На минский рынок недвижимости пришли инвесторы с большими финансовыми возможностями и с конкретным намерением: купить на эти деньги что-нибудь стоящее. И это, пожалуй, самая важная и приятная новость за последние полгода. Подобная инвестиционная активность вынужденная.
Во-первых, намерение совершить крупные сделки на рынке жилой недвижимости говорит о наличии качественных объектов, которые могут рассматриваться как надежное и выгодное вложение денег. Во-вторых, если появился спрос на качественные объекты, то за ним неизбежно последует предложение. В-третьих, появление инвесторов, интересующихся оптом на рынке жилой недвижимости, дает надежду на то, что хорошие проекты получат недостающий источник финансирования и в конечном итоге будут реализованы в срок.
Желание крупных фирм вкладывать деньги в выгодные и надежные жилые проекты - это еще и толчок для развития инвестиционного консалтинга.
"Сопровождение инвестиций - новый взгляд на наши возможности", - говорит Татьяна Недерева-Архипец, руководитель компании "Твоя столица. Новостройцентр".
Тот, кто рассматривает недвижимость как возможность выгодно вложить деньги (спасти от обесценивания и даже заработать), прекрасно понимает, что инвестиции в недвижимость - рисковые мероприятия. И риски эти сейчас возрастают, что обусловлено и текущей ситуацией на финансовом рынке, и девальвацией, и падением платежеспособного спроса со стороны традиционных потребителей, которые покупают жилье в розницу. Далеко не все объекты, построенные и строящиеся, обладают преимуществами, позволяющими конкурировать на рынке в будущем.
"В то же время на рынке есть проекты, в которые можно и нужно вкладывать деньги не только с целью сохранения денег, но и с целью заработать", - утверждает Т. Недерева-Архипец.
Интерес к инвестиционному консалтингу проявляют сегодня в двух случаях. У клиента есть потребность во вложении, и он хочет, чтобы ему подобрали несколько проектов. Причем клиент желает быть уверенным, что при работе с этими проектами его деньги будут в худшем случае полностью сохранены, в лучшем - принесут дополнительный доход.
При втором варианте отношений у клиента есть проект и он хочет, чтобы консультанты оценили этот проект с точки зрения надежного и выгодного инвестирования в него. То есть клиенту важно быть уверенным в том, что, реализовав этот проект, он ничего не потеряет, а возможно, даже и заработает на нем.
"По первому варианту работать интереснее, - признается Т. Недерева-Архипец. - Можно попробовать составить портфель выгодных проектов для инвестора. Работая по второму варианту, мы честно предупреждаем инвестора, что результат оценки его проекта может оказаться отрицательным".
Причем вероятность того, что результаты оценки надежности и доходности проекта могут быть отрицательными, довольно велика. Может оказаться, что уровень дисконта недостаточен. Проект может быть неудачным с точки зрения строительной готовности.
"Один из факторов, который может оказаться для проекта больше минусом, чем плюсом, - это достаточно высокая конкуренция в том сегменте, в который попадает проект. Речь идет о конкуренции в сегменте географическом или исходя из классности. Плохо, когда имеют место и одно и другое", - рассказала Т. Недерева-Архипец.
Еще одна особенность, которая может повлиять на результаты оценки проекта, - это способ реализации объекта: на стадии строительства или на стадии готового жилья. Также важно учитывать конкурентную среду, в которой будет находиться и окажется объект на стадии строительства и после ввода в эксплуатацию соответственно. Все это вопросы, на которые нужно знать ответы еще на стадии принятия решения об инвестициях.
Для оценки инвестиционных рисков необходимо еще получить информацию о наличии у застройщика всей разрешительной документации, сделать правовую оценку договоров, заключенных застройщиком с участниками проекта. Оценка делается с точки зрения защиты интересов инвестора.
Выдавая оценку инвестиционной надежности проекта, специалисты понимают, что предсказать поведение рынка недвижимости на период больше двух-трех месяцев достаточно сложно. А сейчас сложнее, чем раньше.
"Мы мониторим ситуацию по проектам, по конкурентам, ценовую динамику, динамику спроса и предложения, отслеживаем процесс реализации проектов-конкурентов", - рассказывает Т. Недерева-Архипец. Мониторинг различных факторов влияния, по словам собеседницы, позволяет определить, когда инвестору лучше совершать сделку продажи. Причем выгодный момент довольно подвижен и может наступить даже через несколько месяцев, а то и через полгода после сдачи объекта в эксплуатацию.
"Чтобы инвестиции оказались по-настоящему выгодными, кроме инвестиционного консалтинга, необходимо еще сопровождение инвестиций. В этом случае риэлтер-консультант принимает на себя функции брокера - на первом этапе. И что особенно важно, когда придет пора вернуть инвестиции - на втором этапе, - он же будет вашим продавцом", - подытожила Т. Недерева-Архипец.
