По данным Национального кадастрового агентства, в Беларуси в прошлом году было продано 30.006 квартир, что всего лишь на 1,5% меньше, чем в 2009 г.
Наибольшее снижение количества сделок зафиксировано в Минске (10,6%) и в Брестской области (10,3%), наименьшее - в Могилевской области (0,6%). Остальные регионы отличились положительной динамикой квартирных сделок.
Так, в Гомельской области в 2010 г. было заключено на 21,1% больше договоров купли-продажи квартир, чем год назад, на Минщине рост составил 6,4%.
Обращает на себя внимание тот факт, что самыми активными месяцами для квартирного рынка Беларуси оказались ноябрь и декабрь. Согласно данным реестра сделок, за 2 последних месяца 2010 года было заключено 7.694 договора купли-продажи, что превысило аналогичный показатель прошлого года на 19,2%. При этом доля сделок с квартирами площадью не более 60 кв. м составила в прошлом году 75,3%, в 2009 г. - 72,8%.
Нечто похожее происходило и в Минске. В столице в прошлом году продано 9.692 квартиры, что составило 89,4% к 2009 г. (10.839 квартир) и 82,37% к 2006 г., когда на рынке жилья в Минске было заключено рекордное за последние 5 лет количество договоров купли-продажи квартир.
При этом в декабре 2010 г. покупатели квартир проявили почти беспрецедентную активность, купив 13,5% минских квартир, реализованных по договорам купли-продажи за весь год.
Причем если за весь декабрь продано 1.309 столичных квартир, то во второй половине месяца, которая традиционно считается малоактивной из-за наступления рождественских и новогодних праздников, - 682 квартиры, или 52,1% месячного объема.
Для сравнения: в 2009 году во второй половине декабря было продано 530 квартир (в 2008-м - 309, в 2007-м - 436), тогда как в целом по декабрю количество сделок с такими объектами составило 1.062 (в 2008-м - 737, в 2007-м - 804).
Если же проанализировать пятилетний период (2006-2010 гг.), то рекордным не только по суммарному количеству сделок, но и по числу договоров, заключенных в декабре, оказался 2006 год. Тогда за год в Минске было продано 11.765 квартир, а в декабре - 1.460 (во второй половине месяца - 763 квартиры, или 52,3%). Для сравнения: в 2008 году было заключено 10.290 договоров купли-продажи квартир, в 2007-м - 9.308.
Какие же изменения происходили в структуре квартирных сделок?
В 2006 г. в Минске было продано 8.094 квартиры площадью до 60 кв. м включительно (68,8% от общего количества договоров купли-продажи квартир), в 2007-м - 6.597 (70,9%), в 2008-м - 7.392 (71,8%), в 2009-м - 7.440 (68,6%), в 2010-м - 6.799 (70,2%). При этом в декабре прошлого года доля сделок с такими квартирами в общем количестве договоров купли-продажи составила 73,3% (960 договоров).
Следует также отметить, что прошлогодний ноябрь оказался не менее активным по количеству сделок, чем декабрь. В этом месяце было заключено 1.338 договоров купли-продажи квартир, из которых 995 - квартиры площадью не более 60 кв. м, что составило 74,4 %. При этом в октябре таких объектов было продано 675, или 72,3%, а общее число сделок купли-продажи квартир составило 933.
В январе текущего года, согласно данным государственного реестра цен сделок по состоянию на 8 февраля, которые в последующем могут быть подкорректированы в сторону увеличения примерно на 5%, в Минске заключено и зарегистрировано 627 договоров купли-продажи квартир. 354 квартиры, или 56,5%, - это квартиры площадью от 20 до 60 кв. м включительно.
О чем говорят данные о структуре и динамике сделок? Прежде всего о том, что за ноябрь - декабрь люди постарались скупить большую часть малогабаритных квартир, доступных по цене. Речь идет о квартирах площадью не более 60 кв. м, предлагавшихся по цене до 1.200 USD/кв. м.
К январю предложение таких объектов заметно сократилось, что, кстати, поспособствовало увеличению средней цены квадратного метра в целом на рынке.
Эти выводы отчасти подтверждаются выводами специалистов группы компаний "Твоя столица".
В декабре 2010 г., по данным Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столицаконсалт", на вторичном рынке жилья Минска предложение значительно снизилось по сравнению с предыдущим месяцем (снижение составило 29,9%). При этом средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке жилья г. Минска увеличилась на несколько процентов и составила 1.404 USD/кв. м, вернувшись к уровню сентября 2010 г.
В декабре, по оценкам специалистов ИЦДС, в структуре спроса отмечены рост доли однокомнатных квартир и снижение доли трехкомнатных квартир. По сравнению с ноябрем предложение по двух- и трехкомнатным квартирам по-прежнему превышало спрос. В структуре однокомнатных квартир на 5 процентных пунктов снизилась доля квартир с ценой менее 1.200 USD/кв. м. Доля многокомнатных квартир по цене 1.201-1.500 USD/кв. м увеличилась.
Что же спровоцировало скачок активности на вторичном рынке жилья в Минске и регионах в ноябре - декабре прошлого года?
Если сказать, что причиной стало снижение цен, то это вряд ли будет правильным, считает руководитель аналитической группы "Квадрат" Павел Кондратьев. Потому что резкого падения цен ни в сентябре, ни в октябре, ни тем более в последние 2 месяца 2010 г., когда и случился скачок спроса, не было зафиксировано. Поэтому причины надо искать в самих покупателях, и в первую очередь в их желании вложить накопленные средства в наиболее ликвидную недвижимость, коими всегда являлись малогабаритные квартиры, защитив тем самым деньги от ожидаемой девальвации.
Что касается дальнейшего развития событий на вторичном рынке жилья в Минске, то, вероятнее всего, в текущем году повторится сценарий 2009 либо 2010 года.
По мнению П. Кондратьева, в сложившейся экономической ситуации, когда Беларусь тратит иностранной валюты значительно больше, чем зарабатывает, развитие событий на финансовом рынке может пойти по одному из трех сценариев: существенное понижение курса белорусского рубля, ярко выраженная инфляция либо некий средний вариант, при котором будут иметь место падение курса рубля и инфляция, но в больших размерах, чем в прошлом году.
Впрочем, при любом из трех указанных вариантов рост цен на квартирном рынке исключен, в силу того что снижение покупательской активности населения на рынке жилья в текущем году продолжится, считает аналитик. Сдерживающим фактором в этом снижении может стать уменьшение процентных ставок по кредитам, но это будет компенсироваться рисками, связанными с неуверенностью граждан в завтрашнем дне.
Хотя, судя по последним официальным заявлениям, процентные ставки по кредитам, предоставляемым банками на общих условиях на покупку жилья, скорее всего, подрастут (сейчас они колеблются в пределах от 9 до 20% годовых). "Не исключено, что уже в текущем году с учетом уровня инфляции ставку рефинансирования придется повысить, несмотря на то, что правительство и Нацбанк декларировали, что в 2011 году она будет только снижаться", - заявил 16 февраля заместитель премьер-министра Беларуси Сергей Румас в Палате представителей.
Естественно, если повысится ставка рефинансирования, то вырастут и ставки по кредитам.
В случае же существенного снижения курса белорусского рубля по отношению к иностранной валюте (например, к доллару) может произойти соответствующая корректировка квартирных цен (в долларовом эквиваленте) в сторону понижения. То есть повторится сценарий 2009 года, когда вслед за девальвацией белорусского рубля долларовые цены на квартиры снизились на 30%.
