Рост объемов жилищного строительства в Беларуси, и в частности в Минске, который наблюдается в последние годы, не может не радовать ни профучастников рынка недвижимости, ни тем более потребителей.
С другой стороны, профучастников волнует главный вопрос: а будут ли поддержаны запланированные объемы строительства жилья платежеспособным спросом со стороны населения? "Иначе говоря, сможет ли рынок "переварить" все построенные и строящиеся квартиры", - подчеркнул коммерческий директор ЗАО "Универсальные юридические услуги" (ULS) Артем Вайнилович.
Что касается объемов жилья, которое запланировано и строится с поддержкой государства, то здесь нет причин для беспокойства. За последние два года, как заметил специалист, много сделано, чтобы стимулировать спрос со стороны граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на государственную поддержку в виде льготных кредитов и субсидий.
Льготные кредиты становятся с каждым годом более доступными для очередников. Причем с недавних пор столичные очередники получили доступ к льготным кредитам независимо от даты постановки на квартирный учет при строительстве жилья у коммерческих застройщиков. И это позитивный момент не только для самих льготников, но в первую очередь для застройщиков. Как отмечают специалисты, возможность участия так называемых 5-процентников в долевом строительстве коммерческой новостройки сегодня рассматривается как гарантия успешности проекта.
Достаточно стабилен приток иногородних и даже иностранных граждан в качестве дольщиков. Они, вкладывая свои сбережения в столичную недвижимость, конечно, частично поддерживают рентабельность коммерческих жилых новостроек.
"То есть говорить о том, что рынок коммерческого жилищного строительства может остаться в ближайшее время без потребителей, нет никаких оснований", - считает А. Вайнилович. Тем более что планируемые объемы коммерческого строительства невелики - в пределах 300-400 тыс. кв. м. Тогда как доля жилья для льготников согласно программе развития жилищного строительства составляет 80%.
По оценкам аналитического центра компании ULS, при запланированном объеме коммерческого строительства 293 тыс. кв. м в 2010 г., 350 тыс. - в 2011 г. и 400 тыс. кв. м - в 2012 г. и при средней стоимости квадратного метра 1.200-1.400 USD объем валовой выручки коммерческих застройщиков за 3 года может составить 1.251.600.000-1.460.200.000 USD. Почему за 3 года? Потому что сегодня продаются квартиры как уже готовые, так и те, которые планируются к сдаче через 2 года.
На вторичном рынке квартир в Минске среднегодовой оборот составляет около 600-700 млн. USD (при среднем количестве сделок за год около 10 тыс. и средней стоимости сделки купли-продажи 60-70 тыс. USD). По итогам текущего года из-за некоторого снижения активности покупателей оборот может оказаться меньше, добавил коммерческий директор ЗАО "Универсальные юридические услуги".
По данным аналитического центра ULS, 60 застройщиков негосударственной формы собственности ведут строительство объектов в настоящее время. Из них почти половина строит только один дом.
"На мой взгляд, в среднесрочной перспективе (5-10 лет) количество застройщиков на рынке будет постепенно сокращаться. На рынке останутся старожилы, у которых уже десятки реализованных проектов за спиной и более-менее оптимизирована структура издержек, и мощные финансово-промышленные группы - такие, например, как "Трайпл", "Юнивест-М", которые обладают достаточными финансовыми ресурсами", - сказал А. Вайнилович.
Большинство же "одноразовых" девелоперов, как полагает эксперт, свои проекты запроектировали в годы роста цен на рынке недвижимости и, "не срубив сегодня денег по-быстрому", разочаруются в девелопменте.
Что касается структуры рынка долевого строительства в разрезе административных районов, типов и размеров квартир, то она, судя по оценкам аналитического центра агентства недвижимости ULS, выглядит следующим образом.
Из более сотни коммерческих новостроек в стадии активных продаж находятся сегодня 84 объекта. 24% предложения на рынке долевого строительства сосредоточены в Московском районе, 19% - во Фрунзенском, по 15% - в Центральном и Первомайском районах, 12% - в Советском, по 5% - в Партизанском и Октябрьском, 4% - в Заводском и всего 1% - в Ленинском районе. И 11 объектов долевого строительства находятся в Минском районе, в ближайшем пригороде столицы.
В структуре предложения долевого строительства однокомнатные квартиры занимают 33%, "двушки" - 40% и "трешки" - 24%. Распределение спроса на квартиры в зависимости от количества комнат следующее: 39% спроса приходится на однокомнатные квартиры, 38% - на двухкомнатные, 19% - на трехкомнатные. То есть, как заметил А. Вайнилович, предложение примерно соответствует потребительскому спросу.
В дальнейшем, по мнению эксперта, будет уменьшаться спрос на однокомнатные квартиры. Во-первых, семейные люди ориентируются больше на двух- и трехкомнатные квартиры. А что касается обменов, расселения пятен застройки, где требуется большое количество однокомнатных квартир, то эти вопросы проще решать на вторичном рынке. Благо на нем есть широкий выбор квартир и нет дефицита.
Что касается размеров предлагаемых квартир в домах-новостройках, то они пока не совсем совпадают с потребительским спросом. Так, однокомнатные квартиры предлагаются площадью от 37 до 111,7 кв. м, двухкомнатные - от 46 до 145,5 кв. м, трехкомнатные - от 73,5 до 233,8 кв. м. Дольщики же если отдают предпочтение однокомнатным квартирам, то площадью до 40 кв. м, если двухкомнатным - то до 60 кв. м, трехкомнатным - до 80 кв. м.
Причем, как заметил эксперт, в последних проектах, которые выходят в текущем году на рынок, размеры квартир больше соответствуют спросу. То есть кризис сделал свое дело.
Еще более серьезные корректировки произошли в ценах. "К сожалению, пока не будет официальной регистрации договоров долевого строительства в Национальном кадастровом агентстве, отследить точные цифры будет тяжело. То есть у каждого аналитика будет своя правда. Тем не менее мы видим, что по сравнению с докризисным пиком (это начало 2008 года), когда "долевка" была около 2 тыс. USD за квадратный метр в среднем, цена упала где-то на 30-35%, и уже как минимум 6 месяцев продолжается период некоей стабилизации", - рассказал А. Вайнилович.
Ответ на вопрос, что будет с ценами дальше, безусловно, лежит в плоскости благосостояния населения, источников финансирования жилищного строительства, спроса. И то, и другое, и третье, вероятнее всего, будет иметь место. Рынок недвижимости, пережив кризис, начнет приходить в чувства. И эта закономерность подтверждается общемировой практикой. Американские аналитики, проанализировав поведение рынков недвижимости в разных странах, пришли к выводу, что после кризиса цена на рынке недвижимости в течение года падает где-то на 35,5% (это наш случай), после чего достигает своего первоначального значения в среднем за 6 лет. "То есть 2.000 USD/кв. м мы увидим не ранее 2015 года", - полагает А. Вайнилович.
(Подготовлено по материалам бизнес-форума "Сегодня и завтра рынка жилой недвижимости. Экспертное мнение", который состоялся в Минске 9 ноября и был организован группой компаний "Юнивест-М".)
