В целом рынок коммерческой недвижимости Бреста выглядит в нынешнем году более оживленно, нежели в прошлом. Даже то обстоятельство, что платежеспособный спрос несколько отстает от цен предложения, не создает серьезных препятствий для совершения сделок. Хотя после прошлогодней девальвации многие потенциальные покупатели коммерческой недвижимости переориентировались на аренду.
Предпочтение многолюдным местам.
Если говорить об офисном сегменте, то наибольшим спросом, как всегда, пользуются помещения в центре города и в прилегающих к центру районах, но в так называемых проходных местах, где большое пешеходное движение. При этом не должно быть серьезных проблем с подъездными путями и с наличием парковочных мест, и цена должна быть не очень высокой. Объектов, отвечающих одновременно всем этим требованиями, почти нет. Периодически они появляются, но тут же находят нового хозяина, рассказал Артем Карпук, начальник земельного отдела риэлтерской фирмы "Гарант успеха".
Причем если до прошлогодней девальвации большая часть потребителей офисной недвижимости желала приобрести офис в собственность, то после девальвации многие переориентировались на аренду.
Потенциальные арендаторы предпочитают селиться на первых этажах зданий. Третий и четвертый этажи менее популярны. Возраст здания, если оно не новое, большой роли не играет. Главное, чтобы объект был в хорошем состоянии, - после капитального ремонта или реконструкции.
Среди новых знаковых объектов на рынке офисной недвижимости брестские риэлтеры называют два бизнес-центра: уже действующий "Брест деловой" и строящийся "Дидас-Першия". Оба объекта находятся в центре города.
"Дидас-Першия", который строится с участием иранского капитала, будет оснащен, как запланировал застройщик, самой современной инженерной инфраструктурой. Она рассчитана на то, чтобы обитатели комплекса не только чувствовали себя комфортно, но и могли экономить на эксплуатационных расходах. Например, владельцы офисов и других помещений смогут контролировать расходы на тепло-, водо- и электропотребление.
Общая площадь комплекса - около 45 тыс. кв. м. Он будет состоять из офисной части, которая расположилась на 7 тыс. кв. м (бизнес-центр), и 6-уровневого паркинга. Кроме того, когда объект будет окончательно сдан (сейчас ведутся отделочные работы), в БЦ откроются кафе, суши-бар и кальянная.
По оценкам специалистов риэлтерской фирмы "Гарант успеха", "Брест деловой" - это объект класса "А". Там и ставки аренды, и цены продажи офисных площадей несколько ниже, чем в БЦ "Дидас-Першия", который после ввода всего комплекса будет позиционироваться как бизнес-центр премиум-класса.
Арендные ставки в секторе офисной недвижимости колеблются в городе в диапазоне от 7 до 25 EUR за квадратный метр в месяц. Например, в "Бресте деловом" за аренду офисов просят 15 EUR плюс НДС, пояснил А. Карпук.
В секторе торговых площадей верхний предел не ограничивается даже 35 EUR.
По словам специалиста фирмы "Гарант успеха", размер ставки аренды всех типов коммерческой недвижимости устанавливается без учета коммунальных платежей. Оплата коммуналки - это отдельный договор и отдельная статья расходов.
Аренда предпочтительнее.
Торговую недвижимость чаще хотят арендовать, нежели приобретать в собственность. Те же, кто заинтересован в собственном магазине, интересуются квартирами на первых этажах в местах активных пешеходных потоков. Квартира переводится в нежилой фонд, а затем переоборудуется под магазин.
В Бресте сделать из квартиры на первом этаже магазин - не проблема. Главное, чтобы деньги были, потому что самая большая статья расходов - это работы по перепланировке и оборудованию отдельного входа в помещение. Что касается разрешительной документации, то ее подготовку берет на себя риэлтерская фирма, через которую совершается сделка.
Цена продажи квартир, предназначенных для дальнейшего использования под торговлю или офисы, колеблется в ценовом диапазоне от 1.000 до 1.200 USD/кв. м. Аналогичные по качеству квартиры, в которых не планируется перепрофилирование, продаются чуть дешевле.
Готовый магазин в самых бойких местах в центре города можно приобрести по цене от 2.100 до 2.800 USD/кв. м в зависимости от этажа. Первый этаж, естественно, дороже. Дальше от центра диапазон цен от 1.200 до 1.500 USD/кв. м.
Среди знаковых торговых центров Бреста, где можно купить или арендовать помещения или площади, специалисты называют "Гостиный двор" на улице Советской, которая с некоторых пор является исключительно пешеходной. Это торговый комплекс, состоящий из множества павильонов - по типу ТЦ "Зеркало" в Минске. "Берестейский пассаж" - торговый комплекс, в котором есть и офисные помещения. Другие торговые центры - "Москва", "Европа", "Корона", "Евроопт".
Бренды вытесняют мелких торговцев.
Как отметил А. Карпук, в Бресте охотнее покупают уже готовые объекты коммерческой недвижимости. Если точнее, то меньше половины потенциальных покупателей коммерческой недвижимости соглашаются рассматривать долевое строительство.
К дефицитным позициям относятся небольшие - 15-20 кв. м - офисы. А в целом не хватает объектов с реальными ценами и арендными ставками.
Если говорить о предложении, то оно сбалансировано со спросом. Во всяком случае, переизбытка объектов, предлагаемых в аренду или на продажу, не отмечается. Застройщики, как заметил А. Карпук, стараются не строить лишних объектов.
В Бресте также не хватает продовольственных магазинов, включается в разговор Валентин Герасцин, помощник руководителя фирмы "Гранд фешен Хауз", которая является активным участником рынка коммерческой недвижимости (через пару месяцев открывает новый торговый центр общей площадью более 4 тыс. кв. м).
Дефицит торговых площадей обусловлен активностью продуктовых сетевиков, которые в последнее время пытаются обосноваться в регионах. Не имея возможности арендовать или купить подходящие помещения, некоторые сетевики, такие, например, как "Евроопт", строят свои объекты, уточнил В. Герасцин. Он также добавил, что супермаркет "Евроопт" открылся на Варшавском шоссе. Его площадь - около 17 тыс. кв. м. И на сегодня это самый крупный в Бресте торговый центр.
В последнее время в областном центре отмечается постепенное вытеснение из торговых центров индивидуальных предпринимателей. Место мелких торговцев занимают более крупные игроки, в том числе известные торговые операторы. Примером является торговый центр "Европа".
По словам собеседника, собственники заинтересованы в более крупных арендаторах, представляющих известные торговые бренды. К сожалению или к счастью, жители Бреста привыкли ездить за покупками в Европу, в торговые центры, где представлены известные иностранные бренды. Поэтому торговые центры мелкой нарезки все меньше пользуются спросом у населения.
Еще одной особенностью Бреста является очень развитый стрит-ритейл. Это сеть небольших магазинов (100-150 кв. м) с витринами, расположенных на первых этажах зданий на наиболее оживленных улицах.
В планах - строительство в Бресте двух очень крупных торговых комплексов - 36 тыс. и 72 тыс. кв. м. Оба объекта сейчас проектируются. Но, к сожалению, несмотря на то что в городе не хватает современных магазинов, эти торговые комплексы вряд ли появятся в ближайшие 5 лет, полагает В. Герасцин. Рынок пока не готов проглотить такие большие площади. Для подобных проектов нужны серьезные экономические обоснования, более высокий спрос со стороны торговых операторов и более высокая платежеспособность населения.
Швейникам не хватает площадей.
Цены предложения производственных помещений - 400-800 USD/кв. м в черте города. Это более-менее нормальный ценовой диапазон. Арендные ставки колеблются от 2,5 до 4,5 EUR за квадратный метр в месяц.
Некоторые арендодатели, правда, выставляют производственные площади по 5-6 EUR/кв. м. Но в этом случае у арендатора есть возможность поторговаться и сбить ставку до рыночной - не выше 4,5 EUR, рассказал специалист фирмы "Гарант успеха".
Кстати, самыми дефицитными объектами на рынке коммерческой недвижимости в Бресте являются сегодня производственные помещения площадью от 300 до 500 кв. м, пригодные для размещения швейных производств. Притом что свободных производственных помещений в городе хватает (это неиспользуемые цехи на предприятиях), швейникам размещаться негде. У них специфическое производство. Для его размещения нужны помещения с невысокими (до 3 м) потолками, отапливаемые, с полным набором инженерных коммуникаций, пояснил В. Герасцин. Помещения с высокими потолками для швейников не подходят - слишком большие затраты на отопление.
В Бресте швейное производство - один из самых развивающихся видов мелкого и среднего бизнеса. И это уже стало традицией. Шьют в основном женскую одежду, как повседневную, так и модную. Основной потребитель - женщины в возрасте от 30 до 50 лет с размерами от 46-го и выше.
Одежда брестских швейников пользуется большим спросом у россиян, особенно у жительниц российских регионов. "Приезжают люди из Уфы, Казани, с Урала, набивают полные сумки одежды и уезжают. Для таких российских покупателей есть специальный швейный рынок, на котором брестские швейники держат свои лавочки, а те, которые покрупнее, - торговые павильоны", - рассказал В. Герасцин.
Более успешные швейники реализуют товар через дилерскую сеть. Есть в Бресте и свои швейные бренды, которые уже известны не только в России, но также в Риге и Таллине, рассказал специалист фирмы "Гранд фешен Хауз".
Что касается складских помещений, то спрос на них удовлетворяется за счет переоборудования свободных производственных помещений, которых в Бресте на предприятиях довольно много. Склады сдаются в среднем по 3 EUR/кв. м.
