Рынок белорусского жилья близок к историческому рекорду

Компании, работающие на рынке недвижимости, ожидают от  прошедшего августа  рекорда по количеству сделок в истории наблюдений.

Или , в крайнем случае,  — цифра будет близка к максимальной. Покупатели более смело берут кредиты на покупку квартиры — у некоторых сумма кредитных денег достигает 90% от всей стоимости.

Что происходило на рынке квартир в последний месяц лета и чего ждать дальше, Realt поинтересовался у специалистов.

«Более 40% купленных квартир — готовые к проживанию»

— В этом месяце мы ожидаем очередной рекорд по количеству сделок, — говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Прошлый рекорд был в июне, но сейчас он может быть побит, точно сказать об этом мы сможем через несколько дней. Пока что ситуация выглядит так: за рекордный июнь было зафиксировано 1850 переходов права собственности (с учетом долей и комнат), а за август на 6 сентября эта цифра уже достигла 1830. Сделки августа продолжают вносить в базу и вполне возможно, что рекорд будет побит, в крайнем случае цифра будет очень близка к рекордной.

Андрей говорит, что сейчас стало больше иногородних покупателей.

— Мы и раньше говорили, что покупателей из других городов было много — на уровне 19−20%, сейчас эта цифра подросла до 23%. Отчасти это связано с тем, что родители покупают квартиры детям-студентам. Здесь совмещаются два желания — и инвестировать деньги, и сделать это на благо детей.

Давайте посчитаем. Если мы хотим арендовать самую бюджетную квартиру для студента, за год придется отдать от двух тысяч долларов — это весьма приличная сумма, которую логично отдавать не впустую арендодателю, а, например, рассчитываясь за кредит, но уже собственной квартиры.

Поэтому чаще всего в этом случае покупают недорогую однушку, делают косметический ремонт. Если ребенок уже поступил, то он переезжает в Минск и живет в своей квартире. Если поступать через год-два, на это время квартиру сдают в аренду и за это время окупается косметический ремонт.

Эта теория подтверждается тем, что начиная с конца весны мы видели рост количества обращений в наш отдел аренды, чтобы сдавать квартиру по доверенности. Человек живет, например, в Солигорске и сдает квартиру в Минске.

Еще из особенностей, отмечает специалист, сейчас стали еще чаще покупать готовые к проживанию квартиры.

— Интерес к квартирам со свежим косметическим ремонтом без дефектов, куда можно заехать сразу после покупки, мы наблюдали и раньше, но в первом и начале второго квартала таких квартир продавалось порядка 28−30%, а начиная с поздней весны эта цифра постоянно растет и сейчас, по итогам июля-августа, достигла более 40%. Это очень высокий показатель.

На наш взгляд, это говорит о том, что люди не хотят ввязываться в ремонт и научились рационально подходить к покупке в ситуации ограниченных средств. Они понимают: лучше взять хорошую ухоженную квартиру немного дороже (обычно это плюс 200 долларов с «квадрата» в среднем), но в будущем сэкономить время и деньги на ремонт.

Объясню, что я имею в виду, говоря о ситуации ограниченных средств. Продавцы могут сказать: так есть же кредиты. Безусловно, кредиты действительно выступают тем последним мостиком, который поддерживает высокую активность. Но давайте посмотрим на конкретные цифры. Год назад однушка за 45 тысяч долларов в переводе на белорусские рубли выходила около 117 тысяч, а по нынешнему курсу мы получим уже 144 тысячи белорусских рублей. Мы видим, что за год обезличенная однушка не в самом лучшем состоянии подорожала на 27 тысяч белорусских рублей

Суммы кредитов, которые берут покупатели, тоже выросли.

— По данным нашего сектора ипотечного кредитования, на покупку вторички в 2023 году в среднем берут порядка ста тысяч белорусских рублей, что эквивалентно приблизительно 30 тысячам долларов. В 2022 году эта сумма была меньше — 65−70 тысяч белорусских рублей. По курсу доллара прошлого года это выходило около 23 тысяч долларов.

— А что насчет цен?

— Несмотря на рекордные показатели по количеству сделок, за июль и август мы не видим никакого движения цен. А за период с начала года по реальным сделкам было +2%, но это можно отнести скорее к колебаниям, чем к тенденции.

Средняя скидка, по наблюдениям Андрея, сейчас находится на уровне 4,1−4,2%. И вот что это значит.

— Минимум, до которого скидка опускалась, мы замечали в рекордном июне. Тогда показатель составил 3,5%. В стрессовые периоды эта цифра может достигать 8−9% - когда покупатели взволнованы и настаивают на скидке. Такое мы видели в марте 2022 года. В активное время (это и 2018 год, и лето 2023 года) скидка балансирует на уровне 3,7−4,2%. Это говорит о том, что сделки совершаются быстро, покупатели мало торгуются. Но это не значит, что они покупают прямо по предложенной стоимости — скорее в ситуации широкого предложения покупатели выбирают те варианты, которые им подходят по цене наиболее близко.

А из-за большого предложения продавцы сами ориентируются на объективные цены и не завышают, как было в 2013—2014 годах.

«На квартиру за 70 тысяч долларов в кредит берут 63 тысячи»

— По активности сделок август превзошел все наши ожидания. Такой заметный рост количества сделок говорит о том, что это будет очередной рекордный месяц: такому результату не помешали никакие причины — ни рост курса доллара, ни внешняя ситуация с соседними странами, ни сборы детей в сады и школы, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — В августе прошлого года был один из пиков продаж. И как в прошлом году, август этого года оказался на рынке квартир очень ярким.

Такую активность Светлана связывает в первую очередь с доступными кредитами.

— Приемлемая ставка рефинансирования и проценты по кредитам все-таки делают свое дело. Некоторые кредитуются на относительно небольшие суммы, но сейчас чаще стали появляться и такие покупатели, которые берут около 90% от стоимости недвижимости. Раньше такие запросы были только по новостройкам, теперь их много и на вторичке. Скоро у меня будет сделка, где покупают объект в старом жилом фонде за 70 тысяч долларов, из которых личных денег — 7 тысяч, а все остальное — кредит. И это не единичный случай, таких ситуаций достаточно. Для того чтобы клиентам было легче определиться, у нас в агентстве есть кредитный отдел, в котором не только посоветуют банк с максимально выгодными и подходящими для них условиями, но и помогут оформить документы.

Из аналитики realt.by мы видим, что цены в объявлениях на протяжении всего лета понемногу растут, при этом в реальных сделках рост стоимости квадратного метра практически не заметен.

С учетом того, что мы наблюдаем в последнее время постоянное увеличение курса валют, можно спрогнозировать, что ставки по кредитам тоже повысятся в скором времени. Поэтому тем, кто собирается брать кредит, советую решать свой жилищный вопрос сейчас, пока условия более выгодные.

По предположениям специалиста, сентябрь на рынке квартир будет тоже активным.

Читайте нас в: