По данным аналитиков группы компаний "Твоя столица", с начала года аренда офисов в Минске подешевела в среднем на 12%, торговых помещений - на 14%.
В частности, за февраль арендные ставки в офисах класса "А" снизились на 5% - до 27,2 EUR/кв. м с НДС. Больше всего за месяц "просели" ставки в объектах класса "C" - на 15%. Они сложились на уровне 13,6 EUR/кв. м. В бизнес-центрах класса "B" аренда подешевела на 8% и в среднем обходится в 18 EUR/кв. м.
- Как долго, по вашему мнению, может продолжаться заметное снижение ставок аренды офисов?
- По моим прогнозам, снижение ставок возможно еще в пределах 5-7%. Однако какого-то заметного обрушения арендных ставок ожидать не стоит, поскольку рынок офисной недвижимости по-прежнему недостаточно насыщен качественным предложением. Снижение средних ставок будет происходить в основном за счет повышения вакантности менее качественных объектов.
В текущем году рынок должен получить около 170 тыс. "квадратов", а средняя обеспеченность офисными площадями на 1 тыс. жителей, как ожидается, достигнет 380 кв. м. Такой прирост офисного пространства, безусловно, будет оказывать давление на арендные ставки, однако в большей степени это скажется на объектах класса "C". Интересные бизнес-центры классов "A" и "B" в любом случае будут пользоваться спросом.
Ближе к осени рынок офисной недвижимости может более-менее стабилизироваться. Арендные ставки должны нащупать равновесное состояние, офисные "перебежки" замедлятся, а конкуренция между девелоперами начнет угасать. В результате градус напряжения должен понизиться.
Тем более что активность инвесторов ослабевает: проекты, находящиеся на начальных стадиях, либо приостанавливаются, либо сворачиваются. В условиях, когда трудно спрогнозировать доходность хотя бы на 2-3 года вперед, застройщикам и инвесторам нелегко решиться на реализацию проекта. В конечном счете в будущем все это может привести к сокращению объемов вводимых площадей и, соответственно, к выравниванию спроса и предложения.
- Можно ли говорить о том, что в январе - феврале наметилась тенденция "миграции" арендаторов, или пока переезды из одного офиса в другой - это все-таки частные случаи?
- Какой-то заметной "миграции" пока не наблюдается. Риск того, что арендаторы начнут массово переезжать в новые бизнес-центры, существовал, поскольку условия в них, как правило, лучше, а ставки ниже. Однако "старожилы" вовремя отреагировали на процессы, происходящие в экономике, в частности в валютной сфере, и начали договариваться с арендаторами: стали снижать ставки, охотнее предлагать арендные каникулы, предоставлять гибкий график платежей и т. д.
Такие действия позволили не допустить ярко выраженной "миграции" арендаторов. Хотя тенденция переезда арендаторов в новые, более качественные объекты уже наметилась. Уровень конкуренции высок, поэтому собственники новых объектов стараются предоставлять более выгодные условия. Девелоперам, которые не в состоянии реагировать на конъюнктуру рынка, придется мириться с высокой вакантностью объектов.
- Уже не первый месяц распространенной практикой привлечения и удержания арендаторов является предоставление им дисконта. Какую долю от цены предложения он, как правило, составляет?
- Дисконт сейчас может достигать 15-20% от цены предложения в зависимости от финансового положения собственника и качественных характеристик объекта: местоположения, площади, продуманной "нарезки", площади гостевой стоянки. По мере того как девелоперы устанавливают арендные ставки, приближенные к рыночным, размер среднего дисконта снижается.
- На какие другие уступки, кроме дисконта, готовы идти арендодатели в нынешних условиях?
- Да, в арендную плату могут включаться эксплуатационные расходы, коммунальные платежи. Кроме того, собственники могут снижать размер ставки на какой-то период, а также изменять периодичность платежей в зависимости от пожеланий арендатора.
- Цены на вторичном рынке офисов за февраль также показали снижение на 14%, хотя еще в январе они были стабильными. С чем это связано и как может развиваться тенденция в дальнейшем?
- Снижение цен в этом сегменте связано с повышением вакантности менее качественных объектов - именно они сейчас в основном и появляются на рынке. То есть февральское снижение во многом обусловлено изменением структуры предложения. Более качественные бизнес-центры, как правило, стараются сразу выводить на рынок аренды офисных площадей.
Еще один фактор снижения цен - возникшая у некоторых компаний необходимость в продаже недвижимости в связи со сменой направления бизнеса или его сворачиванием. И эта тенденция будет лишь усиливаться.
- Борьба за арендатора обострилась и в секторе торговой недвижимости, что несет в себе риск для заполняемости новых крупных объектов. На какие шаги в связи с этим готовы пойти собственники торговых центров, ввод в эксплуатацию которых запланирован в этом году?
- Уступки здесь также могут быть различными: формирование низкой стоимости аренды, установление нулевой ставки в первые месяцы после открытия, предоставление гибкого графика платежей. В отдельных случаях возможна привязка величины арендных ставок к уровню вакантности торгового центра: чем она выше, тем меньше платит оператор.
