Новые правила для "долевки"

Застройщики смогут зачислять на свои расчетные счета только прибыль, полученную во время возведения объекта долевого строительства. Все остальные средства должны находиться на спецсчетах. Это и другие законодательные новации призваны усилить защиту дольщиков.

13 марта 2019 года вступил в силу указ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве», который скорректировал правила, действовавшие с сентября 2013 года. Прежний порядок будет применяться к объектам, разрешительная документация на строительство которых выдана до 13 марта текущего года.

Деньги дольщиков под защитой. Указ № 473 установил новый порядок направления денежных средств дольщиков на строительство жилых домов. Теперь деньги почти в полном объеме будут аккумулироваться на спецсчетах, открытых для каждого объекта строительства, а на расчетный счет застройщика можно будет зачислять только его прибыль.

Для дополнительной защиты от недобросовестных застройщиков на спецсчет будут зачисляться платежи, связанные не только с затратами на строительство объекта, но и с затратами застройщика, не включенными в сводный сметный расчет стоимости строительства, однако относимыми на эту стоимость. Речь идет о затратах на регистрацию дома, выплату процентов по кредитам, взятым на проектные работы, и некоторые другие расходы. Для аккумулирования средств дольщиков, использующих льготные кредиты, застройщику необходимо открыть спецсчет в ОАО «АСБ «Беларусбанк».

Изменение правил зачисления средств на специальные счета обусловлено тем, что некоторые недобросовестные застройщики «обнуляли» свои расчетные счета, на которых находилась не только прибыль, но и деньги дольщиков.

Указ № 473 не предполагает индексации собственных средств застройщика, направленных на строительство объекта, поскольку такая индексация уже учтена при формировании цены объекта долевого строительства с учетом прогнозных индексов цен в строительстве. Что касается денежных средств от продажи жилья, построенного за счет собственных средств государственных предприятий, то с 13 декабря 2018 года они перечисляются на текущие счета этих предприятий, а не в бюджет, как раньше.

Дольщики — в очередь. Как и прежде, застройщик должен опубликовать проектную декларацию не менее чем в одном государственном печатном издании и не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров с дольщиками. Теперь проектная декларация должна содержать не только информацию о застройщике и объекте строительства, но и сведения о порядке приема и регистрации заявлений на заключение договора. Это связано с тем, что некоторые застройщики вели предварительную запись потенциальных дольщиков до дня приема заявлений от них. Причем не многие граждане знали о том, что необходимо записаться в список.

Согласно нововведению, если застройщик примет решение о составлении списков потенциальных дольщиков, информацию об этом необходимо указать в проектной декларации. Если списка потенциальных дольщиков не будет, заявления от них на заключение договора создания объекта долевого строительства принимаются с учетом очередности.

Застройщик получает право опубликовать проектную декларацию после начала строительства объекта за счет собственных средств без привлечения денег дольщиков, если стоимость возведенной части объекта составляет не менее 15 % от стоимости объекта по проектной документации. УКСы и организации крупнопанельного домостроения избавлены от обязательного внесения собственных средств в размере не менее 15 %.

Больше условий в договоре. Указ № 473 уточнил существенные условия договора долевого строительства, а также закрепил их исчерпывающий перечень. Теперь в таком договоре стороны должны дополнительно предусмотреть реквизиты банка и номер специального счета для зачисления как денежных средств на строительство и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на эту стоимость, так и денежных средств льготных кредитов. Помимо того, в договоре должны быть указаны реквизиты банка и номер расчетного счета на оплату прибыли застройщика.

Новая форма типового договора создания объекта долевого строительства утверждена постановлением Совмина от 12.03.2019 № 156. В нем детально прописан порядок заключения, исполнения и расторжения такого договора, а также условия привлечения денежных средств.

Как и ранее, все договоры долевого строительства будут проходить регистрацию в исполкомах, выдавших разрешение на строительство. Это позволяет исключить двойную продажу объектов долевого строительства.

Цены только в рублях. Политика дедолларизации не обошла стороной и долевое строительство. Теперь цена объекта долевого строительства по договору должна определяться только в национальной валюте без привязки к инвалютному эквиваленту. Дольщики также вправе производить платежи только в белорусских рублях.

Застройщик имеет право по собственной инициативе пересмотреть указанную в договоре цену в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в период возведения объекта, а также в случае корректировки законодательства об уплате косвенных налогов, если это изменило стоимость объекта.

Распределение прибыли. Как и прежде, после приемки в эксплуатацию объекта долевого строительства, построенного без использования господдержки и ограничения прибыли застройщика, часть прибыли должна направляться подрядчику. Согласно указу № 473, размер такой прибыли определяется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета в целом по объекту строительства после выполнения сторонами обязательств по договорам.

Кроме того, документом предусмотрено, что при строительстве жилых помещений за счет бюджетных средств цена договора (цена объекта долевого строительства) формируется без учета прибыли застройщика.

Возврат средств дольщикам. Как следует из указа № 473, в случае снижения фактических затрат относительно цены договора возврат средств будет доступен только дольщикам, строящим жилье с господдержкой. При этом пересчитывается ограниченная прибыль застройщика, которая по нормативной льготируемой площади объекта не должна превышать 5 % от фактической стоимости. Денежные средства возвращаются застройщиком по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на строительство объекта долевого строительства, в течение двух месяцев после приемки объекта в эксплуатацию.

Постановление Совмина от 12.03.2019 № 155 уточняет порядок возврата денежных средств при расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке). В таком случае при строительстве жилья с господдержкой денежные средства будут возвращаться в месячный срок со дня расторжения договора (одностороннего отказа).

В иных случаях, как и прежде, возврат будет осуществляться в течение месяца после заключения договора долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее трех месяцев со дня расторжения договора (одностороннего отказа).

Уведомление о переносе сроков строительства. Порядок переноса сроков исполнения застройщиком обязательств по договору долевого строительства урегулирован постановлением № 156. Так, если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик обязан направить дольщику соответствующее обоснование и предложение о внесении изменений в договор путем подписания дополнительного соглашения, которым предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий. Данное уведомление отправляется дольщику заказным письмом не позднее чем за месяц до истечения указанного в договоре срока строительства.

Для нуждающихся правила прежние. Указ № 473 сохранил прежний порядок долевого строительства для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В отношении каждого объекта строительства исполкомы вправе устанавливать долю жилых помещений для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Доля таких помещений устанавливается в решении о проведении аукциона или конкурса на предоставление земельного участка. Если процедуры аукциона либо конкурса не использовались, такая доля указывается в уведомлении о результатах рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка.