получает почти 1300 рублей, то такой человек может рассчитывать на кредит в сумме 15 600 рублей, что сегодня эквивалентно 6000 долларов. Этой суммы хватит лишь на то, чтобы приобрести у столичного застройщика около 5 кв. м.

Если вам удастся получить такой кредит, то в первый год придется платить только проценты — по 191 рублю в месяц, со второго года в первый месяц платеж составит 515 рублей, а потом будет постепенно уменьшаться. Если вы хотите взять кредит не на строительство, а на покупку жилья, то условия будут такими же.

Кредитование — за «первичку»

Понятно, что цены на квартиры в Минске и пригороде заметно выше, чем на жилье даже в областных центрах. А как менялась цена и спрос по стране?

«В сравнении с 2019-м число сделок в Гомеле сократилось на 27 %, Витебске — на 25 %, Могилеве — на 16 %, в Бресте и Гродно — на 15 %. В крупных райцентрах спрос на квартиры сократился в среднем на 16 %, сильнее всего — в Мозыре (–33 %) и Молодечно (–27 %), слабее — в Барановичах, Бобруйске и Орше (–9 %)», —
рассказала Екатерина Варсак.

По статистике НКА, в 2020 году цены на квартиры снизились практически во всех крупных городах страны — в четырнадцати из семнадцати, и сильнее всего в Лиде. Причины все те же — падение спроса из-за пандемии коронавируса, политического и экономического кризиса, почти полное отсутствие кредитования.

«Из областных городов сильнее всего цены упали в Витебске и Бресте — на 6,6 и 5 % соответственно. Из райцентров выделяются Лида, где цена квадратного мет­ра упала сразу на 9,4 %, а также Солигорск (–8,8 %) и Барановичи (–8,2 %). При этом в трех крупных городах — Мозыре, Орше и Полоцке, напротив, наблюдался небольшой рост цен», — поделилась статистическими данными аналитик.

В итоге в конце 2020 года в крупных городах самый дорогой квадратный метр зафиксирован в Бресте (716 долларов), Солигорске (709) и Гродно (643), а самый дешевый — в Гомеле (564), Витебске (563) и Мозыре (456 долларов).

Чего ждать в ближайшие месяцы? Какими будут цены? Какое жилье будут покупать белорусы — новостройки или на вторичном рынке?

«Главный фактор — кредитование, ведь абсолютному большинству собственных сбережений для покупки не хватает. А так как для новостроек все еще остаются парт­нерские кредиты на более выгодных условиях, плюс застройщики развивают собственные инструменты рассрочки для покупателей, то первичный рынок имеет перед «вторичкой» очень сильное преимущество и заберет часть покупателей. Ведь сейчас цена предложения первичного жилья впервые за многие годы выше цены вторичного, и это подтверждает преимущество одного рынка над другим. Хотя на цене сказывается и то, что в новостройках выкуплены дешевые варианты.

Что касается минских цен, то они будут медленно и уверенно идти вниз: причин для их остановки нет. Скорость падения составит 1,5—2 % в месяц. Ведь все больше продавцов осознает, что ни политическая ни экономическая ситуация в лучшую сторону не меняются», — резюмировала Екатерина Варсак.

Читайте нас в: