Площадь профицита

Без «пузырей». Мяч однозначно на стороне потребителей, так как предложение превалирует над спросом.

Тем не менее это совершенно не означает, что рынок перегрет возросшим предложением, хотя рост был значительным: в 2012—2014 годах сток современных складов в Минске и пригородной зоне увеличился в два раза. Сказывается состояние экономики страны, которое одни эксперты характеризуют как рецессию, а другие — как кризис.

Можно привести в пример 2011 год с его серьезным, но кратковременным финансовым кризисом. В феврале — марте того года начались проблемы, и уже в апреле — мае рынок складов резко отреагировал ростом вакантности (по многим объектам — до 50—70 % площади). Почти в два раза упали ставки арендной платы в еврономинале. Однако после того как в начале осени страна вышла на единый курс доллара и ситуация в экономике стабилизировалась, ставки вернулись на прежний уровень уже к ноябрю. К концу 2011 года реальный платежеспособный спрос стал превалировать над предложением.

Пока нет сигналов о том, что белорусская экономика быстро выйдет из рецессии, однако если это случится, скажем, в 2016 году, то на рынке складов, по нашим оценкам, установится баланс с превалированием предложения, что нормально для развития конкуренции.

Как отмечается в аналитическом обозрении Colliers International, размещенном на портале «Про бизнес», по итогам первого полугодия арендные ставки на складскую недвижимость снизились на 12—17 % в еврономинале. Участились случаи откровенного демпинга, когда стоимость аренды устанавливалась в разы ниже, чем на аналогичных объектах конкурентов.

Чаще происходила ротация арендаторов, приводившая к тому, что некоторые популярные комплексы оставались полностью пустыми. Сужение рынка вынудило некоторых логистических операторов сдавать в аренду (субаренду) оперируемые площади. Кроме того, на рынок вышли объекты из сегмента built-to-suite, поскольку у компаний, строивших склады для себя, тоже уменьшились объемы профильного бизнеса, появились излишки площадей, которые и были предложены на открытом рынке аренды.

Неравномерное развитие. Основ­ное отличие региональных рынков от рынка столицы и районов, расположенных рядом с ней, — в стадии развития. В регионах реализовано мало проектов современной складской недвижимости и совсем не развит спекулятивный сегмент — недвижимость, предлагаемая в аренду на открытом рынке.

Да, отдельные качественные проекты есть, например: в Сморгони — склады компаний «Кроноспан» и «Содружество», в Бресте — «Брест-Белтаможсервис», в Барановичах — «Евроопт» и некоторые другие. Однако все это built-to-suite, то есть объекты, которые создавались для собственного пользования или определенного оператора. Из современных спекулятивных проектов за пределами пригородной зоны Минска можно отметить разве что проект Logistiс Yard компании «Бугинком» в Бресте. И, пожалуй, все…

Еще одно бросающееся в глаза отличие: на минский регион приходится около 90 % объектов складской логистики, возведенных частными инвесторами вне рамок и участков, обозначенных Программой развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года.

Чего хотят арендаторы? Для рынка современных складов основными и наиболее привлекательными арендаторами остаются специализированные логистические компании-­операторы и ретейлеры, поскольку они заинтересованы в качественных объектах, могут арендовать значительные площади и по хорошим ставкам. Хотя сейчас из-за сокращения их профильного бизнеса девелоперам новых объектов следует возлагать на них сдержанные надежды.

Большое значение имеют расположение объекта, развитая дорожно-транспортная инфраструктура, обеспечивающая удобное сообщение с крупными автомагистралями, отсутствие запретов на движение грузового транспорта. При этом желательны близость к городу и удобства для работы транспорта.

Значительно упал спрос на старые постройки, приспособленные под склады помещения бывших цехов, ферм, объектов Минобороны и т. п. Не оправдались и надежды собственников некоторых бюджетных новостроек, возводившихся на фоне высокого спроса. Склады-ангары арочного типа или холодные коробки из гофрированного металлического листа теперь мало кого интересуют.

Наш прогноз. В ближайшее время существенно увеличится предложение новой складской недвижимости, как качественной, так и не очень. На открытом рынке сохранится предложение вакантных площадей из сегмента built-to-suite, что продолжит оказывать дополнительное давление на спекулятивную недвижимость.

Арендные ставки в еврономинале упадут еще на 15—17 %, продолжится демпинг на отдельных объектах. После очередного витка девальвации это неизбежно. Теперь западноевропейские ставки на склады (4—5 евро/кв. м) не кажутся недосягаемо низкими для Беларуси с ее дорогими кредитами. К слову, московский рынок пришел к такой стоимости аренды за последние полгода.

Платежеспособный спрос продолжит сужаться, что с еще большей силой начнет давить на ставки, стимулировать рост вакантности в объектах и ротацию арендаторов.

Читайте нас в: