Об основных тенденциях рынка коммерческой недвижимости в 2010-м и в наступившем году рассказал в интервью корреспонденту "БР" коммерческий директор компании IDC group Алексей КОНЮШЕНКО.
- Алексей Александрович, 2010 год оказался лучше или хуже, чем вы ожидали?
- Оценивая прошедший год, нельзя однозначно определить, был ли он исключительно позитивным либо, напротив, неудачным. В первой половине 2010 г. еще довольно существенным было влияние кризисного 2009-го, на рынке преобладали пессимистические настроения, связанные с падением цен и ставок аренды, снижением деловой активности в экономике. Как итог, к лету 2010 г. количество сделок на рынке коммерческой недвижимости, по нашим наблюдениям, снизилось до минимума. Причем если рынок аренды определенным образом функционировал за счет ротации арендаторов между объектами, то рынок купли-продажи и долевого строительства к этому моменту существенно сбавил обороты.
Второе полугодие получилось несколько иным. С сентября на рынке коммерческой и жилой недвижимости стал наблюдаться определенный подъем спроса, что выразилось в увеличении количества заключаемых контрактов. По нашим оценкам, данный прирост по коммерческой недвижимости составил от 10 до 15% по отношению к уровню начала года. Это позволило в определенной степени наверстать отставание первой половины года и по его итогу выйти на выполнение годового плана продаж.
Согласно нашим прогнозам, данная тенденция будет иметь продолжение и в наступившем году. Неопределенность сохраняется лишь в динамике процесса. Стабильность курса белорусского рубля, снижение темпов инфляции и, как следствие, ставок по банковским кредитам - все это влияет на темпы восстановления платежеспособного спроса.
- Каких изменений следует ожидать на рынке недвижимости в 2011 году? Будут ли снижаться или расти цены на земельные участки, офисы, торговые объекты в ближайшие полгода-год?
- Планы нашей компании на текущий год основаны на прогнозах постепенного восстановления рынка, что будет выражаться в увеличении деловой активности и пропорциональном росте платежеспособного спроса. Наиболее вероятным, с нашей точки зрения, выглядит сценарий, при котором цены на объекты коммерческой недвижимости останутся в валютном эквиваленте на текущем уровне с определенной дальнейшей дифференциацией по отдельным объектам. Проще говоря, офисы в отдельных зданиях могут еще несколько подешеветь, притом что на других объектах с учетом их относительно высокого качества они станут дороже. Средний уровень останется прежним.
Спрос на земельные участки уже вырос, это видно по результатам последних аукционов, проводимых городскими властями, участие в которых принимала в том числе и наша компания. Рост цен на отдельные лоты составлял до 10 раз по отношению к начальной цене, что не может не указывать на наличие реального спроса. Наша компания, кстати, тоже приобрела несколько участков под коммерческое строительство, что подтверждает, что мы и на практике разделяем уверенность в позитивном прогнозе развития рынка недвижимости.
- Куда бы вы посоветовали сегодня вложить деньги с целью максимального и скорейшего извлечения прибыли: в жилую, офисную, торговую, производственную, складскую недвижимость?
- Если сравнивать доходность частных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость, то предпочтение стоит отдать последней. Простые расчеты показывают, что покупка квартиры у коммерческого застройщика по схеме долевого строительства по цене 1,1-1,3 тыс. USD/кв. м для последующей продажи либо сдачи в аренду не позволяет рассчитывать на доходность выше 5-7% годовых, что на сегодня ниже ставок по банковским депозитам. В то же время вложения в приобретение объектов офисного либо торгового назначения на начальных стадиях строительства по цене 1-1,2 тыс. USD/кв. м при сроках строительства в пределах 14-18 месяцев способно принести инвестору доходность на вложенный капитал не менее 15-17% годовых. Минимальная сумма инвестиций может составлять от 35 тыс. USD.
Объекты складской и тем более производственной недвижимости на сегодня крайне редко рассматриваются в качестве инструмента для инвестирования свободных средств. Это связано с относительной неразвитостью данных сегментов рынка по сравнению с офисной и торговой недвижимостью и, как следствие, их сравнительно невысокой ликвидностью. Чаще такие объекты приобретаются с целью их дальнейшего прямого использования в собственной хозяйственной деятельности.
- Как вы считаете, следует ли ожидать в 2011 году удорожания строительства, строительных материалов, на сколько процентов и чем это может быть вызвано?
- Согласно официальным данным Министерства экономики РБ, индекс изменения цен на строительно-монтажные работы за 2010 г. составил более 20%. Это довольно существенная цифра, особенно если учитывать, что девальвация белорусского рубля по отношению к доллару США была зафиксирована на отметке 4,79%. Это означает, что себестоимость строительства, выраженная в валютном эквиваленте, всего за один год выросла более чем на 15%. И уже очевидны предпосылки для ее дальнейшего роста.
Так, например, постановлением правительства Беларуси с 1 января 2011 г. повышены отпускные цены на газ для предприятий республики, что автоматически влечет удорожание стоимости услуг отопления и энергоснабжения для строительных организаций, а также оказывает влияние на изменение стоимости строительных материалов. Введенный Национальный банком запрет на использование банковских валютных кредитов на авансирование приобретаемых по импорту строительных материалов и оборудования приведет к увеличению издержек компаний-импортеров, что, в свою очередь, скажется на изменении их отпускных цен. Из факторов, которые способны положительно сказаться на уменьшении себестоимости строительства, можем отметить поэтапное снижение ставок банковских кредитов, которое согласно официальным прогнозам продолжится и в 2011 году. Тем не менее с учетом совокупности всех факторов наш прогноз заключается в росте себестоимости строительства не менее 8-10% за предстоящий год.
- Назовите проекты, технические новинки, новые услуги, которые ваша фирма намерена реализовать, внедрить, предложить в 2011 году?
- В настоящее время наша компания прорабатывает вариант выпуска конвертируемых корпоративных облигаций для привлечения частных инвестиций в проект строительства многофункционального торгово-административного центра HERMES.
Коммерческие условия мы пока раскрывать не станем. Однако стоит сказать, что данный инструмент может стать одним из наиболее привлекательных способов вложения средств в недвижимость для индивидуальных и корпоративных инвесторов, предпочитающих вступление в строительство на начальных стадиях с минимальной ценой квадратного метра.
Конвертируемая облигация по аналогии с жилищными облигациями позволит ее владельцу-инвестору по его усмотрению либо получить по истечении срока обращения ценной бумаги вложенные деньги с начислением небольшого фиксированного дохода, либо получить в собственность недвижимость с целью ее дальнейшей продажи по рыночной цене или сдачи в аренду. Существенное преимущество для инвестора в сравнении с вложением средств по договору долевого строительства - наличие четких гарантий возврата средств, обеспеченных при эмиссии облигаций (залог недвижимости, гарантии банка).
