Какие процессы будоражили рынок торговой недвижимости

Если охарактеризовать одной фразой, каким был ушедший 2022 год для рынка торговой недвижимости и самой розницы, то наилучшим образом подойдет: «Могло быть и хуже!». «И что греха таить, многие ждали, что оно так и будет, хуже. Однако, в итоге ситуацию можно обозначить емким словом: «Сносно». И даже неплохо».

Так оценивает итоги прошлого года на рынке торговой недвижимости партнер и исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин.

Подробнее о том, какие процессы происходили на рынке в минувшем году, говорится в «Отчете о состоянии торговой недвижимости. Итоги 2022», который публикует Belretail.by.

Минск

Закрытие магазинов отдельных международных брендов: незначительное число отказов от работы на нашем рынке крупных международных ритейлеров-арендаторов. Фактически в период начала «массового исхода» с рынка РФ на нашем рынке только две крупные сети, JYSK и H&M, свернули свою деятельность. В конце года объявил о закрытии единственный магазин Timberland. Также было несколько переименований магазинов, но брендовый товар от предшественников в них остался (например, магазины Point, Top Place в ТЦ «Замок»).

Отрицательная динамика розничного товарооборота: по итогам 2022 года в г. Минске динамика РТО составила минус 8% (по Республике Беларусь -3,7%), а непродовольственная группа товаров ушла в минус более значительно – на 11,2%.

Факты масштабных слияний/поглощений: наиболее громкое событие в начале года – поглощение аптечной сетью «Остров здоровья» сети «Белфарм». «Белфарм» — это своеобразная легенда, первая и старейшая в Республике Беларуси частная фармацевтическая сеть. Ее первая аптека была открыта в 1992 году. В конце года стало известно о переходе в оперирование сети «Санта» магазинов сети «Виталюр». Данную сделку сложно полностью отнести к M&A, поскольку, как заявили стороны, это будет аренда торговых объектов (84 торговых объекта различных форматов) с сохранением юрлиц и даже вывесок «Виталюра».

Состоялось открытие двух новых крупных объектов: в июне открылся торговый центр Green Time. Общая площадь объекта – 33 тыс. кв.м. В конце декабря состоялось техническое открытие ТРЦ Minsk City Mall. Общая площадь данного объекта – 47 тыс. кв. м.

Началось заселение арендаторами нового здания рынка «Экспобел»: в ходе проводимой реконструкции ТРЦ «Экспобел» был введен корпус рынка, куда начали переезжать павильоны (роллеты) с открытой территории.

Предварительное решение по ТРЦ в МФК «Магнит Минска»: возможно объект станет крупным торговым центром по реализации товаров белорусской промышленности;

Один из известных объектов-долгостроев – ТРЦ «Гулливер» – власти города передали УКС Мингорисполкома с целью завершения проекта: летом стало известно, что вместо общественного комплекса будет построен квартал из нескольких домов. Согласно представленной концепции в квартале предусмотрен только один дом по индивидуальному проекту, остальные – обычные типовые панельные дома. Это очень печальное завершение проекта ТРЦ. Место в границах города, его ресурс и потенциал действительно были достойны реализации качественного и масштабного МФК общегородского уровня.

Регионы

Анализируя рынок в уходящем году, нельзя забыть регионы. Здесь произошло немало ярких событий.

Редевелопмент

В период 2022 года на рынках региональных городов Беларуси был реализован ряд интересных проектов регенерации промышленной недвижимости под объекты торгового (торгово-развлекательного) назначения:

– В г. Сморгонь – ТРЦ ZOSS. Построен в результате реконструкции корпуса Завода оптического станкостроения (ЗОСС). ТРЦ имеет 6 этажей, общая площадь 12 тыс. кв. м;

– В г. Лида – ТРЦ Lida Park. ТРЦ построен в результате реконструкции недостроенного корпуса завода «Изотрон». В ТРЦ 4 этажа и более 28 тыс. общей площади. GLA – 19,6 тыс. кв.м. Кроме того рядом с данным корпусом был введен корпус строительного гипермаркета площадью 9,3 тыс. кв. м и мебельный центр Lida mebel HOLL площадью 3,2 тыс. кв. м.

Новые открытия

ТРЦ «N3 PLAZA» (Солигорск). Техническое открытие состоялось накануне Нового года (28 декабря), заполнение и последующие открытия состоятся на протяжении 2023 года. Сейчас в объекте функционирует продовольственный якорь, ресторан национальной кухни «Васильки» и «Пицца Темпо», а также ряд объектов галереи. ТРЦ имеет 3 этажа, общая площадь – 17,2 тыс. кв.м., GLA – 13,8 тыс. кв.м.

Торговый центр «Гринвич» (Могилев). Небольшой компактный торговый центр. Открыт также в конце года, в декабре. Якорь – гипермаркет Green площадью 4 тыс. кв. м. Объект одноэтажный. Общая площадь – 7,6 тыс. кв. м.

Сделки

Для региональных городов в прошедшем 2022 году был характерен ряд сделок купли/продажи торговых объектов.

Самая крупная сделка состоялась в Могилеве. Это покупка компанией «Табак-Инвест» части комплекса ТРЦ «Е-Сити» (ул. Гагарина, 79), принадлежащей ООО «Евроторг». Площадь приобретенного корпуса составила 19101 кв.м.

Прогнозы и выводы

Сложно ожидать оживление на рынке ритейла и торговой недвижимости, пока не будет наблюдаться потребительской активности населения. В ушедшем 2022 году складывалась неблагоприятная конъюнктура: было неактивным потребительское кредитование, что снизило фактический спрос на дорогостоящие товары длительного пользования; реальная зарплата, как и реальные располагаемые денежные доходы, имела тенденцию к сокращению (за январь-ноябрь -3,7%).

Однако уже с конца 2022 года ситуация стала улучшаться. Отмечен рост реальной заработной платы. Банки активизировали потребительское кредитование, пусть незначительно, но начали снижаться ставки по потребительским кредитам. В результате в последние месяцы 2022 года начал отмечаться пока осторожный, но все же рост задолженности населения по потребительским кредитам. Есть вероятность, что в начале 2023 года Национальный банк пойдет на снижение ставки рефинансирования, а следом банки пойдут на дальнейшее снижение процентных ставок, что оживит потребительское кредитование и активизирует спрос на дорогостоящий сегмент непродовольственных товаров.

Тенденции

Падение розничного товарооборота замедлится, есть предпосылки к тому, чтобы со II-го квартала 2023 года динамика вернулась к положительной;

На этом фоне прекратится снижение выручки ритейлеров;

Стабилизируется рынок аренды в целом. Рынок полностью приспособится к работе в условиях отвязки от еврономинала;

Вакантность стабилизируется, закрытий образца 2022 года не будет, но и активность игроков рынка в плане новой аренды не будет высокой. Наиболее вероятен сценарий с эпизодическими открытиями новых розничных объектов;

Ротационные явления сохранятся, но процесс ротации будет неактивным;

Собственники и дальше продолжат поиск новых идей уровня «концептуальных пространств», «центров национальных товаров», как это было в прошедший период.

Читайте нас в: