Почему растут цены на аренду в Минске и что будет дальше

Цены на аренду квартир в Минске заметно выросли. Эксперты фиксируют рост за год в 10−15%.

С чем связано такое подорожание, можно ли ждать снижения и какие прогнозы на рынок аренды в 2025 году, Realt спросил у специалистов.

«Не видим предпосылок к росту цен в этом году»

— Большая часть тенденций, которые мы будем наблюдать на рынке долгосрочной аренды, перейдет из 2024-го года, — говорит руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. — Но отмечу, что эти прогнозы будут актуальны только при условии сохранения текущей стабильности.

Вспомним, каким был 2024 год. Во-первых, выросла стоимость долгосрочной аренды. Ориентировочно за год цифра выросла на 20%. Это произошло из-за увеличения числа арендаторов. Но это были не студенты, как мы привыкли думать, а те, кто приезжает в Беларусь на работу. Назовем это направление бизнес-туризмом. В топ-5 стран, откуда едут такие арендаторы, — Россия, Украина, Таджикистан, Китай и Израиль.

Благодаря этой группе арендаторов зима 2024/2025 выдалась уникальной. Обычно на зиму арендаторы становятся менее активными. Но в этом году по обращениям в наше агентство мы видим, что зима на рынке долгосрочной аренды осталась горячей.

Приезжающих условно можно разделить на две группы. Одна ищет жилье самостоятельно, а вторая сформировалась в 2023 году и продолжает наращивать позиции. Это люди, которым ищет и арендует жилье компания-работодатель. Чаще всего в этом случае компания выбирает не одну, а 5−6 квартир для своих сотрудников. И работает не напрямую с частными лицами, а через агентства недвижимости. Чаще всего в этом случае выбирают квартиры класса «комфорт» или для топ-менеджеров — «элит».

Важно понимать, что говоря про элитный сегмент, мы имеем в виду не квартиры, в которых дорогой ремонт 15-летней давности, а именно современные стильные варианты.

Трансформация восприятия элитиности — это отдельная тенденция, о которой стоит сказать. Вензеля, лепнина и прочие «дорого-богато» уже давно не воспринимаются как нечто элитное.

Сегодня под элитностью мы понимаем жилье в молодых домах низкоэтажной застройки с закрытой территорией и однородным социальным окружением. Хороший пример — это клубные дома.

Каким бы ни был красивым пентхаус в Минск Мире, его все равно не арендуют как элитный. Там высокоэтажная застройка, большая плотность населения, недостаток парковочных мест. А элит — это все-таки не про пафос, а про удобство и комфорт — люди готовы платить за это большие деньги.

При условии экономической и геополитической стабильности спрос на элитную недвижимость будет увеличиваться в том числе и за счет бизнес-туризма. Кстати, сейчас таких квартир на рынке не хватает.

Еще одна особенность, которую мы наблюдаем — среди арендаторов стало заметно меньше семей с детьми. Это связано с тем, что жилье активно строится, люди его покупают. Многие воспользовались кредитом и сумму, которую бы тратили ежемесячно на аренду, выплачивают банку, имея уже собственные квадраты.

Еще одна тенденция, на которую влияет активное строительство, — новостройки еще больше будут вытеснять «уставшие» квартиры со старым ремонтом, собственники которых не хотят его осовременить. И эти квартиры все больше будут терять в цене. Один из удобных способов в этом случае — ремонт от арендаторов в счет аренды.

Будут ли цены расти и дальше?

Даже при условии сохранения экономической стабильности, мы не видим предпосылок к еще большему росту стоимости аренды. На сегодняшний день она и так уже высокая для Минска. И весь потенциал к росту уже был исчерпан в прошлом году.

Покупка недвижимости — это всегда потребность номер один, ее выбирают один или несколько раз в жизни, а аренда — временный вариант, люди не готовы так сильно вкладываться.

При условии доступного кредитования недвижимости люди будут все чаще смотреть в сторону покупки собственного жилья вместо аренды.

Хочу сделать ремарку для собственников касаемо цен. Есть два вопроса, которые нужно задать себе, если вы планируете поднять стоимость. Первый вопрос — подойдет ли ваша квартира людям, которые приехали работать не на рядовых должностях, а на менеджерских. Это арендаторы при деньгах, которые готовы платить больше. Они ориентируются либо на верхнюю планку бюджетных квартир с аккуратным ремонтом, либо на сегменты «комфорт» и «комфорт плюс» — варианты со свежим стильным ремонтом около метро.

И второй вопрос для арендодателя — готовы ли сдавать квартиру иностранным арендатором. Если на два вопроса ответ утвердительный, то можно поднимать стоимость. Белорусские арендаторы по-прежнему сложно соглашаются с повышенной стоимостью аренды и многие стараются выбирать наиболее бюджетные варианты.

«Двушку с хорошим ремонтом в Минск Мире ниже 500 долларов найти сложно»

— Рынок арендной недвижимости в 2024 году основательно вырос в цене. К примеру, квартиры, из которых арендаторы выезжали летом 2024 года, могли сдаваться новым арендаторам на 10−20% дороже в сравнении с 2023 годом, и их все равно были готовы снимать, — рассказывает агент по операциям с недвижимостью Haus Estate Святослав Завгородний.

— У такого роста цен на аренду жилья есть несколько причин. Во-первых, на это влияет большое количество арендаторов из других стран. Это не только россияне, как многие привыкли думать, также есть клиенты из стран ближнего зарубежья и Евросоюза. Еще одна причина, по которой выросли цены на рынке арендного жилья, — увеличение новостроек в популярных ЖК в Минске. В том же Минск Мире разрастается инфраструктура и жилье становится более привлекательным, а сейчас еще и открылось метро. Поэтому в 2025 году в Минск Мире можно ждать и дальше роста цен, хотя они уже закрепилось на высоком уровне, но вполне возможно, что это не предел.

Что сейчас происходит с ценами?

Зима на рынке арендной недвижимости считается не лучшим сезоном. И сейчас мы видим, что рост цен немного притормозился, ценник держится на том же уровне, каким его задал 2024 год.

Основной рост цен в 2024 году пришелся на период с мая по ноябрь. В это же время можно было наблюдать нехватку жилья. Особенно это было заметно в сегменте элитного жилья — у каждого агента арендаторов, которые готовы снять хорошо квартиру за 1000−1500 долларов, было больше, чем таких квартир в предложении.

Сегодня однокомнатная квартира с приятным ремонтом недалеко от метро в новостройке в хорошем ЖК обойдется арендатору в 350−400 долларов. В Минск Мире, например, квартира с хорошим ремонтом и кроватью может сдаваться за 420 долларов, а летом ее сняли бы и за 450 долларов. Если кровати в квартире нет, ее можно сдавать за 380 долларов.

Если мы говорим о двушках, то найти что-то с хорошим ремонтом ниже 500 долларов будет сложно. Но подчеркну, что мы говорим про современные ЖК в хороших районах. Как, например Минск Мир или «Маяк Минска».

Если говорим про более элитные ЖК вроде «Левады» или «Комфорт парка» — там двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом могут доходить до 700−800 долларов.

Кстати, скажу, что студенты, которые снимают квартиры исключительно за 200 долларов, — это давно миф. К нам давно приезжают и магистранты, и арендаторы из других стран, которые работают и могут позволить себе жилье и за 500, и за 700 долларов.

Что будет с ценами в 2025 году?

Сейчас, предполагаю, цены немного понизятся, а с апреля-мая возобновится их рост. Летом будем снова наблюдать повышенный спрос — он может дать толчок к повышению цен. Но я не думаю, что будут побиты рекорды по росту 2024 года. Скорее всего, пик будет на том же уровне.

Снижения в 2025 году ждать тоже не стоит.