Все чаще некоторые арендодатели пытаются с помощью высокой арендной платы решить свои финансовые проблемы. При этом они забывают о том, что, потеряв одного арендатора, не "потянувшего" новые ставки по аренде производственных помещений, другого в период экономического кризиса могут и не найти. Доказательством тому служат пустые прилавки и закрытые до лучших времен магазинчики на рынках и в торговых центрах.
Чтобы хоть как-то поддержать субъектов хозяйствования, занимающихся розничной торговлей, было принято решение снизить ставки арендной платы за некоторые помещения (площади), арендуемые в Минске для розничной торговли и используемые в производственных целях. Именно в столице наиболее острыми оказались проблемы с ростом цен на товары так называемого повседневного спроса, который вызвал непомерный размер арендной платы.
В связи с этим рассмотрим, как правильно применять понижающие коэффициенты при аренде.
Основным документом, регламентирующим на сегодняшний день порядок определения размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, является Указ президента РБ от 30.09.2002 г. № 495.
Этим же законодательным актом была предусмотрена возможность введения повышающих и понижающих коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы. Такое право было предоставлено Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (далее - республиканская комиссия).
Согласно выписке из протокола заседания республиканской комиссии от 21.04.2009 г. № 53, с 1 мая по 30 сентября 2009 г. установлены следующие понижающие коэффициенты, применяемые при определении размеров арендной платы, за помещения (площади), арендуемые в Минске для розничной торговли и используемые в производственных целях:
- 0,5 - при использовании не менее 60% площади торгового зала для розничной торговли продовольственными товарами;
- 0,7 - при использовании менее 60% площади торгового зала для розничной торговли продовольственными товарами, при использовании площади торгового зала для розничной торговли непродовольственными товарами, а также для торговых объектов, не имеющих торгового зала.
Однако эти коэффициенты распространяются не на всех.
Во-первых, они не применяются при определении размеров арендной платы за помещения (площади) торговых объектов по продаже автомобилей, запасных частей и аксессуаров к автомобилям; ювелирных изделий; средств и аксессуаров сотовой связи; цветочной продукции; винно-водочных изделий.
Во-вторых, понижающие коэффициенты не могут применяться при аренде торговых объектов, в которых арендуемая площадь с производственным целевым использованием составляет менее 75 кв. м.
В-третьих, коэффициенты не должны применяться при аренде торговых объектов, расположенных на площадях торговых центров "Купаловский", "Партизанский", "Столица", подземных переходов, УП "Минский Комаровский рынок", УП "Универмаг "Беларусь", в зданиях, сооружениях, помещениях, находящихся в оперативном управлении (хозяйственном ведении) организаций, подчиненных Управлению делами президента Республики Беларусь, а также ряда других.
Наконец, вышеназванные льготы по аренде не распространяются на арендуемые организациями помещения, для которых при определении размеров арендной платы уже и так применяются понижающие коэффициенты в соответствии с ранее принятыми решениями, перечисленными в подпункте 1.2.3 п. 1 протокола № 53.
Вроде бы все просто и понятно. Однако реализация указанных норм на практике вызвала ряд вопросов как у арендаторов, так и у арендодателей. Причем наибольшее их число связано с точным определением размеров арендуемой площади.
Прежде всего для правильного применения понижающих коэффициентов при расчете арендной платы вспомним, что означают некоторые термины.
Согласно Положению об арендной плате, утвержденному Указом № 495, арендуемой площадью считается площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода. Если коэффициент перевода превышает 1,5, то для расчета арендуемой площади используется коэффициент 1,5 (за исключением случая сдачи в аренду здания или сооружения одному арендатору, для которого коэффициент перевода для расчета арендуемой площади берется без ограничений). Другими словами, "реальная" арендуемая площадь и та, за которую вносится арендная плата, - это две большие разницы.
В свою очередь, под нормируемой площадью понимается сумма площадей, имеющихся в здании, сооружении, за исключением тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт и т. д.
Коэффициент перевода, в соответствии с Положением об арендной плате рассчитывается как отношение общей площади здания или сооружения (площади всех находящихся в нем помещений, включая лестничные клетки, антресоли, переходы в другое здание, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов) к его нормируемой площади. Для встроенных и пристроенных помещений, имеющих отдельный вход, коэффициент перевода определяется по фактическому соотношению общей площади встроенного помещения к нормируемой площади встроенного помещения.
Таким образом, на практике расчет арендуемой площади должен производиться следующим образом. Предположим, что общая площадь сдаваемого в аренду помещения составляет 1.800 кв. м, а его нормируемая площадь - 1.600 кв. м. Коэффициент перевода для данного помещения равен 1,125 (1.800/1.600).
Если субъект хозяйствования арендует в этом помещении, например, 20 кв. м, то арендуемая им площадь в соответствии с Положением об арендной плате составит 22,5 кв. м (20х1,125). Именно за нее арендатор и должен платить.
Вторая группа вопросов связана с запретом на применение указанных понижающих коэффициентов для торговых объектов, в которых арендуемая площадь с производственным целевым использованием составляет менее 75 кв. м.
В соответствии с Положением об арендной плате производственное целевое использование - это использование помещения непосредственно для выпуска продукции, выполнения работ и оказания услуг с размещением на арендуемых площадях рабочих и специалистов, а также для складирования продукции, товаров. К помещениям производственного целевого использования также следует относить помещения актовых, спортивных, выставочных залов, подсобные помещения, предназначенные для обслуживания деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (кладовые, раздевалки, умывальники, комнаты для приема пищи), и т. д.
При этом не считается, что помещения используются в производственных целях, если в них размещаются руководители, специалисты высшего уровня квалификации по предпринимательской деятельности и кадрам, в области права, в области общественных и родственных наук (в соответствии с общегосударственным классификатором "Профессии рабочих и должности служащих"), а также ИП, осуществляющие деятельность с привлечением физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам.
Все эти нормы необходимо учитывать как для применения понижающих коэффициентов, так и при расчете обычной арендной платы.
Следует также обратить внимание, что срок действия введенных протоколом № 53 понижающих коэффициентов может быть продлен и после 30.09.2009 г., если их применение докажет свою эффективность.
В завершение отметим, что в настоящее время идет разработка нового нормативно-правового акта, который будет комплексно регламентировать арендные отношения, включая установление единых подходов к определению арендных ставок. Об этом говорится в протоколе заседания республиканской комиссии от 16.06.2009 г. № 55. Этот документ, скорее всего, заменит Указ № 495.
При подготовке материала была использована справочно-правовая система "ЮСИАС".
