Большинство абитуриентов еще даже не знают, будут ли они учиться в минских вузах, но уже сегодня активно занимаются поиском квартир на время учебы. Поэтому студенческий бум на столичном рынке аренды квартир в нынешнем году начался на 2 месяца раньше.
Что еще происходит сейчас в этом секторе рынка недвижимости, будут ли расти арендные ставки, за сколько сегодня можно снять ту или иную квартиру - на эти и другие вопросы корреспондента "БР" отвечает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Наталья РАДЕНЯ.
- Действительно ли нужно уже сегодня искать квартиру? Станет ли это серьезной проблемой для потенциальных квартирантов в августе?
- Это проблематично уже сейчас. Казалось бы, учебный год только что завершился, студенты, как было в прежние годы, должны освободить съемные квартиры и разъехаться на каникулы. И арендные ставки соответственно должны на период летних отпусков снижаться.
Но, к сожалению, этого сегодня не происходит. Студенты больше не освобождают на лето квартиры. И если при поступлении они снимают жилье, то освобождают его только по окончании всего срока учебы. За исключением случаев, когда освободить съемное жилье приходится по требованию арендодателя или по какой-то другой причине.
Так что теперь именно в июле возрастает спрос на аренду жилья, а не в конце августа или в начале сентября, как было еще пару лет назад.
Понимая это, собственники квартир незамедлительно начинают поднимать стоимость аренды. Да и как не поднять, когда зачастую родители студентов приезжают в агентства уже с упакованными чемоданами и слезно просят поселить их чадо хоть куда-нибудь.
Между тем предложений о сдаче квартир приходит очень мало. Спрос очень большой, и найти квартиру на данный момент представляется весьма сложной задачей. Арендные ставки, соответственно, из-за повышенного спроса продолжают расти.
Единственный совет, который можно дать родителям студентов (абитуриентов), чтобы хоть как-то увеличить шансы снять квартиру, - это стараться выступать гарантом для своих детей и не бросать их в этом нелегком деле. Нужно поговорить с хозяином, поручиться, что в квартире будут тишина и спокойствие и оплата будет своевременной. А в некоторых случаях в качестве гарантии придется даже оставить какую-то залоговую сумму.
- Кому тяжелее всего найти квартиру?
- Обычно хозяева не хотят ни под каким предлогом сдавать квартиры студентам. Самые желанные квартиранты - это молодая семья в официальном браке без детей и без домашних животных. В студентах практически никто не заинтересован. Бывают случаи, когда хозяин звонит в агентство недвижимости и говорит, что согласен сдать квартиру студентам, но, как правило, это означает, что цена аренды квартиры не соответствует качеству.
Например, однокомнатная квартира будет предлагаться за 350-400 USD в месяц, но когда вы придете в нее, то увидите "хрущевку", которая к тому же требует серьезного ремонта. То есть собственник понимает, что семья это жилье за такие деньги не снимет, а студенты от безысходности согласятся и на такой вариант.
Нужно находить компромиссы и какие-то пути, чтобы студент выглядел выгодно в глазах арендодателя.
- Какие тенденции сейчас на рынке? Возможно ли очередное повышение стоимости аренды?
- В прошлом году осенью пошли слухи о том, что нельзя будет сдавать квартиры, построенные с помощью льготных кредитов. Люди перестали сдавать такое жилье. И тогда, как мы помним, из-за дефицита предложения произошел серьезный скачок цен.
Если в июле прошлого года средняя стоимость однокомнатной квартиры составляла 250 USD, то на сегодня таких цен просто не существует. Сейчас минимальная стоимость однокомнатной квартиры бюджетного варианта составляет 300-350 USD. Это предположительно будет "однушка" советского образца. Она может быть полностью укомплектована мебелью и бытовой техникой и требовать ремонта, или быть в неплохом состоянии, но в ней не будет хватать бытовой техники.
То, что цены сегодня идут вверх, конечно, связано с сезонностью. Июль - сентябрь - традиционно горячая пора на рынке аренды квартир, когда ставки повышаются, как правило, на 20-30, а то и на 50 USD.
Мы, конечно, со своей стороны пытаемся убедить хозяев квартир не спекулировать на сложившейся ситуации. Сразу человек от безысходности соглашается абсолютно на любой вариант и заселяется. Но проходит какое-то время (2-3 месяца) и он попросту съезжает, найдя вариант дешевле. А это выгоды арендодателю точно не принесет.
- Каким образом формируются арендные ставки на рынке жилья?
- Одни арендодатели обзванивают все агентства и пытаются под видом "снять жилье" узнать стоимость своей квартиры.
Другие же берут цену просто с потолка, и в этом случае "я так хочу" может быть единственным аргументом при выставлении арендной ставки. Мы стараемся вмешиваться в процесс ценообразования, объясняем клиенту, что необходимо более адекватно подходить к вопросу соответствия цены и качества. Иногда это срабатывает, иногда - нет.
А есть хозяева, которые, зная текущую ситуацию на рынке, сознательно выставляют завышенную цену на квартиру, абсолютно не беспокоясь за то, кто будет квартиросъемщиком. К слову, в этом случае арендаторов найти не составляет труда.
- Каковы сейчас средние ставки по Минску?
- Цены разнятся. Например, хорошая однокомнатная квартира в центре города, с евроремонтом, полностью укомплектованная бытовой техникой, сдается за 500-600 USD. Двухкомнатная за ту же цену будет попроще. Если же в спальных районах за аналогичные квартиры много ниже уровнем просят 450 USD, то здесь можно смело говорить о том, что это завышенная цена.
Хотя, нельзя сказать, что все пытаются нажиться на сложившейся ситуации. Есть вполне доброжелательные арендодатели. А некоторые даже готовы сдавать квартиру ниже ее реальной рыночной стоимости.
Если говорить о бюджетном жилье, то на сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 300-350 USD в месяц, "двушки" - от 400 до 450 USD, однако проскакивают варианты и за 350 USD плюс коммунальные платежи.
Трехкомнатные квартиры - от 450 USD плюс плата за жилищно-коммунальные услуги до 600 USD. Опять-таки цены варьируются в зависимости от месторасположения и так называемой начинки квартиры - мебели, бытовой техники, качества ремонта.
- Кто чаще всего обращается с намерением снять квартиру?
- Наиболее частыми клиентами являются семейные пары, молодые специалисты, которые предпочитают снимать квартиры по двое, и, безусловно, студенты. Также весьма частыми клиентами агентств недвижимости являются граждане РФ, однако они занимают сегмент более дорогостоящего жилья и никак, вопреки обывательским суждениям, не влияют на цены жилья бюджетного.
Молодые семейные пары, являющиеся наиболее частыми клиентами агентств недвижимости, и раньше, и сейчас предпочитают квартиры в новостройках в силу того, что всегда приятнее въезжать в новую квартиру, где еще никто прежде не жил. Эта тенденция сохраняется, однако проблема состоит в том, что на сегодня квартиры в новостройках попросту исчезли с рынка. Это заставляет арендаторов довольствоваться исключительно квартирами в старом жилфонде.
Что касается размера жилплощади, то традиционно наибольшим спросом пользуются 1-, 2-комнатные квартиры.
- Какие районы города лидируют по предложению?
- По количеству предложения самым активным можно назвать Фрунзенский район. Самый низкий процент предлагаемых квартир - в Заводском районе Минска.
- Какова ситуация на рынке аренды элитного жилья? Какое съемное жилье можно по праву назвать таковым?
- Элитное жилье в Минске можно, пожалуй, разделить на 2 категории. К первой категории относятся "сталинки" в центре города. Эти квартиры, как правило, рассчитаны на иностранных граждан. Ул. Ленина, Кирова, Энгельса, К. Маркса, Коммунистическая - это те улицы, в которых наиболее заинтересованы иностранцы.
В таких квартирах делают великолепные качественные дизайнерские ремонты, присутствует дорогостоящая мебель. Но отнести их именно к категории элитного жилья весьма сложно. Потому что данная категория не подразумевает под собой квартиру только лишь с хорошей "начинкой".
Элитное жилье - это, как правило, новый дом с консьержем, хорошей парковкой, охраняемой территорией, детской площадкой. То есть здесь речь идет уже не только о том, что внутри, но и о том, что снаружи.
Чаще всего данный сегмент занимают люди, приехавшие в Минск работать, например из России, либо представители иностранных компаний, приглашенные в длительную командировку, сотрудники посольств, а также состоятельные белорусские граждане.
- Удовлетворяется ли спрос на такого типа квартиры?
- Что касается рынка элитного жилья, то ситуация здесь отлична от рынка жилья бюджетного. Спрос и предложение уравновешены, и дефицита не наблюдается. Не хватает только элитных коттеджей, которые пользуются большим спросом у иностранцев, но тут нужно отметить сезонность данного спроса, который активизируется ранней весной и угасает ближе к осени.
- О каких арендных ставках в данном сегменте может идти речь?
- Сегодня полностью укомплектованная однокомнатная квартира премиум-класса обойдется арендатору в сумму от 550 до 1.500 USD. Двухкомнатная - от 800 до 2.000-3.000 USD. Трехкомнатная - от 1.300 до 3.500 USD в среднем.
В данном сегменте, в отличие от квартир бюджетного типа, наибольшим спросом пользуются квартиры 2-, 3-комнатные. Потому что зачастую бизнесмены, приезжающие в Минск, не представляют своего существования в 4 стенах. Обязательным условием является наличие раздельных зон - спальни, гостиной.
Можно сказать, что сегодня сдача внаем элитного жилья является неплохим источником дохода для многих минчан. В особенности если речь идет о квартирах, которые сдаются посуточно иностранным гражданам.
