По оценкам специалистов центра торговли недвижимостью "Пакодан", в прошлом году на долю готовых квартир приходилось чуть более 40% всего предложения на рынке коммерческих новостроек. Долевое строительство занимало около 50% рынка. Сейчас практически 60% предложения жилья в коммерческих новостройках - это долевое строительство, около 30% - купля-продажа готовых квартир.
Кстати, предложение выросло не только в секторе долевого строительства, но и в секторе жилищных облигаций. Для сравнения: в прошлом году доля жилищных облигаций в общем массиве предложения коммерческих новостроек едва доходила до 8-9%. Сейчас она занимает 10% рынка.
По мнению гендиректора компании "Пакодан" Павла Кузнецова, данные изменения произошли благодаря тому, что те застройщики, которые предлагали решение жилищного вопроса путем продажи жилищных облигаций, объединившись с риэлтерскими компаниями, начали проводить серьезную разъяснительную работу в СМИ. В ответ население стало привыкать к такому способу реализации квартир, что повлекло увеличение спроса на покупку облигаций. Как следствие, интерес застройщиков к привлечению средств на строительство жилья через выпуск и реализацию жилищных облигаций тоже вырос, что отразилось на структуре предложения квартир в новостройках.
В то же время долевое строительство по-прежнему остается наиболее востребованным способом приобретения жилья в коммерческих новостройках. И участие граждан в долевом строительстве за последнее время значительно увеличилось. Почему?
Одним из решающих факторов была и остается цена.
На сегодня стоимость квадратного метра при участии в долевом строительстве составляет в среднем по Минску 1.270 USD. Покупка готовой квартиры в новостройке обходится в среднем в 1.420 USD/кв. м. Следовательно, разница в ценах составляет примерно 11%.
Реально сегодня в Минске путем долевого строительства можно приобрести квартиру по цене от 800-900 до 2.250 USD за квадратный метр. При этом готовые новостройки (их не так много) с ценами ниже 1.150 USD/кв. м найти очень сложно, отмечают в компании "Пакодан".
То есть разница между нижними пределами цен предложения готовых квартир и реализуемых на стадии строительства может доходить до 30%.
Отметим, что средняя цена квартир, которые предлагаются на стадии строительства путем продажи жилищных облигаций, составляет около 1.340 USD в эквиваленте.
Для застройщика, предлагающего долевое строительство, главным плюсом данной формы реализации объекта является его финансирование за счет средств дольщиков. Также существует возможность поэтапной реализации квартир. То есть проектные декларации публикуются поэтапно на определенные типы квартир и по определенной цене исходя из конъюнктуры рынка. Еще одним плюсом, по словам П. Кузнецова, является возможность постоянной фиксации стоимости объекта при существующей ориентации на текущую конъюнктуру рынка.
Минусами долевого строительства являются ненадежность и нестабильность финансирования в связи с использованием средств дольщиков, например, несвоевременное внесение или задержка платежей физлицами или же банками, кредитующими данных физлиц. Кроме того, существует большая дополнительная нагрузка на бухгалтерию. Это расчеты, индексы, выписки различных счетов, справок и т. д., что может стать достаточно отягощающим фактором для застройщика и, как следствие, потребовать увеличения бухгалтерского штата.
С точки зрения потребителей участие в долевом строительстве имеет следующие преимущества. Возможность приобретения квартиры в рассрочку - очевидное, но небесспорное, как считает специалист, преимущество. Низкая по сравнению со стоимостью уже готового жилья стоимость квадратного метра - значительный аргумент в пользу "долевки".
Следующий плюс долевого строительства для потребителя - это низкий первоначальный взнос. То есть не надо обладать значительной суммой денег, чтобы вступить в долевое строительство. По мнению экспертов, сюда же можно отнести ожидание очередной девальвации национальной валюты и, как следствие, возможную экономию на строительстве жилья.
К аргументам против данного способа приобретения квадратных метров следует отнести переживания дольщиков по поводу того, что застройщик не достроит дом, и зачастую отсутствие представления о том, как все-таки в итоге будет выглядеть будущая квартира.
"То есть покупатель приобретает квартиру исключительно на бумаге", - поясняет П. Кузнецов.
Кроме того, по словам гендиректора компании "Пакодан", достаточно большие опасения у покупателей вызывает отсутствие инфраструктуры вокруг дома. Ведь существует масса примеров, когда возводились целые микрорайоны, однако в них не было аптек, школ, магазинов, а также хорошего транспортного обеспечения. Еще одно из опасений покупателей - это вероятность того, что при сдаче дома стоимость квартиры может вырасти и застройщик потребует доплату.
Что же касается уже готового жилья, то, с точки зрения застройщика, тут также существует ряд положительных моментов. Например, такой способ реализации жилья избавляет от большого количества бумажной работы, а также дает возможность предоставления скидок. То есть застройщик может проводить гибкую ценовую политику.
Кроме того, в случае благоприятной конъюнктуры рынка существует возможность выставить объект по более высоким ценам, что, конечно, не может не радовать застройщика.
Однако вложение значительных собственных средств и вероятность того, что придется прибегнуть к кредитованию в случае их недостатка, - весьма значительный минус для застройщика. К отрицательным моментам можно отнести и нестабильность конъюнктуры рынка: когда в начале строительства с учетом перспективы развития рынка рассчитывается одна стоимость продажи, а на деле к моменту реализации квартиры цены совсем другие, что зачастую приводит к существенным расходам.
Говоря об уже готовом жилье, нужно также отметить тот факт, что, в отличие от "долевки", созданный объект сразу демонстрирует все плюсы и минусы данного дома и расположенных в нем квартир. Есть возможность получить скидки у застройщика, например, если всю сумму оплачиваешь сразу. Можно воспользоваться другими бонусами: например, дисконтными скидками от компаний, занимающихся продажей и ремонтом мебели, которые являются участниками дисконтной программы застройщика. Иногда такие скидки доходят до 10% от стоимости услуг либо товаров.
Минусами готового жилья для покупателя являются единовременное вложение значительных денежных средств и более высокая по сравнению с "долевкой" стоимость.
То есть главным критерием выбора приемлемого способа приобретения квартиры на первичном рынке для белорусского потребителя по-прежнему остается минимальная цена. Ради нее, как показывает практика, потребитель готов закрыть глаза на риски, которыми изобилует долевое строительство.
(При подготовке публикации была использована информация, прозвучавшая на бизнес-форуме "Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости. Экспертное мнение", который состоялся в Минске 9 ноября и был организован группой компаний "Юнивест-М".)
