В прошлом номере "БР" мы сообщили о заседании "круглого стола", проведенного 26 января Белорусской научно-промышленной ассоциацией, по проблеме объектов недвижимости, некогда переданной на условиях компенсации на баланс от одного собственника другому. Сегодня мы более подробно расскажем о юридических аспектах этой проблемы.
В ходе заседания зампредседателя БНПА по правовым и общим вопросам Виталий Севрукевич отметил, что правовое положение недвижимого имущества, передача которого от одного собственника к другому произошла когда-то путем "передачи на баланс" с взиманием компенсации за переданное имущество, воспринимается белорусскими правоприменителями неоднозначно. В результате, по словам юриста, дальнейшие действия с такой недвижимостью (регистрация, отчуждение) при отсутствии нового письменного договора отчуждения имущества, соответствующего положениям нового ГК, становятся довольно затруднительными. Более того, имеются факты, связанные с лишением права собственности на такое имущество.
В связи с этим БНПА направила в Белорусский государственный экономический университет (БГЭУ) и в Академию управления при президенте РБ запросы под общим названием "Действие и применение в нынешней правоприменительной практике документов по ранее состоявшимся сделкам, связанным с отчуждением от одной организации к другой объектов недвижимости, имевшим место до введения в действие ГК РБ 1998 года".
Позитивных выводов недостаточно.
Выводы, к которым пришли экономисты и юристы в своем научном заключении, были примерно одинаковыми. Они могли бы успокоить инвесторов, если бы не тот факт, что правовая теория в Беларуси, к сожалению, не всегда соответствует практике.
Одним из примеров тому стала ситуация, возникшая недавно в самой БНПА, когда в отношении переданного в 1991 году на условиях компенсации (за плату) с формулировкой "передать на баланс" общественной организации здания принято судебное решение о признании его коммунальной собственностью. В настоящее время в связи с этим подана надзорная жалоба. В самой же ассоциации причиной произошедшего называют бюрократический произвол, поскольку еще в июле 2008 г. появилось поручение президента о положительном для БНПА решении данного вопроса.
Однако вернемся к теории. На первый поставленный перед учеными вопрос: являлся ли Мингорисполком уполномоченным органом по принятию решения по передаче (отчуждения) зданий из коммунальной собственности г. Минска в собственность другой организации, был дан положительный ответ.
При правомерности распоряжения имуществом уполномоченным госорганом передача его имущества общественным объединениям влечет и переход права собственности, говорится, в частности, в ответе БГЭУ. Таким образом, "в силу реформирования законодательства, изменения подходов к понятию права собственности и его субъектов, передача с баланса на баланс имущества (зданий, сооружений) влечет смену собственника... Исключение в этом случае составляют государственные субъекты хозяйственной деятельности, которые не вправе отчуждать государственное имущество".
Вторым ключевым моментом стал вопрос о документальном оформлении такого рода договоров. В соответствии с ГК РБ 1964 года иным законодательством, регламентирующим порядок отчуждения объектов недвижимости в 1991 году (и по 1998 г. включительно), при отчуждении зданий в собственность от одной к другой организации договорные отношения оформлялись путем обмена письмами, протоколами, решениями и другими документами, подписанными сторонами (которыми определялись неотъемлемые условия договора). При этом в подобных случаях применялась формулировка "передача на баланс" (в том числе в нормативных актах), так как иные формулировки не соответствовали бы законодательству того периода.
Несмотря на то, что трактовка понятия "передача на баланс" в законодательстве того периода не называлась отчуждение в собственность, исходя из норм действовавшего законодательства, можно сделать вывод, что речь идет об одной из форм отчуждения имущества и смене его собственника.
Таким образом, по мнению юристов и экономистов, наличие согласованной воли стороны по предмету договора, выраженной в письменной форме, а равно совершение фактических действий, из которых бы явствовала воля сторон, позволяет говорить о заключении договора и наступлении вытекающих из него юридических последствий.
К тому же, отмечают специалисты, документы (письма, решения, протоколы и др.), принятые и оформленные в установленном порядке по ранее возникшим правоотношениям и состоявшимся сделкам по отчуждению недвижимости, имевшим место до введения в действие ГК РБ 1998 года (до 1.07.1999 года), сохраняют свое действие и применение в нынешней правоприменительной практике и не требуют дополнительного подтверждения (переоформления задним числом письменного договора).
Вопросы должен снять указ.
Итогом проведенной теоретической работы стал подготовленный специалистами БНПА проект Указа президента "О законности производимых до 1997 года всех отчуждений зданий и других объектов недвижимости путем их передачи "на баланс", направленный вместе с сопроводительным письмом главе Администрации президента Владимиру Макею, другим органам, обладающим правом законодательной инициативы.
В проекте, в частности, говорится о необходимости признания всех фактически произведенных передач объектов недвижимости от одной организации к другой до 1998 года с формулировкой "передать на баланс" (за исключением передачи их в пределах одного собственника) передачей имущества в собственность принимающей организации. Также в документе предлагается признать названные документы договорами отчуждения недвижимости при регистрации права собственности инвесторами (как это было предусмотрено ГК 1964 г.)
Фактор риска - формализм.
В свою очередь, по мнению директора юрфирмы "Брагинец и партнеры" Виталия Брагинца, проблема существует и в другой плоскости. А именно - в отсутствии законодательно закрепленного принципа приоритета содержания сделок, а не их формы: "Почему сегодня не регистрируются многие здания? При рассмотрении документов преобладает формализм: не просматривается дата, ветхий документ, справка по форме не соответствует мифическим требованиям и т. д. При этом на кону - объект недвижимостью стоимостью десятки миллионов долларов. Вместе с тем, очевидно, что имела место возмездная передача имущества. Что еще можно обсуждать, тем более что сделка находится за пределами сроков исковой давности?"
Как отметили в своем заключении специалисты БГЭУ, "Беларусь должна предложить не только льготы и преференции, но и правовые гарантии для деятельности инвестора. В случаях, когда прежний собственник оспаривает действительность совершенных действий с имуществом, например его приобретение инвестором, необходимо учитывать нормы действующего законодательства и не допускать "обратной силы закона".
