Шаткое равновесие склада

В этом году сегмент складской недвижимости несколько стабилизировался. Во всяком случае, масштабно не увеличивалась вакантность, не падали ставки, а ранее введенные объекты, несмотря на все экономические трудности, оставались востребованными. Сейчас среднерыночная вакантность современных складов находится на уровне около 10 %, хотя отдельные объекты имеют до половины пустующих площадей.

Ситуация грозит обострением в ближайшее время, поскольку заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов. К слову, в один из них «переедет» с арендуемых площадей крупный логистический оператор. Соответственно, некоторые девелоперы могут столкнуться с резко возросшей вакантностью объектов.

Крайне низкими остаются ставки аренды складов: они упали примерно в два раза по сравнению с пиковыми уровнями прежних лет и пока также демонстрируют относительную стабильность. Впрочем, удержатся ли ставки — большой вопрос.

Конец сентября — начало октяб­ря рассматривается участниками рынка как своеобразный индикатор деловой активности. Пока различные сектора экономики не демонстрируют особого оживления. Собственники складов могут расценить это как сигнал о том, что ставки аренды следует снижать и дальше.

Наиболее заметное снижение ставок отмечено в сегменте складов класса В. Причем очевидна закономерность: чем дальше склад от МКАД или автомагистрали республиканского значения, тем ниже цены, невзирая на качест­венные параметры объектов.

Призрак обвала

Все чаще приходится сталкиваться с информацией о том, что между арендатором и собственником есть договоренность о фактически нулевой аренде (лишь бы арендатор покрывал текущие расходы на содержание объекта). Подтвердить такую информацию трудно, поскольку ни одна сторона не заинтересована в афишировании подобного соглашения.

Да, факты откровенного демпинга есть, но, к счастью, они пока не стали обыденным явлением. Надеемся, и не станут. Еще есть шанс на установление паритета спроса и предложения через «справедливые» цены.

Хотя ставки на складскую недвижимость в Беларуси сущест­венно снизились, в ряде объектов они остаются выше, чем в сопре­дельных государствах. Так, на прай­мовых белорусских складах класса А, расположенных в наи­более котируемых местах, ставки сохраняются на уровне 7—8 евро/кв. м. Для сравнения: наиболее распространенная ставка для объектов класса А — 6 евро/кв. м.

Нынешний кризис спроса, скорее всего, уравняет стоимость аренды складов в Беларуси с ценником в странах-соседках. При растущей конкуренции и сокращающейся экономике это кажется неизбежным. Однако реализация подобного сценария не будет критичной, поскольку при таком уровне цен в других странах и инвесторы, и девелоперы работают успешно, причем не первый год.

Китайская интрига

Трудно оценить, как повлияет на рынок складской логистики создаваемая инфраструктура Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень». Вполне вероятно, реализация компанией China Merchants Group первой очереди логистических объектов просто «порвет» рынок. Комплекс, включающий склады, бизнес-центр и выставочный центр с отелем, возведут за 11 месяцев вместо запланированных 33!

Ключевой вопрос: инвесторы этих объектов будут сосредоточены исключительно на обслуживании резидентов парка или выйдут на общий рынок складских услуг Беларуси? Заметим, что резиденты парка еще не начали активную деятельность, а склады площадью более 50 тыс. кв. м уже почти готовы. Неужели они будут пустовать и ждать грузов от «жителей» «Великого камня»?

В целом девелоперы и инвесторы объектов оказались в подвешенном состоянии. Многие склады проектировались и вводились в эксплуатацию на фоне слабоконкурентного рынка и высокого спроса со стороны потребителей из различных секторов экономики, которые ранее «ютились» в старых промышленных зданиях и хотели поскорее перебраться на новые площади.

За 2014—2015 годы рынок вырос практически на 300 тыс. кв. м современных складов, однако нынешнее состояние спроса не гарантирует, что они будут востребованы, особенно если учесть перспективу появления новых, крупных объектов.

Похоже, в замешательстве и регулятор. Республиканская программа развития логистической системы и транзитного потенциала на 2016—2020 годы, утверждение которой ожидалось еще в конце минувшего года, увидела свет только в июле нынешнего. В ней государство констатирует планы по увеличению предложения площадей, но никак не обнадеживает в части поддержания спроса на них.