Свободных площадей становится больше

По оценкам специалистов Института розничных технологий "Менка" и ГК "МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг" общий объем торговых площадей Минска по состоянию на март - апрель 2009 года составлял около 630 000 кв. м (344 кв. м на 1 тыс. жителей). В том числе объем торговых площадей в торговых центрах - 145.000 кв. м (79 кв. м на 1 тыс. жителей).

Основные действующие торговые центры (по объему торговых площадей): ТРЦ Expobel - 31.000 кв. м, ТЦ "Гиппо" - 6.472 кв. м, ТРЦ "Град" - 18.000 кв. м, ТЦ Prostore - 6.200 кв. м, ТЦ "Корона" - 18.380 кв. м, ТЦ "Столица" - 11.444 кв. м.

Среди основных проектов, которые в настоящий момент реализуются в секторе торговой недвижимости называются ТЦ "Торговый Мир "Кольцо" - 13.964 кв. м (запланированный срок ввода - вторая половина 2009 года), ТЦ Preston Plaza (2009 г. ) - 38.000 кв. м, ТЦ Grand Fashion Mall (2010 г. ) - 8.000 кв. м, ТЦ "Центральный" (2011 г. ) - 7.042 кв. м.

Аналитики также отмечают, что большинство крупных торговых объектов в Минске, включая гипермаркеты, расположены в районах плотной городской застройки. Это, как полагают эксперты, ограничивает территориальное развитие таких объектов в будущем.

Преждевременно говорить и о разнообразии форматов торговых центров. В Минске, да и в Беларуси в целом отсутствуют такие форматы, как "региональный и суперрегиональный торговый центр", "мегамолл", "центр целевой покупки". В столице из-за тяготения торговых объектов к центру города неразвит формат "районный торговый центр".

В то же время сравнительно неплохо развит сектор street-retail, чему способствует реконструкция первых этажей зданий практически на всех центральных улицах города. Хотя и в этом сегменте ощущается ограниченность форматов. Не представлены cash & carry, дискаунтеры, дрогери.

Как считает директор минского офиса компании Colliers International Андрей Алешкин, на рынке аренды торговой недвижимости в Минске действуют свои, отличные от общеевропейских, правила игры, что обусловлено в первую очередь неразвитостью рынка. В городе отсутствуют торговые центры европейского формата, комплексы четвертого-пятого поколений, где торговля гармонично сочетается с объектами развлечения, общественного питания, шоу-программами.

По оценкам Colliers International, в начале 2009 года общий объем современных торговых и торгово-развлекательных комплексов в Минске составил около 325 тыс. кв. м.

По функциональной насыщенности в какой-то степени к торгово-развлекательным центрам европейского формата приблизился Bigzz, возможно - "Корона", полагает А. Алешкин. Но по площади эти объекты в разы уступают, к примеру, вильнюсскому Akropolis, который раскинулся более чем на 100 тыс. кв. м.

По оценкам экспертов, в настоящее время доля вакантных площадей в минских торговых центрах небольшая. В успешных по формату и местоположению объектах еще пару месяцев назад она составляла не более 5% арендопригодных площадей. За апрель - июнь эта доля увеличилась до 8-10%, судя по разным данным.

Что касается доли вакантных площадей формата street-retail (магазины расположены на первых этажах зданий вдоль многолюдных улиц), то она практически равна нулю. Магазины уличной торговли наиболее востребованы и в силу своей популярности менее подвержены негативным изменениям, вызванным кризисом. Ставки аренды в таких торговых объектах тоже снизились, но не так сильно, как в других секторах торговой недвижимости, отмечает директор ООО "Твоя столицаинвест" Юрий Попов.

В торговых центрах ставки колеблются в пределах от 13 до 80 EUR/кв. м (см. табл. 1), в магазинах street-retail, расположенных в основных торговых коридорах Минска - от 30 до 60 EUR/кв. м (см. табл. 2).

По оценкам Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт", арендные ставки в разных объектах изменились по-разному. В некоторых ТЦ они остались на уровне декабря 2008 года - ТЦ "Максимус", МФК "ТИТАН", ТЦ "Европа", ТЦ "Корона", ТЦ "Атлантик". В некоторых торговых центрах ставки снизились в 2 раза - ТАЦ "Стэлла", ТЦ "Глобо".

Но в целом, как считает А. Алешкин, несмотря на влияние мировых кризисных явлений на экономику страны, владельцы торговых площадей довольно медленно снижают ставки арендной платы, в отличие от сегмента офисной недвижимости.

В секторе street-retail арендные ставки снизились в среднем на 25-29% - с 45-50 EUR/кв. м до 35-40 EUR/кв. м. При этом в тех магазинах, которые пользуются популярностью у арендаторов, поскольку товарооборот продолжает оставаться высоким, ставки не изменились, отмечают специалисты ИЦКН.

Большим изменениям подвержена динамика цен продажи торговой недвижимости. Если офисные центры в Минске, как правило, строились с привлечением средств дольщиков и ориентированы на продажу недвижимости, то для современных торговых центров продажа недвижимости на стадии строительства менее характерна, - чаще всего девелоперы строят такие объекты с целью последующей сдачи в аренду.

В силу ограниченности предложения торговой недвижимости на продажу за 2004-2008 годы цены реализации таких объектов в Минске выросли вдвое - с 2,5-2,8 тыс. USD/кв. м до 4,2-5,2 тыс. USD/кв. м, отмечают аналитики компании Colliers International.

Большинство аналитиков схожи во мнении, что белорусский рынок торговой недвижимости более устойчив к кризису, чем аналогичные рынки соседних государств. Причина, по мнению экспертов, заключается в том, что белорусские девелоперы были не так сильно закредитованы, как, например, российские.

В Беларуси финансирование строительства объектов недвижимости достаточно консервативно с точки зрения привлечения кредитов, выпуска облигаций, рефинансирования. В докризисный период большинство объектов строились за счет собственных средств инвестора либо по долевому принципу плюс привлекались какие-то кредиты, однако сумма кредитов не превышает 50% стоимости строительства.

Белорусские торговые сети также пострадали гораздо меньше, чем, например, российские. Развиваясь менее агрессивно, они привлекали меньший объем заемного финансирования и имеют нормальное обеспечение в виде недвижимости и других активов, полагают специалисты Института розничных технологий "Менка".

Но в целом для рынка Беларуси сегодня характерны те же проблемы, что и для мирового ритейла. Это снижение покупательской активности населения, падение арендных ставок, замедление темпов развития местных сетей, снижение активности международных операторов.

В последующем, как считают аналитики, мировой экономический кризис может усилить свое негативное влияние на развитие рынка торговой недвижимости в Минске. Результатом этого влияния станет снижение объемов и увеличение сроков ввода объектов в эксплуатацию. Продолжится снижение размеров арендных ставок и цен продажи торговых площадей.

Специалисты прогнозируют ухудшение структуры розничного оборота в сторону преобладания товаров продовольственной группы, замораживание проектов крупных торговых центров. Вероятно появление динамических ставок арендной платы в процентах от выручки.

Положительный аспект, который несет в себе кризис: девелоперы будут строить торговые площади более обдуманно и качественно.

Справка "БР"

Согласно классификации Международного совета торговых центров, торгово-развлекательные центры бывают следующих типов.

Центр шаговой доступности (Convenience Center) - нацелен на быстрое совершение покупок в деловом или густонаселенном центре города, поэтому в нем нет больших предприятий торговли. В центре присутствуют многочисленные предприятия сферы услуг. Это небольшое предприятие торговли площадью до 3 тыс. кв. м. Обслуживает, как правило, сотрудников близлежащих офисов и посетителей центра города.

Центр моды (Fashion Center) - обычно галерея бутиков известных дизайнерских и модных марок. Сфера услуг практически отсутствует. Выраженных якорных арендаторов также практически нет. В силу того, что центры моды обслуживают высокодоходную часть потребителей, торговая зона такого центра может быть очень большой и охватывать весь город. Средняя величина торговой площади 3-5 тыс. кв. м.

Районный торговый центр (Neighborhood Center), обслуживающий население прилегающих жилых массивов в радиусе не более 2 км от ТЦ (5-10 мин. езды от ТЦ).

Окружной торговый центр (Community Center), обслуживающий население в радиусе до 7 км от ТЦ (до 20 мин. езды на автомобиле).

Центр целевой покупки (Рower Сenter) - как правило, находится на окраине города, площадь его составляет не менее 25-50 тыс. кв. м. Обслуживает население, проживающее в 25-35 мин. езды от ТЦ. Этот тип торгового центра привлекает посетителей очень крупным якорным арендатором - как правило, это гипермаркет, универмаг или дрогери типа магазина товаров для дома. Как правило, power center представляет собой комплекс разрозненных строений.

Специализированный центр (Specialty Center) объединяет предприятия торговли, предлагающие сходный ассортимент товаров. Как правило, очевидных якорных арендаторов у такого центра нет. У специализированных центров, так же как и у центров моды, нет четко выраженной торговой зоны, поскольку покупатели готовы ехать издалека за целевой покупкой. Средний размер торговой площади - около 10 тыс. кв. м.

Региональный и суперрегиональный торговый центр (Regional and Super Regional Mall) - площадью от 45 тыс. до 150 тыс. кв. м. Обслуживает население, проживающее в 30-40 мин. езды от ТЦ, Основной якорный арендатор - гипермаркет или крупный универмаг. Другие якорные арендаторы - мультиплекс, дрогери, ресторанные дворики и фуд-корты.

Мегамолл - это отдельная разновидность моллов - огромный ТЦ, имеющий торговую площадь более 300 тыс. кв. м, несколько десятков якорных магазинов, до нескольких сотен специализированных магазинов, множество предприятий сферы общественного питания и досуга. Маркетинговая сверхцель мегамолла - повысить интерес потребителя к процессу совершения покупок и охватить как можно большую торговую зону.

Читайте нас в: