Как купить квартиру, если не хватает денег

Бывают ситуации, когда продавец и покупатель договорились о продаже недвижимости, даже цену оговорили. Но у покупателя нет необходимой суммы. Как поступить: отказываться от сделки? Не спешите.

Консультирует нотариус.

Можно заплатить частями

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным.

В нашем случае в договоре купли-продажи должна быть отражена:

• общая сумма сделки,
• также указана сумма денежных средств, уплаченных покупателем до либо при подписании договора,
• и сумма, которую покупатель обязуется уплатить после подписания договора с указанием условий предстоящей оплаты.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если сделка выгодна покупателю

Условие о передаче недвижимости от продавца к покупателю и принятие ее покупателем к моменту подписании договора купли-продажи может быть включено в текст договора. Данный пункт договора по соглашению сторон приравнивается к подписанию передаточного акта.

При достижении сторонами такого соглашения покупатель обращается в территориальную организацию по госрегистрации недвижимого имущества, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи и переход прав собственности на приобретенную недвижимость на свое имя.

Одновременно с госрегистрацией перехода права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку регистрируется ипотека (залог), правообладателем по которой является продавец.

Новый собственник (покупатель) становится залогодателем, а прежний собственник (продавец) – залогодержателем.

Залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

После полного расчета по заключенной сделке ипотека прекращается в связи с исполнением обязательства на основании личного заявления залогодержателя (продавца) в территориальную организацию по государственной регистрации.

Данный вариант предпочтительнее для покупателя, который становится собственником приобретаемой недвижимости не с момента полного расчета, а с момента госрегистрации сделки и основанных на ней прав, ограничений (обременений) прав в территориальной организации по госрегистрации, и получает право владения и пользования ею (проживание, осуществление ремонта, регистрации по месту жительства и т.д.).

Если сделка выгодна продавцу

Условие о передаче недвижимого имущества от продавца к покупателю и принятие его покупателем в договоре может быть сформулировано следующим образом: «Передача отчуждаемой квартиры (жилого дома и т.д.) продавцом и принятие ее покупателем будет произведена по передаточному акту после окончательного расчета, но не позднее определенной даты».

Обычно эта дата совпадает со сроком окончательного расчета по сделке.

В данной ситуации в территориальной организации по госрегистрации может быть зарегистрирована только сделка, а переход права собственности – только после подписания продавцом передаточного акта.

Это означает, что независимо от заключения договора купли-продажи и его госрегистрации, собственником до момента подписания передаточного акта по-прежнему остается продавец.

Если предположить преступный умысел продавца недвижимости на повторную ее продажу, то при условии, что договор купли-продажи будет зарегистрирован, это намерение станет очевидным для любого нотариуса и регистратора, которые должны потребовать предоставления доказательств о расторжении зарегистрированного договора купли-продажи.

Данный вариант предпочтительнее для продавца, который получает часть денег за продаваемую недвижимость, но продолжает оставаться ее собственником.

Если покупатель просрочит платеж?

В каждом из вышеперечисленных вариантов оформления сделки, при условии ее нотариального удостоверения, в случае возникновения у покупателя просрочки по исполнению его обязательства по оплате приобретенной недвижимости, у продавца есть право взыскать ее в бесспорном порядке путем обращения к нотариусу за совершением исполнительной надписи.

Для этого продавцу достаточно обратиться к любому нотариусу с договором купли-продажи и документом, удостоверяющим его личность.

Как не прогадать, заключить два договора

Можно оформить предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

По соглашению сторон можно предусмотреть в предварительном договоре передачу аванса. А также материальную ответственность за отказ от заключения основного договора, которая будет являться альтернативой обращения в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Либо пан, либо пропал?

Очевидно, что в любом из предложенных способов решения проблемы есть свои недостатки. Каждому из них в большей или меньшей степени присущ риск.

Поэтому участники сделки должны реально оценить соотношение своих желаний и финансовых возможностей, степень вероятности получения материального и морального вреда от её заключения.

Важно знать, что законодатель закрепил понятие нотариального акта и презумпции его достоверности.

Удостоверенный нотариусом договор купли-продажи недвижимого имущества является нотариальным актом, в силу чего все факты, которые нотариус включил в договор и удостоверил, имеют повышенную доказательственную силу, то есть не подлежат дополнительному доказыванию в суде.

Чтобы оспорить нотариально удостоверенные факты, необходимо сначала доказать, что нотариус совершил нотариальный акт с нарушением закона.

Эксперт

Варианты развития событий подсказала нотариус Людмила Марцинкевич — для читателей издания "Ганцавiчскi час".

Читайте нас в: