В Министерстве архитектуры и строительства задумались над тем, каким образом привлечь частный капитал к строительству арендного жилья (см. "БР" № 38/2014). При этом все чаще звучат отсылки к западной практике: ведь в странах Евросоюза большинство населения живет в съемных, а не собственных квадратных метрах, а коммерческие застройщики успешно возводят арендные дома.
Этот тезис сполна подтверждает опыт Германии. На минувшей неделе в Минске состоялась конференция Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), где основной темой как раз стала немецкая практика в сфере развития рынка арендного жилья.
Председатель правления МАМН Вернер Меркель назвал цифру, вокруг которой, можно сказать, строится вся жилищная политика Германии. Квартиросъемщиками являются около 53% граждан страны. Среди берлинцев их количество и вовсе достигает 80%.
Собеседник рассказал, что нынешние подходы к возведению жилья в Германии начали формироваться еще в первые послевоенные годы. Тогда власти осознали, что бюджет в одиночку не осилит ношу массового строительства. И львиную долю реконструкции городов взял на себя частный капитал. Вместе с тем стало ясно, что приобретать жилье в собственность может позволить себе не самая большая часть граждан.
Тогда же начала формироваться и отдельная юридическая отрасль, касающаяся аренды жилья, - арендное право. Сегодня, подчеркнул В. Меркель, она является максимально оформленной, и юридические нормы, касающиеся аренды квартир, будут одинаковыми в любом немецком городе.
На территории страны фактически действует единый типовой договор найма. В нем прописаны начальная стоимость месячной аренды и важное условие, что в течение года арендодатель не имеет права повышать плату более чем на 15%. Правда, теперь предлагают снизить эту планку до 10%. При этом упреки в нерыночности такого механизма эксперт отвергает: изначальная стоимость аренды, прописанная в договоре, может быть какой угодно. Но повышения должны быть предсказуемыми и в строго выдержанных рамках - в этом заключаются социальные гарантии государства. Кстати, если в договоре не указан период аренды, он автоматически считается бессрочным.
В договоре четко прописываются и случаи, когда собственник квартиры вправе досрочно выселить жильца: порча имущества, систематическая неоплата аренды или эксплуатационных расходов. Выселить же квартиросъемщика по желанию хозяина через неделю или месяц, как это практикуется в Беларуси, в Германии не получится.
Отмечается в документе и характер арендной платы. Она бывает "холодной", когда расходы на отопление и другие эксплуатационные услуги в размер ставки не включены, их оплачивает собственник, и "теплой", когда за оплату отвечает наниматель.
Определены в типовом договоре также условия использования обязательного залога - его сумма зачисляется на отдельный счет в банке, принадлежащий арендатору квартиры, и снимается только в том случае, если необходимо компенсировать нанесенный собственнику ущерб. Любая спорная ситуация, как правило, решается в суде.
Немаловажную роль в регулировании арендных отношений в Германии играют союзы квартиросъемщиков. По всей стране деятельность ведут 320 подобных ассоциаций. Они, в общем-то, и следят за тем, чтобы устоявшееся равновесие в сфере арендных отношений не нарушалось.
Вместе с тем берлинский адвокат Томас Б. Руланд призывает не идеализировать деятельность таких союзов. Дескать, лоббируя интересы нанимателей, они зачастую занимают одностороннюю позицию, не прислушиваясь к мнению арендодателей. Но ни одно решение местных властей в сфере жилищной политики не принимается без подробных консультаций за круглым столом со всеми заинтересованными сторонами. Нам бы поучиться.
За исключением социального жилья для малоимущих, которое в общем объеме квадратных метров составляет незначительную долю, все остальное арендное жилье в ФРГ принадлежит либо гражданам, либо частным предприятиям. Как отметил В. Меркель, компании на этом рынке работают с невысокой рентабельностью - до 3,5%. Но она способна перекрыть 1-2-процентные ставки по кредитам, к которым, как правило, обращаются застройщики. Собеседник согласился, что это не быстрые деньги, но в противном случае "никто не запрещает жилье продать".
Строить доходные дома за счет бюджета в Германии никто не будет. Однако в рамках адресной социальной помощи, если гражданин докажет свою невысокую платежеспособность, муниципалитет может из собственных средств погасить ему часть арендной платы. А собственник в любом случае получит полную сумму.
Именно такой механизм предложили внедрить в Беларуси эксперты из Германии. Правда, с одной оговоркой: при наличии на то политической воли руководства и не при нынешних белорусских процентных ставках по кредитам.
Конечно, наши реалии владения и управления недвижимостью сильно отстают от немецких: у нас практически существует монополия ЖЭСов на управление недвижимостью, рынок аренды живет по своим, не всегда предсказуемым, законам.
Но, как не раз подчеркивал В. Меркель, опыт Германии стоит не копировать, а грамотно им пользоваться.
