Текст положения пока не обнародован, но известно, что документ подготовлен во исполнение Указа президента Республики Беларусь № 174 от 22 апреля 2014 г. "О мерах по завершению строительства жилого дома".
На условиях анонимности интервью "БР" согласился дать один из белорусских экспертов в сферах недвижимости, приватизации, землеустройства. Темой беседы стало обсуждение названного положения.
- О серьезном отношении руководства страны к проблемам в строительной отрасли в целом и даже к отдельным проблемным объектам, неравнодушию к нарушениям прав граждан говорит хотя бы тот факт, что даже единичные случаи подобных нарушений служат основанием для принятия самых серьезных нормативных актов. Я имею в виду Указ № 174. Что вы скажете по этому поводу?
- Строительство - это своего рода локомотив, способный потащить за собой экономику всей страны. Конечно, глава государства целенаправленно, серьезно и регулярно занимается вопросами совершенствования системы управления строительной отрасли. Но одновременно это свидетельствует о том, что требующих разрешения вопросов в отрасли очень много, а действующие нормативно-правовые акты в области строительства зачастую просто не работают.
Указ № 174 призван защитить интересы тех, кто пострадал при долевом строительстве жилья в конкретном доме. Однако я думаю, что этот документ мог быть рангом пониже. Все-таки на каждый подобный случай реагировать указом главы государства - это, возможно, слишком.
- Указ предоставляет областным и Минскому городскому исполнительным комитетам право при строительстве жилья осуществлять замену застройщика в тех случаях, когда застройщик нарушает права дольщиков или не исполняет обязанностей по созданию объекта строительства. Защитит ли на практике права всех дольщиков от действий недобросовестных застройщиков реализация этого документа? Позволит ли это больше не возвращаться к проблеме домов-долгостроев?
- В ситуацию с проблемными домами уже давно необходимо внести определенную ясность. Зачастую в СМИ, а также на проводимых на эту тему ток-шоу дается искаженная информация. Говорится об обманутых дольщиках, о недобросовестных застройщиках, о домах, строящихся по 5-6 лет, а в доказательство показывают выступающих с гневными речами людей, которые являются вовсе не застройщиками, а членами жилищно-строительных кооперативов. И дома-долгострои показывают, как правило, кооперативные.
Думаю, что до 90% всех проблем- ных домов - это объекты ЖСПК, но не частных застройщиков. И подготовленное положение Совета министров этих домов и этих обманутых людей вовсе не коснется.
- Но вы же не скажете, что с долевым строительством жилья у нас полный порядок, что здесь не бывает обманутых и что все дома, возводимые подобным способом, вводятся в эксплуатацию без нарушения сроков строительства и без повышения цены в его ходе?
- Здесь очень много всяких "но". Например, меня пугает само выражение "поменять застройщика". В процессе строительства быстро и беспроблемно поменять даже генподрядчика - дело непростое. Оно связано с массой обязательств и взаимоотношений с органами власти, с проектными, подрядными организациями, с дольщиками, наконец. Указом четко определено, что новый застройщик не несет ответственности по обязательствам старого.
Необходимо также иметь в виду, что застройщиком в любом случае и при любом исходе строительства по объекту проделана немалая организационная работа. Это и получение земельного участка, и организация проектирования и последующего строительства, и работа с дольщиками, а также обязательное финансирование всего строительного проекта на его начальном этапе, еще до появления дольщиков. И застройщик небезосновательно рассчитывает на дивиденды от вложенных средств и усилий. А в случае его замены кто обеспечит эти дивиденды?
А если застройщику вообще никто не собирается компенсировать понесенные затраты, то это уже, извините, чистая экспроприация (принудительное отчуждение имущества). А ведь кроме проблем с застройщиком в случае его замены возникнут проблемы и с другими участниками строительства: как минимум с генподрядчиком и с дольщиками.
И вообще, возможность замены застройщика в ходе строительства жилья позволит нечистым на руку людям просто отнимать хорошие объекты и передавать их "нужным" застройщикам после выполнения на объекте самых трудоемких и рисковых действий.
- Позволю себе не согласиться с вами. Новыми застройщиками будут управления капитального строительства или предприятия с долей государства 50% и более. И передавать объекты будут только после тщательного их изучения, оценки, переоформления земельного участка, принятия исполкомом необходимых решений и т. д. Принимать решения о замене застройщика после изучения вопроса будут специально созданные для этого комиссии, в составе которых в обязательном порядке будет и сам застройщик. Но и после рекомендации комиссии о целесообразности замены застройщика на объекте строительства облисполкомы и Минский горисполком могут с ней не согласиться и застройщика не менять.
- Да, никто не собирается менять застройщика просто так, без оснований. Положение Совмина предусматривает основания для возможной замены. Важнейшим из этих оснований является нарушение по вине застройщика сроков строительства. Подчеркиваю: по вине застройщика.
Вы же не станете отрицать, что если из-за ненадлежащего выполнения заказчиком-застройщиком своих обязанностей сроки строительства увеличиваются более чем на полгода, и в результате люди, давно оплатившие свои квартиры, не могут в них заселиться (иногда годами), то с этим нужно что-то делать?
Конечно, в том, что все технические вопросы будут разрешаться должным образом, у меня никаких сомнений нет. И документация от одного застройщика к другому будет передаваться, и земельный участок, и все необходимые решения исполкомы примут. С этим проблем нет, если не считать проблемой то, что масса специалистов будет оторвана от другой важной работы.
Проблема в ином. Во-первых, в вышеназванной комиссии застройщик будет защищать свои интересы в единственном числе, и принять коллегиальное решение не в интересах этого застройщика не составит труда. Доказать, что в задержке сроков строительства нет его вины, застройщику будет нелегко.
Во-вторых, задержки сроков завершения строительства происходят, как правило, по следующим причинам. Либо не проявляют должной расторопности генподрядчик и другие подрядные организации, либо финансирование строительства недостаточно и денежные средства дольщиков не поступают в необходимом объеме, либо влияют сторонние, не зависящие от застройщика факторы. Например, УКС, Мингаз, "Белтелеком" или другие заказчики не достроили магистральные сети, без подключения к которым дом нельзя сдать в эксплуатацию.
Есть еще одна причина недостаточного финансирования. Это постоянно растущие цены на строительные материалы. Договоры и с подрядчиками, и с дольщиками заключаются в национальной валюте, а цены на стройматериалы привязывают, как правило, к курсу доллара. Многие дольщики не готовы платить дополнительно. В результате задерживаются сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Мне очень трудно представить, что застройщик не был заинтересован в быстром и качественном строительстве. Ведь ему надо расплачиваться по банковским кредитам, проблемы с дольщиками ему и вовсе ни к чему, да и быстрое получение прибыли не помешает. Очевидно, что застройщик не будет добровольно и сознательно срывать сроки строительства объекта, за исключением тех очень редких случаев, когда изначально вынашивались преступные планы.
Есть еще как минимум одно обстоятельство. Замена застройщика, осуществленная в соответствии с положением, вряд ли сделает объект более привлекательным для дольщиков. А ведь именно защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика является важнейшей задачей этого документа.
- Но исполнительные комитеты никогда не примут решение о замене застройщика, если не будут убеждены, что это решение правильное, что именно оно поможет довести стройку до логического конца с минимальными тратами и с максимальным учетом интересов всех дольщиков.
- В благих намерениях исполкомов сомневаться нет причин, но вот дольщик от замены застройщика в соответствии с настоящим положением не может выиграть в принципе. Представим себе следующую картину. Чтобы завершить строительство объекта, застройщику дополнительно нужна некая сумма денег из-за непредвиденного удорожания, но оплачивать это удорожание дольщики не готовы.
Кроме того, потребуется еще один год сверхнормативного срока. Допустим, исполком произведет замену застройщика из-за срыва сроков строительства и ненадлежащего финансирования. Скорее всего, новым застройщиком будет УКС, у которого собственных средств - кот наплакал.
Если дольщики не были готовы платить старому застройщику, то где они возьмут деньги для нового? Застройщик поменяет дольщиков, и они окажутся платежеспособными и более сговорчивыми? Возможно. Но если бы эта процедура была дозволена, то ее смог бы осуществить и старый застройщик. Не стоит забывать, что замена застройщика - процедура непростая, занимающая много времени. Как следствие - новые затраты и еще большие сроки и стоимость строительства.
- Если рассуждать подобным образом, то получается, что от замены застройщика в любом случае будет больше вреда, чем пользы. Но государство не должно оставаться в стороне и спокойно наблюдать, как недобросовестные застройщики обманывают дольщиков. Да и вы сами выше сказали, что есть отдельные случаи, когда изначально застройщик рассматривает стройку только как средство собственной наживы. С такими явлениями нужно бороться. Не кажется ли вам, что реализация положения на практике даст положительные результаты?
- Я считаю, что принимать документ, способный урегулировать все возможные случаи, когда нужно поменять застройщика, не следовало бы. Ибо результат может быть действительно отрицательный. Я допускаю, что кто-то захочет проучить "неугодных" застройщиков и просто отберет у них объекты, не просчитав при этом всех последствий данного шага.
Такая замена застройщика не сможет выполнить и своей основной задачи - защитить всех добросовестных дольщиков и успешно завершить стройку. Стоимость строительства только увеличится, так же как и сроки его завершения.
Кроме того, у значительного количества дольщиков отношения с новым застройщиком могут не сложиться. Люди окажутся не готовы заключать договоры на завершение строительства на новых условиях: по новым ценам и на новый срок. Со старого застройщика взять что-то уже очень трудно, а с нового - вообще невозможно. И вместо укрепления доверия к действиям государства результат может оказаться прямо противоположным.
Если действия застройщика не содержат состава преступления, то его лучше не менять, а постараться общими силами завершить строительство объекта с последующим возвратом затраченных инвесторами средств.
При замене застройщика эти затраты все равно будут. Только без замены строительство обойдется дешевле, завершится гораздо быстрее, а дольщики пострадают меньше.
Немного успокаивает тот факт, что на практике случаи, когда объективно необходима замена застройщика при строительстве жилья, в нашей стране очень редки. С действительно преступными действиями застройщиков, если это будет установлено, надо бороться.
- И каким же образом?
- Было бы правильным по каждому случаю нарушения прав дольщика, связанного с неправомерными действиями застройщика и, как следствие, с необходимостью его замены, принимать отдельный нормативный акт. Так и было сделано в отношении жилого дома по ул. Притыцкого, заказчиком по строительству которого выступало ЗАО "Террастройинвест". Таких случаев у нас будет очень немного. И каждый случай - особенный, как особенными должны быть и меры, предусматриваемые для успешного завершения строительства.
Поэтому только нормативный акт по каждому конкретному случаю способен предусмотреть действенные меры. Разработать же универсальное положение, подходящее для всех случаев и для всех проблемных строек, думаю, невозможно.
