Как и где получить земельный участок для строительства? Существуют ли какие-либо льготы для инвесторов в строительной отрасли? Что такое инвестиционный договор с государством и что приобретает или теряет инвестор, если реализует строительный проект на его основе? Какова практика заключения инвестиционных договоров и чего нового следует ожидать в 2014 году?
Все эти вопросы неизбежно возникают у любого инвестора, который планирует реализовать строительный проект в Беларуси. Проанализируем практику заключения инвестиционных договоров в области строительства, а также тенденции к ее изменению в 2014 году.
Неудачное начало.
Впервые инвестиционный договор между инвестором и Республикой Беларусь как форма осуществления прямых иностранных инвестиций был предусмотрен в Инвестиционном кодексе в 2001 году. Предусматривалось, что инвестиционный договор может заключаться в целях оказания господдержки при реализации отдельных инвестпроектов, имеющих важное значение для экономики страны.
На практике первый инвестиционный договор был заключен только в 2007 году - с инвестором из Литовской Республики о реализации инвестпроекта по строительству многофункционального спортивного комплекса в Минске на базе стадиона "Трактор".
Этот проект во многом оказался знаковым для дальнейшего развития белорусской практики инвестиционных договоров. Он начался в 2007 году с грандиозных планов обеих сторон по развитию белорусского футбола и спортивной инфраструктуры и был окончательно прекращен в 2013 году: инвестиционный договор был расторгнут, а стадион возвращен в коммунальную собственность Минска. Литовский инвестор озвучил намерения обратиться в арбитраж за компенсацией причиненного ему ущерба.
Льготы для инвесторов: плюсы и минусы.
Несмотря на то что формально инвестиционные договоры могут определять взаимоотношения инвестора и государства в любой сфере деятельности, как самый первый договор, так и подавляющее большинство подписанных впоследствии инвестиционных договоров заключались применительно к строительным проектам.
Основной причиной этого стало появление в 2009 году Декрета президента № 10 "О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь". Документ дал старт активному развитию института инвестиционных договоров и определил перечень льгот, большинство из которых касаются именно строительной деятельности.
В декрет несколько раз вносились изменения, наиболее существенные - летом 2011 года. С одной стороны, тогда был расширен перечень предоставляемых льгот, с другой - появились законодательные ограничения по распоряжению предоставленным земельным участком и строящимися на нем объектами до завершения строительства.
В числе очевидных плюсов реализации строительных проектов на основании инвестиционных договоров с государством такие льготы, как возможность параллельного проектирования и строительства, получение земельного участка без проведения аукциона на право заключения договора аренды, освобождение от ввозных таможенных пошлин и НДС.
Также в этом перечне - возможность вычета НДС в ходе строительства, освобождение от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка (в зависимости от срока аренды, местоположения участка и его площади, размер льготируемого платежа может быть достаточно существенным), освобождение от уплаты арендной платы за землю на период проектирования и строительства по 31 декабря года, следующего за годом завершения строительства, а также ряд иных, не столь значительных преимуществ.
Но есть и минусы. Во-первых, заключая инвестиционный договор, инвестор обрекает себя на значительно бьльшую степень контроля за сроками и порядком реализации строительного проекта со стороны государства, чем застройщик, получивший участок для строительства без заключения договора.
Во-вторых, инвестиционный договор - это прежде всего договор, то есть соглашение сторон о взаимных правах и обязанностях. И в большинстве случаев этот договор содержит положения об ответственности инвестора в случае несвоевременного завершения строительства. А поскольку завершение строительства в срок - это скорее редкое исключение, чем правило (во всяком случае, в белорусских реалиях), инвестиционный договор может в итоге не удешевить проект, а сделать его дороже. Дороже как минимум на размер предъявленных государством финансовых санкций.
Кроме того, его дальнейшая реализация может стать попросту невозможной. Так, в начале 2014 года экономический суд Минска на основании иска прокурора вынес решение о взыскании в пользу Мингорисполкома штрафных санкций с инвестора, не реализовавшего в определенные инвестиционным договором сроки строительный проект. Речь идет о бизнес-центре с административно-гостиничным комплексом и паркингом на пересечении проспекта Независимости и ул. Филимонова в Минске (проект "Минские башни"). Размер санкций составил более 4 млн. USD, кроме того, в бюджет была взыскана пошлина за рассмотрение дела в размере примерно 380 млн. BYR.
Информация для инвесторов.
Наверное, для каждого инвестора, который когда-либо начинал реализацию строительного проекта в Беларуси, основной проблемой на старте было решение вопроса "Куда идти и где искать информацию?".
Вот есть земельный участок, и по всем характеристикам он выглядит подходящим, есть эскиз, есть финансовые средства, есть намерение заключить инвестиционный договор. Вопрос: куда идти, кто предоставит информацию по участку, кто объяснит, что делать дальше? Откуда инвестор, например, может узнать, что начиная с 1 сентября 2013 года районные и городские исполкомы обязаны формировать перечни участков, которые предназначены для реализации инвестпроектов, и предоставление земли возможно только на тех участках, которые включены в эти перечни? Как инвестору дойти до открывшегося осенью 2012 года "одного окна" в Мингорисполкоме, не постояв перед этим у многочисленных дверей?
Казалось бы, если одной из приоритетных задач государства является увеличение объема иностранных инвестиций, что может быть проще - создать понятный и доступный roadmap, желательно на нескольких иностранных языках, и использовать все возможные каналы для распространения его среди инвесторов, в первую очередь - интернет-ресурсы.
Хоть какие-то шаги в этом направлении, по крайней мере в Минске, наметились лишь в последнее время. В частности, на сайте Мингорисполкома между закладками "Год гостеприимства" и "Концепция национальной безопасности" внимательный инвестор найдет "Инвестиционный атлас", который содержит достаточно обширную справочную информацию и актуальные предложения для инвесторов, а Национальное агентство инвестиций и приватизации в начале 2014 года подготовило и разместило на своем сайте презентации по наиболее перспективным земельным участкам и объектам недвижимости. И пусть английская версия сайта Национального агентства пока выглядит убедительнее, чем Мингорисполкома, но все это - уже шаги навстречу, и я не исключаю, что спустя какое-то время не только сайты, но и чиновники наконец заговорят с инвесторами на иностранных языках.
Индивидуальные льготы.
Существует два варианта, или "уровня", заключения инвестиционных договоров: без предоставления инвестору льгот, прямо не предусмотренных законодательством (подавляющее большинство инвестиционных договоров), либо с предоставлением инвестору индивидуальных льгот.
Стандартный набор льгот, прямо предусмотренных законодательством, здесь уже перечислен: инвестор, который не претендует на большее, может заключить договор с тем или иным органом госуправления, Управлением делами президента либо (что чаще) областным или городским исполкомом.
Заключение инвестиционного договора по второму сценарию возможно только при наличии соответствующего решения Совмина по согласованию с президентом. На практике заключение инвестиционных договоров "верхнего уровня" не всегда осуществляется на основании решения правительства, в ряде случаев государство заключает инвестиционный договор на основании только соответствующего указа президента. Приведу примеры лишь некоторых из инвестиционных строительных проектов, реализация которых была начата на основании президентских указов (в хронологическом порядке):
- строительство многофункционального комплекса "Маяк Минска" в 2009-2017 гг. со строительством жилой части проекта (комплексов жилой застройки) до 2015 года (Указ президента № 541 от 12.11.2009 г.). Заказчики по проекту - ИООО "Зомекс Инвестмент" и СООО "Белинте-Роба" - получили льготы по индивидуальному порядку заключения договоров долевого строительства, освобождение от компенсации расходов по переселению граждан из подлежащих сносу жилых домов, а также ряд иных преференций;
- строительство многофункционального комплекса в Минске в границах улиц Я. Купалы - М. Богдановича - р. Свислочь (Указ президента № 93 от 1.03.2010 г.). В рамках проекта государство предоставило заказчику право собственности на земельный участок, расположенный в историческом центре Минска. На дату предоставления земельного участка в собственность такого рода льгота являлась беспрецедентной для Беларуси. Впоследствии инвестор отказался от реализации проекта и в соответствии с Указом президента № 93 от 28.02.2013 г. земельный участок был возвращен в государственную собственность;
- строительство многофункционального комплекса "Кемпински" в Минске (Указ президента № 243 от 11.05.2010 г.). Для реализации проекта инвестору - СООО "Элит Эстейт" - были предоставлены индивидуальные льготы, в том числе возможность ипотеки земли без взимания платы за право заключения договора аренды, возможность применения в проектировании нормативов РФ и ЕС, освобождение от возмещения убытков, причиняемых изъятием земельного участка. В соответствии с проектом здание гостиницы в составе комплекса должно было быть введено в эксплуатацию до 31.12.2013 г.;
- реконструкция Национального аэропорта Минск (Указ президента № 223 от 2.06.2011 г.). Проект должен быть завершен в 2014 году. Право реконструкции, а также строительства второй взлетно-посадочной полосы предоставлено китайскому генеральному подрядчику - Всекитайской импортно-экспортной компании точного машиностроения с предоставлением ряда индивидуальных льгот, в частности освобождения от уплаты НДС до 1.01.2015 г.;
- строительство многофункционального комплекса в Минске по проспекту Победителей (Указ президента № 345 от 9.08.2011 г.). В рамках проекта Инвестиционный фонд Вооруженных сил Государства Катар и созданное для целей его реализации ООО "Инвестиционная компания "Сокол" в период 2010-2014 гг. обязуются построить гостиницу, спортивный центр, сопутствующие объекты и инфраструктуру. После завершения строительства государство предоставит инвестору земельный участок в аренду на 99 лет без проведения аукциона на право заключения договора аренды и без взимания платы за право его заключения. Помимо этого, заказчик по строительству освобожден от возмещения убытков, причиняемых изъятием земельного участка в связи со строительством комплекса, имеет право строительства в водоохранной зоне реки Свислочь, а также вправе осуществлять вычет НДС до 1.01.2020 г.;
- строительство в Минске гостиничного комплекса "Пекин" (Указ президента № 421 от 16.09.2011 г.). Китайский инвестор Beijing Uni-Construction Group Co. Ltd. получил ряд индивидуальных льгот, в том числе право проектирования и строительства на основании технических нормативов КНР, возможность ввоза необходимых для строительства товаров без подтверждения их соответствия в РБ, освобождение от НДС. В свою очередь инвестор обязывался завершить строительство к чемпионату мира по хоккею в 2014 году;
- строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса по пр-ту Победителей в Минске (Указ президента № 222 от 7.05.2012 г.). Этот объект с гостиницей и паркингом, как и многие иные знаковые объекты, планировалось построить к чемпионату мира по хоккею, то есть к 1 мая 2014 года. Инвесторам - компании "Галлериа Концепт Блр Лимитед" (Республика Кипр) и СООО "Галерея Концепт" (РБ) - предоставлено право после завершения строительства получить земельные участки на срок эксплуатации построенных на них объектов без взимания платы за право заключения договора аренды. Также им предоставлены право свободного ценообразования в договорных отношениях, освобождение от обязательной продажи иностранной валюты, ряд иных льгот;
- строительство многофункционального комплекса в Минске в границах ул. Филимонова - пр-та Независимости - ул. Макаенка (Указ президента № 153 от 4.04.2013 г.). Многофункциональный комплекс в 2013-2018 гг. будет создан за счет средств ОАО "Белтрансгаз", для чего инвестор должен компенсировать убытки, связанные с изъятием земельного участка, в том числе убытки по сносу автовокзала "Московский" в размере 13 млн. 700 тыс. USD. Вместе с тем инвестор получает индивидуальное право при проектировании применять нормативы ЕС, привлекать к проектированию и строительству иностранных подрядчиков без необходимости получения последними специальных разрешений и лицензий, осуществлять строительные работы в водоохранной зоне. Также он имеет перспективы получения в собственность земельного участка, на котором осуществляется строительство;
- строительство завода по производству легковых автомобилей (Указ президента № 35 от 16.01.2014 г.). В рамках реализации проекта инвесторы - ОАО "БелАЗ", СЗАО "Союзавтотехнологии", СЗАО "БЕЛДЖИ", а также Zhejiang Jirun Automobile Co., Ltd (КНР) обязываются до 1.07.2019 г. построить и ввести в эксплуатацию автомобильный завод в Борисовском районе, для чего СЗАО "БЕЛДЖИ" получило в аренду сроком на 99 лет земельный участок без проведения аукциона на право заключения договора аренды и без взимания платы за право заключения такого договора.
Конфиденциальность и эффективность.
Начиная примерно с 2012 года практика заключения инвестиционных договоров, в рамках которых инвестору предоставляются индивидуальные льготы, несколько изменилась и пришла к буквальному соответствию содержанию Декрета № 10. Указов, подробно регламентирующих перечень предоставляемых инвестору льгот, стало меньше, постановлений Совмина, которые не содержат условий инвестиционного договора, а лишь указывают на принятое решение заключить договор, - больше.
Например, на основании постановлений Совмина в 2012 году заключены договоры с компанией Kapsch TrafficCom AG (Австрия) о реализации инвестпроекта по созданию и эксплуатации системы электронного сбора дорожных платежей; с ООО "Трайпл", компанией с ограниченной ответственностью Redcast Holdings Limited, ОДО "Белнефтегаз", СЗАО "КварцМелПром" о реализации инвестиционного проекта по комплексному освоению и разработке силикатных песков и мела месторождения "Хотиславское". В 2013 году был заключен договор с РУП "Завод точной электромеханики" о реализации инвестиционного проекта "Создание национальной системы спутниковой связи и вещания Республики Беларусь". Перечень можно продолжить.
По всей видимости, не в последнюю очередь изменение практики было обусловлено все чаще возникавшим вопросом конфиденциальности индивидуальных условий реализации инвестпроектов.
Действительно, когда условия входа на рынок того или иного инвестора становятся известны иным потенциальным инвесторам, последние рассчитывают на получение аналогичного или даже расширенного состава льгот и преференций от государства. В свою очередь, государство не заинтересовано в "сплошном" предоставлении льгот, поскольку такая тактика снижает эффективность инвестпроектов для Беларуси (снижение налоговых поступлений, заниженная по сравнению с нормативной стоимость реализуемых активов и т. д.).
В итоге потенциальные инвесторы отказываются от реализации запланированных проектов только по той причине, что не имеют возможности получить условия для инвестиций, паритетные предоставленным иным инвесторам. Таким образом, тактика предоставления индивидуальных льгот, призванная стимулировать инвестиционный интерес, напротив, становится ловушкой для государства.
Тенденции отображает практика.
Список проектов, реализуемых на основании индивидуальных решений, приведен не случайно: он позволяет проследить иные тенденции изменения практики заключения инвестиционных договоров.
Так, среди перечисленных инвестпроектов только один напрямую касается жилищного строительства - проект "Маяк Минска", датируемый 2009 годом. Действительно, уже довольно давно инвестиционные договоры в области жилищного строительства на практике не заключаются (во всяком случае, исходя из доступной информации). Причина: данная сфера деятельности считается достаточно рентабельной и без предоставления инвесторам дополнительных льгот.
Второй обозначившийся тренд: с течением времени условия реализации проектов в целом унифицируются, нестандартные льготы встречаются все реже (исключением является разве что проект по строительству гостиничного комплекса "Пекин"). Этому можно найти сразу несколько объяснений. Во-первых, уже упомянутая выше "ловушка", которая скрывается в намерении удовлетворить запросы каждого инвестора. Во-вторых, необходимость приведения законодательства в соответствие с правилами международной торговли, которая становится все острее со вступлением России в ВТО.
Третьей особенностью заключения инвестиционных договоров можно назвать складывающуюся практику выставления государством встречных условий инвестору, что хорошо видно на примере проекта строительства комплекса ОАО "Бел- трансгаз" на месте автовокзала "Московский". Помимо прочих компенсационных платежей, взамен предоставленных льгот и права строительства государство обязало инвестора безвозмездно перечислить в городской бюджет 50% средств на строительство многоуровневой транспортной развязки, а также на строительство жилого дома на 30 квартир для многодетных семей.
Наконец, четвертой тенденцией является переориентация заключения договоров с гостиничных, торговых и административных проектов на промышленные. Причины, во всяком случае для города Минска, здесь достаточно очевидны. К чемпионату мира по хоккею, который пройдет в мае 2014 года, уже никто из новых инвесторов ничего построить не успеет, количество свободных земельных участков с течением времени неумолимо сокращается, а интерес к ним только растет. Наконец, коммерческие проекты сами по себе достаточно рентабельны, чтобы их дополнительно поддерживать льготными условиями.
Ожидания и перспективы.
Как нам кажется, все вышеописанные тенденции в 2014 году лишь усилятся. Инвестиционных договоров будет заключаться меньше, и заключаться они будут преимущественно в сфере строительства и реконструкции промышленных объектов; к выбору инвесторов государство будет подходить все придирчивее, нестандартные льготы инвесторам будут предоставляться все реже и на условиях конфиденциальности. Все чаще на инвесторов будут возлагаться дополнительные обязательства взамен предоставленного пакета льгот и преференций.
Будут ли все эти тенденции способствовать увеличению объемов иностранных инвестиций в области строительства? Маловероятно, хотя каждая из них обоснована и выстрадана негативным опытом.
Складывается парадоксальная ситуация: в стремлении защитить свои интересы государство отталкивает инвесторов, хотя логичным был бы поиск взаимовыгодного решения.
Довольно сложно объяснить иностранному инвестору, почему малейшее отступление от типовой формы инвестиционного договора делает бесконечным процесс переговоров с государством. Почему еще совсем недавно доступ на рынок в строительную сферу был заметно либеральнее, чем сегодня? Почему реализация строительного проекта сопряжена с дополнительными обременениями?
На все эти и другие вопросы можно было бы ответить, ссылаясь на интересы государства и уникальную белорусскую идентичность, но очень часто иностранные инвесторы имеют опыт строительства на территории других государств, и сравнение имеющегося и нового опыта в итоге оказывается не в пользу последнего.
Что могло бы улучшить ситуацию? Прежде всего - создание действительно единой системы льгот, предоставляемых инвесторам в области строительства, где объем льгот мог бы зависеть от стоимости проекта и от его целей (расширенный перечень льгот для проектов высокой стоимости или для инфраструктурных, инновационных, социальных и иных определенных категорий проектов).
Не исключено, что система льгот может включать в себя и систему обременений, но опять же - единую и понятную для всех инвесторов.
Необходима качественно новая работа с информацией для инвесторов, как минимум с web-ресурсами, качественно новая работа чиновников, хотя бы в мелочах. Ведь многие люди привыкли к тому, что встреча начинается с улыбки, а приехавший для переговоров инвестор - не подотчетный провинившийся сотрудник, которого следует пожурить, он не имеет долга перед Республикой Беларусь, он вообще пока еще никому ничего не должен и лишь находится в стадии принятия решения: вкладывать сюда деньги или нет.
И последний момент. Территориальное размещение иностранных инвестиций в строительство в последние годы характеризуется их концентрацией в столице. При этом Беларусь - это как минимум еще 5 областных центров и 6 областей, и пусть потенциальные инвестиционные проекты в них в большинстве случаев не так масштабны, как в столице, проекты среднего и малого уровня ничуть не менее важны.
Число масштабных инвестпроектов, которые у всех на слуху, исчисляется от силы десятками, и ставка государства на наиболее крупные инвестпроекты может не оправдаться. Ведь в совокупности сотни и тысячи мелких и средних инвестпроектов в регионах могут дать значительно больший кумулятивный эффект, чем один-два масштабных столичных проекта, которые могут застопориться уже на старте.
