Склады дешевеют, но складировать некому...

Как ожидается, в последующие два года тренд сохранится: в 2017 году площадь складов класса А и В перекроет отметку в 860 тыс. кв. м, а в 2018-м достигнет миллионного ру­бежа.

Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру рынка в прошлом году, логистическая инфраструктура приросла за счет ввода как складских объектов производственных предприятий, так и новых складских площадей логистических провайдеров и девелоперов.

По оценкам Международного университета «МИТСО», сейчас в стране общая площадь складов класса А и В логистических центров превышает 640 тыс. кв. м, в том числе складов общего пользования — 510 тыс., временного хранения и таможенных складов — 90 тыс., низкотемпературных и холодильников — 40 тыс. кв. м. Функционируют 38 логистических центров, 20 из которых созданы в рамках Программы развития логистической системы Республики Беларусь до 2015 года.

Как и ранее, наиболее привлекательными регионами для строительства логистических центров остаются Минская и Брестская области. Речь идет о территориях, прилегающих к МКАД, II и IX трансъевропейским транспортным коридорам, а также о приграничных районах с Польшей. В столичном регионе сейчас работает 29, в брестском — 6 логистических центров.

Метры не в радость. Логистическая инфраструктура развивается в крайне неблагоприятных условиях, и возведение новых складских площадей объясняется в основном длительностью инвестиционного цикла. Строительство ведется на площадках, решение по которым было принято в сравнительно благоприятное время, два-три года назад, то есть там, где объекты находятся на промежуточной стадии готовности, и заморозка строительства может повлечь значительные убытки, особенно если проект финансируется за счет заемных средств.

Впрочем, некоторые девелоперы все-таки приостановили стройку или отказались от инвестиционных планов. Экономические факторы пока явно не на стороне инвесто­ров. Так, в сегменте складской недвижимости в 2015 году заметно расширились вакантные площади, участились случаи расторжения контрактов с арендаторами, упали арендные ставки и цены на продаваемые площади.

В большинстве случаев рентабельность логистических услуг остается крайне низкой, складские площади заполнены не более чем на 40—60 %. Падение спроса, арендных ставок, стоимости ответственного хранения и других логистических услуг значительно подорвали привлекательность инвестиций в логцентры. Если в 2013—2014 годах средняя стоимость хранения одной палеты составляла 10—12 тыс. руб. в сутки, то сегодня — около 5 тыс. руб. за палето-место. Некоторые операторы и вовсе снижают ставку до 3,5—4,5 тыс. руб., а в тендерах можно увидеть предложения и по 2,8—3,2 тыс. руб. за палето-место.

В Минске и Минском районе арендные ставки на складскую недвижимость находятся в диапазоне 4—8 евро/кв. м. Для сравнения: в 2013—2014 годах «квадрат» складской площади класса А стоил 10—12 евро. Только логистические объекты А-класса, расположенные в непосредственной близости от МКАД, могут позволить себе не торопиться сбрасывать ставки и удерживать их в пределах 8—9 евро/кв. м.

Шанс для арендатора. Впервые за долгое время можно констатировать, что предложение складских площадей значительно превысило спрос. Это значит, что вакантность складов будет расти, а арендаторы смогут выбирать объекты, наиболее привлекательные не только с точки зрения цены, но и качества.

Стоит отметить, что пока в столичном регионе действует большое количество не отвечающих современным требованиям помещений, возведенных еще в прошлом веке и предлагаемых по завышенным арендным ставкам. В том числе и по этой причине в 2015 году наблюдалась активная миграция арендаторов с таких складов на современные объекты. Именно сейчас появилась возможность на прием­лемых условиях арендовать или приобретать помещения нового, соответствующего производственной необходимости формата. Полагаем, что при нынешней ситуации на рынке морально и физически устаревшие склады скоро станут неликвидом.

С новым, нелегким годом! Не только для складских операторов, но и для всей логистической отрасли 2016 год может стать одним из самых трудных. Хотелось бы быть оптимистами, но, увы, пока прогноз пессимистичный: слишком серьезно просел рынок. Падение затронуло всех без исключения игроков.

В конце 2015 — начале 2016 года многие предприятия старались оптимизировать затраты на логистику, пусть и не самыми популярными методами: сокращали штат, оптимизировали розничные сети, уходили из отдельных сфер бизнеса и т. п. Хорошо, если до этого компания сумела создать финансовую подушку безопасности, которая сейчас поможет смягчить падение и пережить неблагоприятный период. Если же такой подушки нет, то альтернативы решительной оптимизации затрат просто не существует. Тот, кто не «ужмется», останется за бортом рынка и будет вынужден уйти.

Читайте нас в: