Что будет с ценами на жилье в 2024 году — четыре сценария

За первую неделю года стоимость квадрата на вторичке снизилась на 5%, на второй — квадрат немного подорожал.

Что будет происходить дальше, Realt спросил у специалистов.

«Можно продать по максимально выгодной цене»

В агентстве «Твоя столица» говорят о четырех возможных сценариях развития рынка недвижимости в 2024 году. Но речь идет о прогнозах не на целый год, а на первое полугодие — именно в пределах такого промежутка времени можно прогнозировать, считают специалисты. Основные факторы, на которые опираются все четыре сценария, — это курс доллара и доступность кредитов. Почему именно и только они? Во-первых, потому что их влияние на покупательскую способность и поведение рынка имеет первоочередное влияние. А во-вторых, эти индикаторы максимально доступны и наиболее понятны всем — и покупателям, и продавцам. И глядя на них, они смогут принимать собственные оперативные решения.

Первый сценарий развития — позитивный

Еще его называют текущим. Забегая вперед, специалист отмечает, что он и самый вероятный.

— Это вариант, при котором кредитование сохранится в прежних объемах. А ставки по кредитам если увеличатся, то максимум на 1%. Рост курса валют при этом сценарии мы допускаем до 5%, — конкретизирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — При таком сценарии спрос с самого начала года будет весьма активным. Напомню, что среднее количество сделок за январь в последние десять лет находится на уровне 750. По сути, январь — это единственный месяц, в который проявляется сезонность на рынке вторички.

По итогам января 2024 года мы ожидаем цифры, очень близкие к тысяче. Говорить о том, что будет выше тысячи, пока не приходится — темпы сделок пока не такие. С февраля до окончания первого полугодия количество сделок будет прирастать плюс 150−200 квартир в месяц. По итогу полугодия прогнозируется выход на ежемесячный показатель порядка 1600 сделок, что в принципе аналогично 2023 году.

На фоне такого активного спроса при этом сценарии предложение продолжит уменьшаться, считает эксперт.

— В декабре 2023 года, по нашим данным, в предложении было 7 800 квартир исключительно на вторичке — это довольно низкий показатель. Но на наш взгляд, одной из причин является то, что значительная часть покупателей сняла объявление на период новогодних праздников, чтобы не беспокоили звонками. Но даже с учетом этого, эта цифра практически на 1000 квартир меньше, чем было год назад, в начале 2023 года (8 500 квартир). В рамках позитивного сценария, к концу первого полугодия количество квартир в продаже снизится еще сильнее — примерно до 7500. Чтобы было понятно, что значат эти цифры, напомню, что рубеж в 7000 квартир в продаже является своего рода рубежом между сбалансированным рынком и началом дефицита (<7 тыс.).

В такой ситуации активного спроса и уменьшающегося предложения со стороны цен последует ожидаемая реакция роста — к концу полугодия мы допускаем их увеличение до +4%, или же примерно по +1% в два месяца.

Второй и третий сценарии — умеренно негативные

Второй сценарий проиграется в том случае, если доллар пойдет вверх — увеличится на 15% и достигнет курса 3,7. Но при этом кредиты останутся стабильными, а ставки вырастут максимум на 1%. В таком случае к концу полугодия сделок станет меньше процентов на 10, и к концу полугодия мы выйдем на цифру 1300−1350 против 1600 в первом сценарии.

Такая ситуация остановит рост объема предложения, он зафиксируется на одной отметке. Цены тоже стабилизируются, снижения ждать не приходится. Рост курса в белорусских рублях увеличит стоимость квартир для покупателей, но в долларовом эквиваленте цены останутся прежними, потому что кредиты останутся доступными.

Третий сценарий — доллар стабилен, как прогнозируют международные аналитики, а ставка по кредитам поднимется и перешагнет 17% годовых. Если ставка растет, это значит не только то, что людям сложнее выплачивать кредит из-за большей суммы. Его сложнее и получить: увеличивающаяся ставка по кредитам увеличивает и риски для банков. А это значит, что требования к кредитополучателям вырастут. Соответственно вероятность получения кредита с ростом ставки уменьшается. В итоге при таком сценарии количество сделок уменьшится на 15% к концу первого полугодия и к лету упадет до 1250−1300 сделок в месяц.

При этом сценарии в течение полугода снижения цен не ожидаем, потому что доллар будет стабилен, а рост кредитных ставок не может быть настолько сильным, чтобы повлиять на цены. Плюс есть понятие инерции — такие изменения не сразу влияют на ценообразование.

Четвертый сценарий — негативный

— В этом случае мы предполагаем, что растет и курс доллара, и кредитные ставки. Доллар вырастет более чем на 15% и свободно перешагнет уровень в 3,8, а ставки по кредитам дойдут минимум до 18% и будут идти дальше. Кроме этого, идет сужение программ кредитования — мелкие банки прекращают кредитовать покупку недвижимости, требования к кредитополучателям становятся гораздо выше. В таком случае к концу первого полугодия цена значительно еще не снизится, но просевший спрос заставит продавцов идти на определенные уступки в цене. По итогу полугодия среднее снижение цен мы прогнозируем в районе 1% — на наиболее дорогие квартиры. В стрессовые периоды фокус покупателей начинает смещаться в сторону бюджетных квартир. На фоне этого объем предложения квартир на продажу к концу полугодия снова перешагнет отметку в 8 тысяч квартир.

Резюмируя, специалист отмечает:

— Все познается в сравнении и как можно видеть из прогнозируемых сценариев, текущая ситуация на рынке жилья для обеих сторон сделки (и продавца, и покупателя), является наиболее благоприятной. От наступления какого либо из негативных сценариев, выигрыша не будет ни у кого — только потери. Поэтому сегодня для продавцов хорошая возможность продать квартиру не только быстро, но и по максимально возможной стоимости. А для покупателей — выбрать квартиру из широкого объема предложения и воспользоваться доступными кредитными ресурсами.

Читайте нас в: