Предложение уверенно растет

На одном уровне.

Одной из основных тенденций прошедшего года на вторичном рынке жилья Минска стала относительная ценовая стабильность. Как отмечает заместитель директора по продажам агентства недвижимости "Твоя столица" Светлана Куделко, колебания цен с начала года были несущественными. Средняя цена сделок купли-продажи квартир типовых потребительских качеств стабильно находилась в районе отметки 1.600 USD/кв. м.

Некоторый рост цен, однако, наблюдался в отдельных сегментах рынка в феврале - марте и октябре. В частности, средняя цена жилья класса комфорт осенью подросла на 3,4% и составила 1.980 USD/кв. м. В классе престиж, наоборот, средняя цена к концу года снизилась до 2.470 USD/кв. м. Практически не менялись цены на жилье классов эконом и стандарт: к концу 2014 года они составили 1.405 и 1.600 USD/кв. м соответственно.

По итогам 11 месяцев прошлого года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья сформировалась на уровне 1.850 USD/кв. м, а средняя цена реальных сделок - 1.605 USD/кв. м. Данные агентства "Твоя столица" о ценах реальных сделок практически совпадают с информацией Национального кадастрового агентства, специалисты которого стоимость реальных сделок оценили в 1.573,5 USD/кв. м.

В целом цены предложения по отношению к декабрю 2013 года снизились на 3%. Однако цены реальных сделок, по данным агентства, на понижение не пошли вовсе.

Цены на вторичном рынке оставались практически неизменными, несмотря на то что предложение значительно прибавило в объеме. За 11 месяцев 2014 г. объем предложения жилья вырос на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. Эта тенденция наметилась еще в первом полугодии, и к концу года рост лишь немного замедлился.

При этом в первом полугодии 2014 г. зафиксировано сокращение количества сделок с квартирами на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2013-го. Тенденция снижения покупательской активности не стала долговременной. По словам С. Куделко, уже с июля по ноябрь количество зарегистрированных сделок увеличилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.

Наименьшее количество сделок на вторичном рынке в Минске в прошлом году было зафиксировано в январе, а наибольшее - в октябре. При этом месяцы спада и наибольшей активности покупателей с данными за предыдущие годы не совпали.

Ранее пик регистрации сделок по переходу права собственности приходился на конец весны - начало лета, а потом, начиная с сентября, количество сделок поступательно сокращалось. В 2014 г. наименьшее количество сделок было зарегистрировано в январе, а в последующие месяцы наблюдалась поступательная положительная динамика.

Возросшую осеннюю активность покупателей специалисты "Твоей столицы" объясняют тем, что в течение года объем нереализованного спроса постоянно увеличивался, при этом рос и объем предложения. К концу года продавцы, понимая всю сложность финансового положения покупателей, начали снижать цены, что в итоге всколыхнуло покупательскую активность.

Эксперты также отмечают, что осенью количество сделок с недвижимостью с привлечением кредитов увеличилось практически в 2 раза, несмотря на непривлекательность кредитов. Это объясняется тем, что у населения стали заканчиваться собственные средства. Но об укреплении тенденции говорить пока рано.

Практически застыли цены и на первичном рынке жилья в Минске. Средняя цена предложения в этом сегменте по итогам 11 месяцев 2014 г. составила 1.675 USD/кв. м, увеличившись с начала года примерно на 6,5%.

При этом, как отмечает руководитель компании "Твоя столица. Новостройцентр" Наталья Пичуха, в течение 2014 г. объем предлагаемых объектов-новостроек сократился на 5%. На начало декабря доля объектов, вышедших на рынок в течение года, составила порядка 30%.

В минувшем году для продажи предлагалось 19% жилья в новостройках, 36% площадей реализовывалось с использованием жилищных облигаций, для участия в долевом строительстве предлагалось 45% от общего объема квадратных метров.

"В 2014 г. по сравнению с предыдущим годом покупатели стали в меньшей степени обращать внимание на качественные параметры объектов: просторные планировки, стеклопакеты, импортные лифты, а также местоположение новостройки. Отсутствие доступных кредитов привело к увеличению влияния параметра стоимости объекта на принятие итогового решения о покупке.

Понимая это, в последнее время застройщики все чаще корректируют свои проекты по жилой недвижимости с целью уменьшения общей площади квартир и снижения конечной стоимости сделки при сохранении текущего уровня цен в расчете на квадратный метр площади", - отмечает Н. Пичуха.

Фактор доллара.

В декабре в связи с ситуацией на финансовом рынке первичный рынок жилья пережил активизацию спроса, тогда как на "вторичке" возникло временное затишье.

Граждане, у которых есть крупные рублевые сбережения, стали еще активнее приобретать жилье на "первичке" по старым ценам. Однако, как отмечает руководитель "Твоя столица. Новостройцентр" Н. Пичуха, подавляющее число застройщиков уже пересмотрели условия оплаты.

"Люди ищут должное применение своим активам и стремятся инвестировать в недвижимость. К нам стали обращаться покупатели, готовые за белорусские рубли приобрести по старым ценам сразу две-три квартиры. Однако, как мы понимаем, это временный ажиотаж", - отметила эксперт.

В то же время многие застройщики уже отреагировали на введение 30-процентного сбора на покупку валюты и теперь при формировании стоимости квартир в белорусских рублях применяют надбавку в размере 20-25% к курсу Нацбанка. Нововведение, однако, затрагивает только желающих вступить в долевое строительство, а по заключенным ранее договорам условия оплаты пересматриваться не должны.

После введения сбора на покупку валюты цены на вторичное жилье вырастут в рублевом выражении, однако в долларовом эквиваленте снизятся примерно на 5%, считает С. Куделко.

"Происходящие в финансовой сфере процессы приведут к временному снижению активности на рынке жилья. Оживление должно произойти уже в январе-феврале. Многим продавцам и покупателям понадобится несколько недель на то, чтобы осмыслить ситуацию и принять для себя какое-то решение", - говорит специалист.

Аренда радует.

На рынке аренды жилья прошедший год выдался достаточно нетипичным. Риелторы не зафиксировали традиционного студенческого бума, выпадающего на лето и осень.

Как отметила в интервью корр. "БР" заместитель директора по аренде жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Н. Раденя, это можно назвать главной особенностью 2014 г.

Среди ее причин эксперт выделяет ввод в столице большого количества студенческих общежитий, которые в период проведения чемпионата мира по хоккею использовались как бюджетные гостиницы, а также последствия так называемой демографической ямы начала 90-х. Спрос на съемное жилье со стороны студентов в минувшем году был значительно ниже привычного.

Говоря о предложении квартир в аренду, Н. Раденя отмечает: "Предложение в течение года было достаточно равномерным. Если мы возьмем период с начала года до октября включительно, то заметим, что изменений здесь практически не происходило. Но к ноябрю предложение квартир на рынке аренды стало превышать спрос. Такого количества предложения для данного периода года ранее никогда не было".

При этом спрос на квартиры остался на прежнем уровне и даже стал снижаться. По данным "Твоей столицы", ранее за месяц в агентство поступало около 1.000 объявлений о сдаче квартир, а спрос составлял приблизительно 800 заявок. В ноябре - декабре эта пропорция изменилась: на 600-800 заявок от потенциальных арендаторов в месяц приходится около 2.000 объявлений о сдаче жилья.

Еще одной характерной чертой прошедшего года на рынке аренды жилья Н. Раденя назвала достижение соответствия цены аренды качеству квартир.

"Если еще в прошлом году мы демонстрировали клиенту однокомнатную квартиру, аренда которой стоила 400 USD, и тут же находили жильцов, а хозяева после выселения предыдущих арендаторов видели очередь из желающих посмотреть и снять квартиру, то теперь ситуация изменилась. Ранее за несколько часов сдавались неподготовленные и неубранные квартиры, теперь такие ситуации уже единичны. В ноябре - декабре за 350 USD, как правило, уже сдавались чистые, укомплектованные мебелью и всей необходимой бытовой техникой квартиры", - отмечает специалист.

В случаях когда цена аренды жилья соответствует его качеству, квартиры продолжают сдаваться быстро. Однако в конце года, прежде чем остановиться на определенной квартире, клиенты, как правило, просматривали уже от трех до пяти вариантов жилья.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", цены на аренду квартир в Минске достигли наивысших показателей в сентябре, хотя ажиотажа и тогда не было. Средняя ставка аренды однокомнатных квартир составила 372 USD, двухкомнатных - 482 USD, а трехкомнатных - 534 USD.

В ноябре отмечены самые низкие с начала года ставки. Для однокомнатных квартир - 338 USD, двухкомнатных - 405 USD, аренда трехкомнатной квартиры обходилась к концу года в среднем в 475 USD.

Однако в декабре, после известий с валютного рынка, ситуация изменилась. "Рынок аренды жилья замер. Арендаторы приостановили поиски жилья либо перенесли решение вопроса на период после праздников. Что же касается собственников жилья, то они пытаются выяснить, что им делать дальше. Мы призываем их находить общий язык с арендаторами, договариваться с ними. Но слышат нас не все. Снижение ставок арендной платы неизбежно, но пока рано говорить о том, что это происходит повсеместно", - говорит Н. Раденя.

По наблюдениям эксперта, намерение властей ограничить в городе жилищное строительство на состоянии рынка аренды жилья в Минске пока не отражается .

"На настроения арендодателей планы о постепенном сокращении строительства жилья в городе и ограничении его в пределах кольцевой пока не влияют. Конечно, единичные высказывания по этому поводу мы слышали. Но главная забота арендодателей остается неизменной: они думают в первую очередь о том, как дороже сдать свою квартиру, не всегда задумываясь об адекватности выставленной цены", - отмечает специалист.

Читайте нас в: