Примерно до середины октября прошлого года доля квартирных сделок, совершавшихся в областных и районных центрах Беларуси с привлечением банковских кредитов, составляла от 60 до 90%. Это одна из главных причин того, что после повышения процентных ставок по кредитам и сокращения кредитных программ спрос на квартиры упал в разы.
В январе - феврале продавцы квартир очень неохотно снижали цены. На уступки шли в основном те хозяева, а их было совсем немного, которые были заинтересованы в срочной продаже. Основная же часть продавцов выжидала, надеясь на то, что кризис вот-вот закончится и покупатели получат доступ к банковским кредитам по докризисным процентным ставкам.
В марте в поведении продавцов стали появляться некоторые изменения. А к середине апреля почти всем стало ясно, что возврата к старым ценам уже не будет. И квартирный рынок зашевелился.
С середины апреля началось массовое снижение цен на индивидуальные дома и земельные участки. Во многом этому способствовали быстро распространяющаяся информация о падении цен на квартиры на 25-30% (в некоторых городах - на 40-50%), а также вступление в силу с 1 мая текущего года Указа президента № 64, который расширил права городских жителей на получение ими земельных участков для строительства и обслуживания индивидуальных жилых домов.
Дальнейшее поведение цен на вторичном рынке жилья в регионах напрямую будет зависеть от изменения курса белорусского рубля по отношению к иностранной валюте и от кредитной политики банков. Такой вывод позволяют сделать результаты блицопроса специалистов региональных агентств недвижимости, проведенного корреспондентом "БР" в апреле текущего года - в начале и в конце месяца.
Специалистам агентств были заданы по телефону одни и те же вопросы: как ведут себя сегодня продавцы и покупатели квартир; в каком диапазоне находятся цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на вторичном рынке; что будет с ценами дальше?
Предлагаем вашему вниманию прозвучавшие ответы.
РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг", г. Брест.
Спрос упал в разы. Предложение большое. Продавцы готовы продавать однокомнатные квартиры по 950-970 USD/кв. м, но покупатели желали бы видеть цены не выше 800-850 USD/кв. м. В секторе более габаритных квартир мониторинг затруднен, поскольку чистые покупки здесь почти отсутствуют. Большинство покупателей интересуются обменами, которые хотят совершать не через куплю-продажу, как полгода назад, а через заключение договора мены. Правда, не всегда размер доплаты, которую хочет получить владелец большей квартиры, устраивает второго участника сделки.
Если однокомнатная обменивается на двухкомнатную, то владелец двухкомнатной хочет получить не менее 12-15 тыс. USD в качестве доплаты, а покупатель готов доплатить максимум 10 тыс.
В целом можно сказать, что квартиры за январь - март в Бресте подешевели на 4-5 тыс. USD. Но это касается тех квартир, хозяева которых действительно заинтересованы в продаже своей недвижимости. Те, кто не заинтересован в быстрой реализации, цену не снижают.
В свою очередь покупатели, видя, что цены хоть неохотно, но снижаются, тоже не торопятся заключать сделки. Покупатели рассуждают так: если однокомнатная квартира, которая стоила в январе 40 тыс. USD, предлагается сегодня за 35 тыс. с торгом, то через месяц-два она будет стоить еще меньше.
Чтобы покупатель не уходил без покупки, нужно, чтобы в Бресте однокомнатные квартиры стоили в среднем 25-30 тыс. USD.
ЧУП "Агентство по недвижимости "Мона" Лапченко И.А.", г. Барановичи.
Цены начали снижаться с января. Это при том, что еще в ноябре спрос на однокомнатные квартиры заметно превышал предложение. Тогда покупатели были готовы платить за однокомнатную 35 тыс. USD, но предложить было нечего.
А сегодня есть предложения по 25-30 тыс., но желающих рассматривать даже такие варианты почти нет.
Квартир на продажу предлагается много. Покупательная способность упала. Цены снижаются. В начале апреля однокомнатную квартиру можно было купить от 23 до 30 тыс. USD, двухкомнатную - от 34 до 58 тыс., трехкомнатную - от 53 до 85 тыс. USD. Четырехкомнатную можно приобрести по цене двухкомнатной, например за 48 тыс. USD. Сегодня цены еще ниже.
РУП "Витебское агентство по оказанию риэлтерских услуг", г. Витебск.
В Витебске в хорошем районе однокомнатную квартиру старой планировки (например, "хрущевку" площадью 31 кв. м) можно купить в среднем за 21 тыс. USD, новой планировки (38 кв. м) - за 26-27 тыс. USD. Цены продаж двухкомнатных квартир старой и новой планировки находятся в диапазоне от 27 до 38 тыс. USD, трехкомнатных - от 30 до 45 тыс. USD. Четырехкомнатную квартиру новой планировки, опять же, в хорошем районе можно приобрести в среднем за 55 тыс. USD.
Квартиры, расположенные в менее престижных районах, стоят дешевле на 2-3 тыс. USD. Впрочем, если есть реальный покупатель, то продавцы, заинтересованные в быстрой продаже, готовы идти на более серьезные уступки.
Снизились цены и в домах-новостройках, в которых квартиры предлагаются без отделки. Например, однокомнатную квартиру площадью около 37-38 кв. м в таком доме можно купить за 30 тыс. USD.
Но говорить о том, что все продавцы перестроились, слишком рано. Достаточно большая доля продавцов по-прежнему пребывает в ожидании возврата докризисных цен.
Что касается спроса, то он небольшой, - в несколько раз меньше, чем был в октябре прошлого года. Это обусловлено в первую очередь недосягаемыми для большинства покупателей процентными ставками по банковским кредитам. В Витебске в последние полгода перед кризисом около 50% сделок с квартирами совершались с привлечением банковских кредитов. После того как банки ужесточили кредитную политику, количество квартирных сделок с привлечением кредитов сократилось до 2-3 в месяц.
По мнению витебских риэлтеров, дальнейшее поведение цен напрямую будет зависеть от кредитной политики банков и динамики курса белорусского рубля по отношению к доллару.
На витебском рынке индивидуальных домов в последнее время оживились продавцы. Все хотят продать, и желательно быстрее, но вопрос - кому? Причем если еще месяца два назад хозяева индивидуальных домов с очень большой неохотой уступали даже 2-3 тыс. USD, то сегодня готовы скидывать и 10 тыс., и больше, если есть реальный покупатель.
Можно сказать, что переломный момент в психологии продавцов индивидуальных домов произошел в середине апреля. Для большинства из них вдруг стало очевидным, что квартиры существенно подешевели, поэтому держаться за прежние цены на дома просто бессмысленно. Зачем покупателю платить за деревянный далеко не новый дом 40 тыс. USD, если он может купить за такую же сумму две однокомнатные квартиры или одну "трешку", причем не "хрущевку", а что-нибудь поновее?
В результате сегодня среднего размера кирпичный или обложенный кирпичом неновый дом можно купить за 50 тыс. USD и более. Покупка деревянного, далеко не нового дома с участком около 5-6 соток обойдется примерно в 20 тыс. USD.
Что касается коттеджей, которые пользовались спросом накануне кризиса, то они временно потеряли актуальность. Дело в том, что квартиры подешевели процентов на 30, а цены на коттеджи если и снизились, то незначительно. В связи с этим обмен, например, двух городских квартир на коттедж, который пользовался в прошлом году популярностью у людей со средним достатком, стал невыгодным. Наличных денег, которых хватило бы на покупку коттеджа, у потенциальных покупателей тоже нет. А банк, если и готов прокредитовать такую покупку, требует от заемщика до десятка поручителей в дополнение к залогу самого коттеджа.
На рынке земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания жилого дома, цены упали на 5-7 тыс. USD с отметки 20-25 тыс., то есть примерно на 20-30%. Речь идет об участках, которые расположены на специально отведенных под индивидуальное строительство территориях, граничащих с городской чертой. То есть сегодня они расположены на землях Витебского района, а завтра могут войти в состав земель города Витебска.
ОДО "Оршанский центр недвижимости", г. Орша.
Однокомнатные квартиры предлагаются от 16 тыс. USD. Двухкомнатные "хрущевки" - от 22 тыс., новой планировки - 28 тыс. и более. Трехкомнатные - от 30 до 55 тыс. USD.
Сказать, что спроса нет вообще, нельзя. Покупатели звонят, интересуются, но чаще всего ничего не покупают.
ОДО "Проспект Риэлт", г. Новополоцк.
Активность рынка низкая. Цены долго стояли на уровне докризисных, но в последние месяцы стали снижаться.
Сегодня "малосемейку" можно купить за 21-24 тыс. USD, однокомнатную новой планировки - за 30-34 тыс. USD. "Двушки" новой планировки предлагаются от 41 до 47 тыс. USD, старой - от 34 до 38 тыс. USD; трехкомнатные - от 48 до 55 и от 40 до 44 тыс. USD соответственно. Это цены предложения. Но в случае появления реального покупателя продавцы готовы уступить и 5, и 7 и даже 10 тыс. USD, если речь идет о двух- или трехкомнатной квартире. Хотя большинство продавцов, которые не заинтересованы в срочной продаже, готовы ждать возврата к старым ценам.
Коттеджи в Новополоцке предлагаются за 150-180 тыс. USD, неновые индивидуальные дома в старом частном секторе - от 15 до 50 тыс. USD.
РУП "Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг", г. Гомель.
Многие продавцы держат старые цены. Но так или иначе цены снижаются. Однокомнатную можно купить и за 30 тыс. USD, если это "хрущевка" на первом или последнем этаже и без ремонта. Аналогичную по качеству двухкомнатную - за 35 тыс. USD. Это ценовой минимум. Недорогая трехкомнатная обойдется в 48 тыс. USD.
Квартиры в новостройках без отделки предлагаются по 1 тыс. USD/кв. м.
РУП "Гродненское агентство по оказанию риэлтерских услуг", г. Гродно.
Однокомнатные квартиры предлагаются от 28 тыс. USD, двухкомнатные - от 33 тыс., "трешки" - от 36-37 тыс. USD. Денег у людей нет, кредитов нет, а если есть, то ставки неподъемны, поэтому спрос очень маленький.
Продавцы, конечно, не хотят снижать цены, но если видят реального покупателя и заинтересованы в продаже квартиры, то на уступки идут. Заинтересованные продавцы - это, как правило, те, кто продает квартиру, чтобы оплатить строительство новой или покупку большей жилплощади. Есть и такие, кому необходимо срочно погасить задолженность по кредиту. Они меняют большую квартиру на меньшую, чтобы разницу отдать банку.
РУП "Гродненское агентство по оказанию риэлтерских услуг", г. Лида.
Спрос в последнее время активизировался. Это можно объяснить тем, что в Лиде, где проживает 100 тыс. человек, новое жилье почти не строится.
В базе данных агентства - около 15 квартир. Это новые поступления. И это квартиры, по которым у агентства заключены договоры с клиентами. Цены предложения сегодня мало отличаются от прошлогодних. Более дорогие трехкомнатные квартиры предлагаются примерно за 50 тыс. USD плюс-минус несколько тысяч. Четырехкомнатные - от 55 тыс. USD и выше.
Трехкомнатную "хрущевку" с косметическим ремонтом можно купить примерно за 45 тыс. USD. Полноценная двухкомнатная (нестарая планировка, кухня - от 8 кв. м) обойдется в сумму около 42 тыс., "хрущевка" с косметическим ремонтом - 35 тыс. USD.
Однокомнатные квартиры предлагаются в диапазоне от 25-26 тыс. ("малосемейки") до 32 тыс. (неплохой проект и возраст дома не превышает 15-20 лет). Это цены предложения. Торг, как правило, уместен. И продавцы готовы идти на существенные скидки. Оно и понятно, потому что на 10 предлагаемых объектов - всего 1-2, в лучшем случае 3 покупателя.
Основная часть сделок - это обмены, причем не через куплю-продажу, как было раньше, а путем заключения договора мены.
ООО "Пакодан Солигорск", г. Солигорск.
На вторичном рынке сделок купли-продажи квартир очень мало. Они проходят в основном в секторе новостроек.
Предложение квартир на продажу велико, как никогда. Судя по рекламным объявлениям (а их объем увеличился в 6-7 раз) и объявлениям, поступающим непосредственно в местные агентства недвижимости, в открытой продаже находится около 7 десятков квартир. Для такого города, как Солигорск, это очень много, считают местные риэлтеры, проработавшие на рынке недвижимости более 10 лет.
Но цены предложения остаются по-прежнему высокими. Продавцы ждут, что у покупателей сдадут нервы или появятся деньги. Но если с нервами пока ничего не ясно, то с деньгами все куда прозаичнее, чем кажется.
В прошлом году Солигорск отличился тем, что около 80% сделок купли-продажи квартир в нем проводилось с привлечением банковских кредитов. У местного населения зарплаты не такие уж маленькие. Поэтому банки охотно выдавали кредиты на довольно большие суммы. И цены на квартиры здесь были чуть ли не самыми высокими среди районных центров Беларуси. Однокомнатные стоили в среднем 35 тыс. USD, двухкомнатные - 45-46 тыс., трехкомнатные - 55-60 тыс.USD. Если от каждой суммы отнять 4-6 тыс. USD, то получим сегодняшние цены предложения. Цены реальных сделок несколько ниже, но самих сделок - раз-два и обчелся.
В последнее время увеличилось предложение домов в частном секторе в ближайшем пригороде Солигорска. Есть дома и в новых коттеджных поселках, которые предлагаются от 100 тыс. USD и выше.
Пока не заработают во всю силу предприятия, спрос со стороны чистых покупателей будет почти нулевым и на рынке будут происходить только сложные сделки - обмены и разъезды.
В то же время в Солигорске и в Солигорском районе есть спрос на покупку неиспользуемых и неэффективно используемых объектов производственного назначения. Цены предложения находятся в диапазоне от 100 до 500 USD/кв. м общей площади - в самом Солигорске, до 100 USD/кв. м - в населенных пунктах в радиусе до 15 км от города (среди объектов - бывшие машинные дворы, пустующие фермы и т. д.).
ООО "Пакодан Недвижимость", г. Могилев.
В Могилеве квартиры продаются сегодня дешевле, чем полгода назад, на 25-30%. Тот, кто в октябре прошлого года купил однокомнатную квартиру улучшенной планировки за 45 тыс. USD, сегодня мог бы ее продать не дороже 28-29 тыс.
Однокомнатные "хрущевки" продаются от 22 тыс. USD. Покупка "малосемейки" обойдется в сумму около 17 тыс. USD.
Двухкомнатные улучшенной планировки предлагаются по ценам в диапазоне от 37 до 42 тыс. USD, "хрущевки" - от 33 до 35 тыс., но при желании можно найти варианты и дешевле.
Трехкомнатные улучшенной планировки стоят от 45 до 50 тыс. USD, "хрущевки" - около 40 тыс. Правда, найти трехкомнатную "хрущевку" довольно сложно. Они в продажу почти не поступают.
Квартиры в новостройках без отделки предлагаются от 680 до 1.000 USD/кв.м.
ЧУП "Жодинское агентство недвижимости", филиал "Бобруйский", г. Бобруйск.
Однокомнатные "хрущевки" площадью до 30 кв. м предлагаются в пределах 17-18 тыс. USD. Новые однокомнатные квартиры площадью около 43 кв. м выставляются за 26-30 тыс. USD, двухкомнатные около 56 кв. м - за 36-38 тыс. USD, "хрущевку-двушку" можно приобрести за 25-30 тыс. USD в зависимости от местоположения. Но покупатель не готов платить такие суммы.
В секторе трехкомнатных квартир разброс цен очень большой. Минимум цен предложения - 28 тыс. USD. Причем и район может быть неплохим, и квартира не запущенная, просто хозяин заинтересован в срочной продаже. Максимальная цена предложения за трехкомнатную квартиру площадью 83 кв. м может достигать 120 тыс. EUR. Квартира готова для проживания и расположена рядом с недавно построенным ледовым дворцом.
В последнее время люди интересуются индивидуальными домами, но, как правило, недорогими. Предложение процентов на 70 удовлетворяет спрос. Купить вполне пригодный для проживания дом в 10-15 км от Бобруйска в районе с хорошим транспортным сообщением (автобусным или железнодорожным) можно за 1-2 тыс. USD.
Но есть и намного более дорогие варианты. Например, коттедж в новом коттеджном поселке, расположенном ближе к Могилеву, предлагается за 90 тыс. USD с торгом.
ООО "Пакодан Недвижимость", г. Бобруйск.
В Бобруйске по состоянию на начало мая цены реальных продаж на квартирном рынке почти на 50% меньше, чем были в октябре 2008 года.
Сегодня однокомнатную квартиру можно купить за 20-28 тыс. USD в зависимости от планировки, возраста дома, местоположения и других индивидуальных характеристик объекта. Двухкомнатные квартиры находятся в ценовом диапазоне от 30 до 38 тыс., но при желании можно найти вариант и за 25 тыс. USD. Правда, такую квартиру придется хорошенько отремонтировать и местоположение у нее окажется далеко не престижным, но зато это будет "двушка", а не однокомнатная. Трехкомнатные продаются сегодня за 35-45 тыс.
