О лизинге, его преимуществах и недостатках перед другими способами финансирования покупки недвижимости, о рисках, которые поджидают лизингополучателя, о том, можно ли купить в лизинг квартиру, - на эти и другие вопросы корреспондента "БР" ответил директор СООО "Райффайзен-Лизинг" Максим ЛИСИЦКИЙ.
- Максим, чем отличается лизинг недвижимости от аренды недвижимости с правом выкупа?
- Почти ничем. Потому что аренда с правом выкупа - это почти лизинг. Если упрощенно, то финансовый лизинг - это аренда с обязательством (а не с правом!) выкупа, когда клиент в течение договорного срока равномерными (или не очень равномерными) платежами плюс проценты выкупает объект и в конце получает его в собственность.
Под арендой с правом выкупа люди понимают иногда договор аренды, по которому можно платить обычную арендную ставку и в конце срока выкупить объект по рыночной стоимости. Но я такого на рынке недвижимости не знаю. На рынке есть или банальная аренда, где арендатор платит собственнику арендную плату и никаких прав и обязательств по выкупу арендуемой недвижимости у него нет. Либо это лизинг.
- Тогда возьмем конкретный пример. Есть некий объект - допустим, офисное помещение, которое продается застройщиком. Есть потенциальный покупатель, который хочет купить это офисное помещение, но у него нет для этого денег или он не хочет отвлекать свои средства на покупку этого объекта. Взять кредит в банке на нужную сумму он не может или опять-таки не хочет в силу определенных обстоятельств. И есть лизинговая компания, которая предлагает покупателю приобрести офисное помещение по договору лизинга. Что это будет за сделка? В чем ее особенности? И чем она интересна потенциальному покупателю?
- Самое первое, что клиент должен знать: лизинг возможен только с объектом, который зарегистрирован как объект недвижимости. То есть лизинговая компания (лизингодатель) спрашивает у клиента, есть ли техпаспорт на офисное помещение. Если техпаспорта нет, то дальше разговаривать не о чем. Если он есть, то в дальнейшем оговариваются ключевые параметры сделки. Их четыре: сумма сделки, срок, валюта и ставка.
Что касается суммы, то происходит следующее. Делается рыночная оценка объекта. Например, по заключению независимого оценщика, объект стоит 100 рублей - столько, сколько хочет продавец. Лизингодатель соглашается с этой оценкой и сообщает клиенту, что готов купить это офисное помещение и передать его в лизинг, но профинансирует только 80% его стоимости. И свои 20 рублей (20%) должен предоставить клиент. Принято считать, что если у клиента нет средств, чтобы оплатить 20% недвижимости, которую он хочет приобрести, то, наверное, она не для него.
Теоретически мы можем профинансировать все 100 рублей, но тогда возникает вопрос о дополнительном залоге. То есть в случае, если клиент покрывает 20-30% от стоимости объекта, мы финансируем без каких-либо дополнительных залогов. Потому что объект лизинга (в нашем случае - офисное помещение) является обеспечением по сделке. Если же клиент говорит, что сейчас денег у него нет вообще, но есть имущество, которое он может предложить в качестве обеспечения по этой сделке, то мы тоже соглашаемся.
- Какой должна быть оценочная стоимость имущества, которое клиент готов заложить?
- Она должна быть равна 20-30% стоимости объекта, который он хочет приобрести в лизинг.
- Чем отличается покупка недвижимости в лизинг от покупки с привлечением кредита под залог этой же недвижимости?
- Если это лизинг, то объект лизинга покупает лизинговая компания. То есть в нашем конкретном примере офисное помещение на период действия договора лизинга будет находиться в собственности лизинговой компании, но на балансе клиента. Если же это ипотека, то объект сразу выкупается клиентом и становится его собственностью, но находится в залоге у банка.
И при ипотеке, и при лизинге клиент принимает объект на баланс по стоимости, равной цене продажи, но по-разному считается амортизация. При ипотеке амортизация стандартная - 1% от балансовой стоимости в год, при лизинге амортизация ускоренная - 5% от балансовой стоимости.
То есть предполагается, что при стандартной амортизации здание изнашивается ежегодно на 1%, при ускоренной - в 5 раз быстрее. И вот здесь мы видим преимущества лизинга. Балансовая стоимость при стандартной амортизации уменьшается в год на 1%, а при лизинге - на 5%. Соразмерно амортизации (простой и ускоренной) рассчитываются амортизационные начисления, которые предприятие зачитывает себе в расходы. А налог на прибыль платится из разницы между доходами и расходами.
Следующий плюс касается налога на недвижимость, который платится от балансовой стоимости. Соответственно, если ты купил здание за 100 рублей, то в первый год ты заплатишь налог со 100 рублей и при ипотеке, и при лизинге. Во второй год при ипотеке заплатишь налог с 99 рублей, а при лизинге - с 95 рублей. В третий год - с 98 и с 90 рублей соответственно и т. д.
То есть при лизинге идет конкретная экономия по налогу на прибыль и по налогу на недвижимость.
- Какой еще мотив бывает у клиента, когда он отдает предпочтение лизингу, а не ипотеке?
- Иногда клиент просто не хочет обременять себя собственностью. Иногда он использует лизинг как страховку от недобросовестного продавца.
По белорусскому законодательству, если продавец недвижимости в течение года с момента совершения сделки объявит себя банкротом, то все сделки, совершенные в течение предшествующих 12 месяцев от даты объявления о банкротстве, могут быть признаны судом недействительными. Допустим, компания "Н" подает заявление о банкротстве 25 марта 2013 года. Тогда все сделки, совершенные в период с 25 марта 2012 года по 24 марта 2013 года, теоретически могут быть "размотаны" хозяйственными судами. То есть будет проведен их тщательный анализ: правильно ли объект продан, могла ли сделка привести продавца к банкротству и т. д.
- На практике такое случается?
- Да. И тогда лизинговой компании придется доказывать, что в сделке купли-продажи все правильно. И если она не сможет это доказать, то придется расстаться со своей покупкой.
Клиент же (лизингоприобретатель) свои платежи возвращает - и 20% от суммы покупки, которые он заплатил в начале, и те платежи, которые он платил по основному долгу лизингодателю в течение года. Правда, в лизинговых платежах есть не только основной долг, но и ставка. Так вот ставку клиент не вернет.
- А как же лизинговая компания себя страхует от таких рисков?
- Никак.
- Расчеты по лизинговым платежам осуществляются в белорусских рублях?
- Это зависит от договора. Они могут быть в валюте или в белорусских рублях.
- Каковы сроки лизинга?
- Минимальный срок - 1 год. Максимум не ограничен. Мы предлагаем 5-7 лет. Есть у нас и 10-летние сделки. Но в целом по рынку выше 5 лет мало кто предлагает.
- Что такое обратный лизинг?
- Это когда продавец и клиент - одно и то же юрлицо. Например, фирма продает лизинговой компании недвижимость, а потом берет эту недвижимость в лизинг. Чаще всего сделки обратного лизинга заключают торговые компании, оптовые или розничные сети, которые в свое время построили и приобрели магазины в собственность, а теперь им нужны деньги на "оборотку".
Мы последний год очень плотно работаем с розничными сетями. Раньше они стремились иметь торговые объекты в собственности, но потом поняли, что для развития ритейла не обязательно приобретать недвижимость в собственность, а тем более - за свои деньги. Покупать за свои для них даже вредно. Они все покупают в кредит или в лизинг, потому что отвлекаются серьезные средства от "оборотки" и тяжело расти.
К обратному лизингу прибегают не только торговые, но также девелоперские компании, компании, занимающиеся производством.
Если есть недвижимость, то деньги на "оборотку", не теряя этой недвижимости, можно получить двумя способами - взять кредит под залог недвижимости или совершить сделку обратного лизинга.
- В лизинг можно приобрести любую недвижимость?
- Чаще всего в лизинг приобретается офисная, торговая и складская недвижимость.
Хотя с юридической точки зрения объектом лизинга может быть любая недвижимость, которая не относится к жилому фонду. Жилой фонд не может быть объектом лизинга.
Запрещается заключать сделки лизинга с физическими лицами. В отношении их можно применять аренду с правом выкупа, но мы такие сделки с квартирами не практикуем.
Заключать сделки лизинга с индивидуальными предпринимателями законодательство не запрещает, но мы это тоже не практикуем.
- Часто ли клиенты оказываются неспособными выкупить объект лизинга и что происходит в этом случае?
- Доля плохой задолженности в портфеле очень маленькая - меньше 2%.
Если мы видим, что клиент действительно не может или отказывается платить, то у него просто изымается объект.
- Можно ли говорить о какой-то динамике спроса?
- Лизинг - это всего лишь способ финансирования приобретения недвижимости. Поэтому динамика сделок лизинга зависит от динамики самого рынка недвижимости. То есть чем больше сделок купли-продажи, тем больше спрос на лизинг. Все исходит не от лизинга и не от кредита, а от желания клиента купить тот или иной объект.
Что касается динамики, то сводных достоверных цифр по рынку лизинговых услуг нет. Ассоциация лизингодателей ведет определенную статистику по рейтингу, и там есть статистика по лизингу недвижимости. Но используемая методика неидеальна и, как мне кажется, не всегда объективна. Хотя лучше так, чем совсем никак. Поэтому о рынке можно судить скорее по результатам деятельности конкретных компаний или по ощущениям.
Если отталкиваться от показателей компании "Райффайзен-Лизинг", то очень активными были 2008-2010 годы. 2011-й получился слабым по лизингу. Кризис, сами понимаете. В 2012-м мы финансировали большие объемы, но именно недвижимости было немного. Чувствуем заметное оживление с конца прошлого года.
- Зачем банки создают лизинговые компании?
- Банк заинтересован иметь полный набор финансовых инструментов. В международной практике банки всегда выделяют лизинг в отдельное юридическое лицо, возможно, потому что лизинг не очень хорошо ложится на банковский бухгалтерский учет.
У нас два учредителя: Приорбанк и "Райффайзен Лизинг Интернешнл" (Вена).
- Ваши учредители вас финансируют?
- Конечно. "Райффайзен-Лизинг", вообще-то, не совсем типичный пример лизингодателя в Беларуси. Дело в том, что 90% лизинговых компаний, в отличие от нас, получают финансирование под каждую конкретную сделку. То есть они идут в банк, берут кредит, добавляют свою ставку и отдают клиенту в лизинг.
Мы не получаем кредитов. Валюту мы получаем напрямую из Австрии, большими траншами, без залогов. В конце февраля мы получили очередной транш в размере 45 млн. EUR и уже приступили к их размещению.
То есть, если взять "Райффайзен-Лизинг", то у нее есть один большой денежный поток на входе и много разных лизинговых контрактов. И в силу этой специфики мы очень часто финансируем крупные сделки. У большинства лизинговых компаний этого денежного потока на входе нет, а есть много лизинговых контрактов и много кредитных договоров, каждый из которых заключается под конкретную лизинговую сделку.
- Получается, что, покупая недвижимость для своего клиента, лизингодатель берет кредит в банке под залог этого объекта.
- Верно. И здесь у лизингополучателя возникает дополнительный риск.
Допустим, фирма решила взять в лизинг магазин стоимостью 1,3 млн. EUR, оформив лизинг на 1 млн. EUR. Лизинговая компания, чтобы купить этот магазин и предоставить его в лизинг, берет 1 млн. EUR в кредит под залог этого магазина. В этой ситуации лизингополучатель рискует вдвойне: объект находится в собственности лизинговой компании и плюс к этому он еще в залоге у банка. Если вдруг случится, что кто-то из клиентов лизинговой компании перестает платить лизинговые платежи, то у нее начинаются кассовые разрывы. Ей приходится рассчитываться с банками деньгами тех, кто платит, по всем договорам, которые у нее есть. Естественно, на всех не хватает. Компания начинает "проваливаться" перед банками, и банки начинают забирать залоги.
Причем, как правило, банки забирают наиболее ликвидные залоги. И их не интересует, по каким залогам лизингополучатели исправно платят лизинговые платежи, а по каким - нет.
И может оказаться так: клиент, у которого магазин за 1,3 млн. EUR, исправно платит лизинговые платежи и вдруг получает извещение, что магазин у него забирают, потому что лизингодатель задолжал банку.
- А клиент уведомлен о том, что объект лизинга закладывается в банке?
- Не просто уведомлен. Он подписывает согласие на то, что лизингодатель берет кредит, чтобы выкупить интересующий клиента объект под залог этого объекта. При этом клиент рассуждает так: если он сам будет исправно платить лизинговые платежи, то его объекту ничто не угрожает. Но, как уже было сказано, банк может забрать любой объект, который лизингодатель заложил.
И дальше клиенту придется ходить по судам, доказывать, что банк не может забрать объект, по которому исправно платятся лизинговые платежи. И у многих это получалось. Но риск есть.
Наши клиенты таких рисков не несут, потому что мы не закладываем объекты лизинга по своим обязательствам.
- Какие риски несет лизингодатель как собственник объекта лизинга в период действия договора? Например, если с объектом что-то происходит.
- Объект лизинга обязательно страхуется. Его может застраховать лизинговая компания или клиент. Но есть обязательное условие: выгодоприобретателем является лизинговая компания, то есть страховку получает она.
- Возможно ли приобретение в лизинг недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности?
- Никаких юридических ограничений нет. Но для минимизации рисков лучше всего приобретать госсобственность через аукционные торги. Или же клиенту предлагается обратный лизинг: он сам покупает госсобственность, а потом тут же продает эту недвижимость банку и берет ее в лизинг.
- Ранее вы сказали, что совершаете сделки лизинга с очень крупными объектами. О каких суммах идет речь?
- У нас сделок с недвижимостью - половина портфеля. Среди них бизнес-центры, несколько гипермаркетов, торговые центры. Максимальная сумма, приходящаяся на одну сделку, была чуть меньше 20 млн. EUR. Надеюсь, этот рекорд побьем в ближайшем будущем.
