Без ІТ-компаний офисный рынок Минска рухнет

Год назад, на фоне очередной волны пандемии коронавируса и затянувшегося политического кризиса, эксперты предсказывали рынку офисной недвижимости если не крах, то громкое падение.

Ведь уже тогда наблюдался кризис спроса. Так как за год ситуация не претерпела каких-либо серьезных изменений, к тому же случился громкий уход ЕПАМа, то можно предположить, что дела у собственников офисных площадей идут не ахти. Газета «Белорусы и рынок» решила узнать, так ли это?

В 2020 году в столице ввели в эксплуатацию 58 тыс. кв. м офисных помещений, а за год до того — 91 тыс. кв. м, что стало рекордом для рынка коммерческой недвижимости Минска. На 2021 год планы были наполеоновскими: анонсировался ввод сразу шести крупных бизнес-центров (Shanter Hill, Campus, «Пассаж», «Магнит Минска», БЦ на Некрасова и «не-Кемпински»). Но так случилось, что ни один из них не открыл свои двери для арендаторов! Именно это уберегло рынок офисной недвижимости от обвала.

Пандемия — главный драйвер переезда

«Год для рынка прошел некритично, могло быть и хуже. Отчасти помогло то, что не состоялся ввод крупных площадей. В итоге постепенно рынок вошел в нормальное русло и большинство свободных площадей после ухода ЕПАМа из нескольких бизнес-центров было занято. Хотя вначале все участники рынка думали, что наступит коллапс», — рассказал старший аналитик Colliers International Сергей СЕНКЕВИЧ.

Можно предположить, что причин такого единодушного порыва застройщиков, решивших пока пожертвовать прибылью от сдачи в аренду своих объектов, несколько.

Первая — пандемия, которая заставила арендаторов переосмыслить свои подходы после удачного опыта с удаленкой. Именно крупные компании первыми стали активно интересоваться новыми возможностями, поняв, что держать в офисах всех сотрудников не только не обязательно для организации рабочего процесса, но еще и накладно. Посему в новых экономических условиях они стали постепенно сокращать арендуемые площади.

А вот средние и малые компании, для которых возможностей для сокращения арендуемых площадей было куда меньше, стали искать новые подходы: тестировать возможности коворкинга, гибких пространств. После того как свободных площадей стало в разы больше привычного, началось активное движение на рынке. Пользуясь случаем, арендаторы искали варианты поудобнее, подешевле, а кое-кто и повышал уровень офисов, переходя из категории С в В и даже в В1.

Агент по операциям с недвижимостью АН «Твоя столица» Дарья КУЛЕШОВА рассказала, что в 2021 году активность на рынке выросла: «Спрос был активнее на небольшие площади, крупный же сектор по сравнению с 2019 годом, когда рынок был на подъеме, пострадал. В целом, если судить по количеству заключенных сделок, год прошел неплохо, но нельзя не отметить, что ставки на крупные площади упали значительно, примерно на 20 %».

Денег нет, стройка стоит

Второй немаловажный фактор — политический кризис. Самым явным его проявлением стал активный исход ІТ-компаний и резкое падение спроса. А гром грянул в августе, когда ЕПАМ потряс рынок заявлением о том, что полностью уходит сразу из четырех бизнес-центров, освобождая 26 тыс. кв. м. Возникли опасения, что рынок находится на грани коллапса. Но к декабрю покинутые ЕПАМом площади были в основном заняты новыми арендаторами. В одном из бизнес-центров занято 70 %, в других — 40 %. Но все же по сравнению с допандемийным периодом вакантность на рынке довольно высока: доля свободных площадей составляет 10–12 %, хотя в конце 2020-го была всего 4,2 %.

Если бы в то время на рынок стали выходить новые бинес-центры, то для обвала даже ухода ЕПАМ не потребовалось бы. Ведь «зависший» объем составлял (и, что немаловажно, составляет) порядка 132 тыс кв. м — в два с лишним раза больше, чем было введено в 2020 году! Сегодня можно говорить однозначно: появления новых офисных площадей в столь внушительном объеме Минск не переварил бы.

Еще одна важная производная политического кризиса — проблемы с инвестициями. По словам Сергея Сенкевича, причин заморозки строительства крупных БЦ несколько, но главной видится нехватка денег. На фоне санкций многие собственники испытывают ощутимые проблемы с инвестициями. Тот же Shanter Hill строился с привлечением китайских денег. Когда их освоили, строительство затормозилось. Единственным заметным новым объектом стал бизнесцентр в комплексе «Каскад» площадью около 6 тыс. кв. м.

«Но и там на рынок аренды вышла только половина площадей, и никакого влияния это не оказало, в отличие от августовского ухода ЕПАМа, когда вакантность в классе В1 подскочила до 20 %. Но не только из-за решения нашего ІТ-гиганта она была такой высокой. Многие компании в течение последних двух лет понемногу, но сокращают объемы арендных площадей, оптимизируя расходы», — рассказал старший аналитик Colliers International.

Ставки не падают, все зависит от ІТ

Держать практически достроенные объекты и не вводить их в строй — удовольствие не из дешевых. Смогут ли собственники найти деньги и вывести на рынок новые БЦ? «Надеемся, что в 2022-м это случится. Как минимум откроется бывший «Кемпински», тот же Shanter Hill, некоторые более мелкие объекты тоже наверняка вступят в строй», — считает Сергей Сенкевич.

Отметим, что в 2021 году не только в столице не вводились офисные площади. Новые бизнес-центры сколько-нибудь заметных размеров не появились в минувшем году и в других городах Беларуси, хотя несколько строек идет. В целом для этого сектора коммерческой недвижимости год стал кризисным. И можно предположить, что год наступивший тенденцию двух предыдущих лет продолжит. Ведь бизнес-климат в стране не улучшился, те же ІТ-компании, которые многие годы были драйвером рынка офисной недвижимости, в напряжении после недавних слов Александра Лукашенко о том, что он еще не разобрался, как к ним относиться, и вообще нужен ли ПВТ.

«Будем откровенны, ІТ-сектор процветал, потому что были льготы. Если их не станет, инвестиции упадут, вероятно, начнется исход компаний в другие подобные места. Это будет критичным для рынка офисной недвижимости, так как последние лет пять именно ІТ-сектор занимал 70 % новых арендных площадей, появлявшихся на рынке. Когда он уйдет, замены не будет, и на рынке наступит коллапс», — спрогнозировал эксперт.

Понятно, что когда растет вакантность, когда на рынок одномоментно выходит 26 тыс. кв. м качественных площадей, то ставки падают. «В последнее время ставки снижались по многим причинам, но падение не было обвальным. А в конце 2021 — начале 2022 года цена аренды качественных офисов даже чуть выросла. На первый взгляд это кажется парадоксальным, но предположу, что собственники отреагировали на то, что за год ни одного крупного БЦ не было введено», — пояснил Сергей Сенкевич.

Что же будет с рынком, когда введут хотя бы часть из шести практически готовых бизнес-центров?

Читайте нас в Telegram. Подписывайтесь на канал газеты "Белорусы и рынок"

Читайте нас в: