Как рассказал генеральный директор Центра торговли недвижимостью "Пакодан" Павел Астапеня, дома премиум-класса стали появляться на столичном рынке недвижимости только 2-3 года назад. Несмотря на это, катастрофической нехватки жилья данного сегмента сегодня в Минске не наблюдается.
По словам собеседника, как такового дефицита элитных квартир в Минске нет, "но есть отсутствие большого выбора, а это немного разные понятия". "Выбор невелик, но я считаю, что на сегодня его и не может быть, в силу того что жилье, которое строится в данном сегменте, рынок быстро поглощает, а больше он просто не требует. Безусловно, какие-то проекты будут и должны появляться, но они должны быть единичными", - подчеркнул П. Астапеня.
При этом он считает необходимым обратить внимание на областные центры, где жилья премиум-класса нет в принципе. "Более того, проектов даже нет. А оно там нужно. Состоятельные люди есть и в областных центрах. Как правило, эти люди живут в коттеджах, но жилье в собственном доме тоже имеет ряд недостатков, о которых не стоит забывать", - отметил собеседник. По его словам, многие из богатых клиентов готовы рассматривать вариант покупки "высококлассной квартиры в городе", но не имеют возможности реализовать свое намерение просто потому, что квартир такого уровня в городе нет.
Признаки элитности.
Говоря об элитном жилье, необходимо иметь четкое понятие, что оно должно собой представлять. Самый простой критерий, как бы парадоксально это ни звучало, - это цена, которая формируется рыночным путем.
"Когда мы говорим именно о таком сегменте, то цена в настоящий момент должна начинаться от 2 тыс. USD за квадратный метр", - утверждает П. Астапеня.
Между тем само понятие "элитность" весьма условно. По большому счету, то жилье, которое в Беларуси и конкретно в Минске считается элитным, в других цивилизованных странах вполне можно отнести к "бизнес-классу", то есть к среднему уровню.
Если же исходить из общепринятой классификации, то элитное, а правильнее сказать - жилье премиум-класса должно соответствовать нескольким определенным критериям.
В первую очередь, это внешний вид самого здания. Дом, который застройщик позиционирует как жилье премиум-класса, должен представлять собой индивидуальный архитектурный проект, но ни в коем случае не типовой.
Кроме того, обязательно наличие подземного паркинга - это один из основных определяющих критериев. Если смотреть на недавно построенные дома с подземными паркингами, то, несмотря на вроде бы достаточное количество мест для парковки, на их придомовых территориях наблюдается огромное скопление машин. В доме действительно высшего класса такого быть не должно.
"В России уже достаточно много высококлассных объектов. И когда дом действительно элитный, машин рядом с ним нет - все они находятся в подземном паркинге. Более того, если ты делаешь ремонт в квартире, то даже подъехать к подъезду не сможешь, чтобы разгрузиться, а будешь носить стройматериалы из паркинга. Это говорит об определенном уровне", - добавил специалист.
Важным критерием является эксклюзивная отделка холла. Обычных и стандартных, а уж тем более дешевых материалов применяться не должно. Тут отделка производится гранитом, мрамором, деревом и другими соответствующими высокому уровню материалами.
Очень много объектов, которые начинали строиться в конце 90-х, сегодня позиционируются как элитное жилье, однако исходя из принятой классификации таковыми не являются. "Может быть, собственник сделал в квартире дорогущий ремонт, много превышающий стоимость данного жилья без отделки, но когда в холле лежит плитка "эконом", это уже изначально не премиум-класс", - заметил П. Астапеня.
Что касается места расположения, то это в первую очередь должен быть престижный район города с хорошей экологией. При этом вовсе не обязательно, чтобы дом премиум-класса располагался в географическом центре города. Гораздо важнее, что находится по соседству: какого качества и функционального назначения застройка. Вряд ли можно отнести к премиум-классу дом, если он соседствует с морально устаревшей жилой застройкой, автозаправочной станцией, комплексом общежитий и т. д. Эти моменты следует учитывать, прежде чем начинать строить квартиры стоимостью от 2 тыс. USD/кв. м.
Дом для нефтяников.
К числу элитного жилья можно отнести и так называемые клубные дома, которые все же несколько отличаются от общепринятой классификации жилья премиум-класса.
Надо сказать, что такого типа домов в Минске пока только четыре. По сути, клубный дом является своего рода закрытым клубом для людей одного социального и финансового положения. Чаще всего такие дома состоят из 20-30 квартир. При этом, приобретая квартиру, покупатель уже примерно знает, кто будет его соседом. Обязательная особенность таких домов - абсолютное отсутствие в здании офисов либо магазинов. Придомовая территория должна быть огорожена и предельно изолирована от посторонних.
К слову, в последнее время во многих городах мира все четче проявляется такая тенденция: в клубном доме живут люди не просто одной социальной группы (прослойки), но и близкие по роду занятий. То есть если это здание предназначено для бизнесменов, то там должны жить только бизнесмены и их семьи. Если, скажем, речь идет о доме работников нефтеперерабатывающей промышленности, то все 30 квартир будут заняты теми, кто связан с данной отраслью. Эта тенденция только приходит на минский рынок, однако не исключено, что она весьма неплохо приживется, считает П. Астапеня.
Чтобы приобрести квартиру в клубном доме, необходимо располагать суммой не меньше 200 тыс. USD. Что касается квартир премиум-класса в целом, то самая простая однокомнатная квартира в Минске обойдется покупателю в 120 тыс. USD.
Мифы о россиянах.
В последнее время часто слышны высказывания о том, что возмутителями цен на рынке элитного жилья в Минске являются граждане Российской Федерации. Однако, по мнению П. Астапени, это только слухи.
"Это самый устойчивый стереотип на рынке недвижимости, что цены на недвижимость растут только потому, что пришли россияне, все скупили и цены подняли. Долгое время пришлось убеждать людей в том, что это не так. Как только это вроде бы удалось, появился другой стереотип - что россияне есть, но они в сегменте элитного жилья", - пояснил П. Астапеня. Мнение о том, что россияне "скупают все и из-за этого цены становятся еще выше - полная глупость".
Более того, россияне, которые приезжают в Минск с намерением что-то купить, по любому объекту недвижимости торгуются гораздо больше, чем белорусы. Они выдвигают больше условий, более требовательны как клиенты.
В целом же доля россиян на рынке жилья города Минска никогда не превышала 1-2% от общего количества покупателей квартир. Что касается элитного жилья, то, как заметил П. Астапеня, на россиян приходится около 10% сделок. Это, по мнению эксперта, позволяет говорить о том, что наши соседи никакого влияния на квартирный рынок не оказывают.
