Пространства для падения не осталось

По данным агентства, с начала года арендные ставки снизились примерно на 20 %. В июне за офисный «квадрат» в бизнес-центрах просили в среднем 17,1 евро (с учетом НДС). В объектах класса A средняя ставка составила 24,1 евро за кв. м (с учетом НДС), класса B — 15,9, класса С — 11,3. Во время торгов стоимость аренды обычно снижается в среднем на 10 %.

Арендные ставки опустились до уровня второй половины 2006 года, и, по мнению аналитиков АН «Твоя столица», пространства для дальнейшего падения практически не остается, так как при более низкой цене владельцы помещений не видят экономической целесообразности сдавать их в аренду.

Подняться со дна. Проблемы на рынке офисной недвижимости начались еще в середине прошлого года. Значительные площади офисных новостроек стали причиной усиления конкуренции между девелоперами, спрос перестал успевать за предложением. Наибольшее напряжение на рынке ощущалось в декабре, когда к переизбытку объектов добавились еще и валютные сложности. В начале 2015 года арендаторы инициировали волну переговоров с целью пересмотра ставок и в конечном счете добились уступок.

Рынок страдает от изобилия. Достойные внимания бизнес-центры представлены практически в каждом районе, а многие объекты классов A и B по своим характеристикам не уступают европейским аналогам. Однако в условиях, когда предложение неуклонно растет, а спрос топчется на месте, даже оригинальные объекты не сразу находят своего арендатора.

«Сейчас наилучшее время для арендатора: ставки на офисные помещения снизились до минимума десятилетия, — заметил Юрий Попов, руководитель агентства «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса». — Еще никогда не было такого многообразия качественных объектов, которые предлагались бы на столь выгодных условиях. Все это, безусловно, стимулирует компании, заинтересованные в расширении или обновлении офиса».

Если арендаторы начинают вести себя более активно, то девелоперы, напротив, решили взять тайм-аут. «Многие девелоперы и собственники бизнес-центров охотно снизили ставки и уже достигли того минимума, ниже которого не готовы опуститься. Им проще самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, чем сдавать помещения за бесценок и тем самым обесценивать объект. Исключение составляют компании, испытывающие серьезные финансовые затруднения», — пояснил Юрий Попов.

Расширение пространства. Тем временем город продолжает обрастать офисными площадями. В первом полугодии рынок по­лучил около 21 тыс. кв. м бизнес-центров, а до конца года ожидает еще 123 тыс. «квадратов». Однако это лишь планы, а они, как известно, периодически пересматриваются: вероятнее всего, ввод в строй около трети объектов все же будет отложен на 2016 год.

Девелоперы делают ставку на качество: в той или иной стадии готовности находятся около десять знаковых для города бизнес-центров. Среди них Riviera Plaza и «Красавiк», новая 26-этажная высотка при МФК «Титан» и комплекс Mercure. При грамотной рентной политике строящиеся объекты с удачным местоположением, интересной архитектурой и оригинальной концепцией заполняются гораздо быстрее стандартных офисных новостроек.

Спрос смещается в сторону качественных объектов классов A и B, а интерес к C-классу стремительно угасает. При этом наименьший интерес представляют невзрачные административные постройки, расположенные на окраинах города или между объектами заводской застройки. Своих преимуществ они лишились после появления большого количества бизнес-центров B-класса, которые в первый год либо устанавливают заниженные арендные ставки, либо предоставляют арендные каникулы. Как правило, в такие бизнес-центры мигрируют малые и средние компании.

«Наступление эры арендатора хотя и усложнило правила игры для застройщиков и инвесторов, но стало толчком к качественным преобразованиям, — отметил представитель компании-застройщика бизнес-центра Riviera Plaza Сергей Шитько. — Цены и ставки между стандартными и оригинальными офисными объектами стали менее ощутимы, поэтому покупатели и арендаторы обычно отдают предпочтение бизнес-центрам с продуманными характеристиками. При этом девелоперы стали серьезнее подходить к оценке конкурентных преимуществ и при необходимости готовы вносить корректировки в реализуемые концепции».

Владельцы бизнес-центров выставляют низкие арендные ставки, чтобы в кратчайшие сроки заполнить помещения. Собственники объектов со стажем вынуждены подтягиваться: чтобы удержать арендаторов, им также приходится снижать ставки. Все понимают: если лишиться нанимателя, найти ему замену на тех же условиях вряд ли удастся.

Больше стало и преференций для арендаторов. Если раньше компании могли рассчитывать в лучшем случае на арендные каникулы во время ремонта, то сейчас им могут предложить нулевую ставку сроком до полугода. Многие собственники готовы установить удобный график платежей и даже помочь с отделкой. Конечно, подобные уступки обычно приносят результат.

Время усложнять. Согласно прогнозу аналитиков, через 3—4 года избыток офисных площадей вновь может смениться дефицитом. Многие девелоперы свернули или приостановили реализацию проектов, находящихся на ранней стадии. Причины очевидны: в текущих условиях трудно просчитать доходность, а риски остаются высокими. Кроме того, существуют сложности с привлечением кредитных ресурсов.

«Запускать новые проекты в сфере офисной недвижимости сейчас будут только крупные компании, обладающие запасом финансовой прочности, — считает Юрий Попов. — Застройщикам придется рассчитывать на собственные силы, поскольку институт долевого строительства практически не работает. Как правило, непрофильные инвесторы не заинтересованы в замораживании активов в четырех стенах. Исключение если и делают, то только ради действительно стоящих объектов».

В то же время уже реализуемые проекты, вероятно, будут завершены. Застройщикам и инвесторам невыгодно затягивать сроки строительства, поскольку это приведет к росту затрат и еще большим трудностям с поиском покупателей или арендаторов. Заморозить стройку компания решится только в крайнем случае: если она неспособна финансировать строительство и не может заручиться поддержкой банка.

На уровень арендных ставок влияют местоположение, планировка и начинка бизнес-центра. Значение имеют наличие инженерных сетей и качество обслуживания. «Все должно быть продумано до мелочей: от свободного доступа в офис в любое время суток до мощной системы вентиляции и кондиционирования. При этом важно, чтобы вопросы, касающиеся обслуживания бизнес-центра, оперативно решались управляющей компанией», — подчеркнул Сергей Шитько.

Количество офисов с чистовой отделкой уравнялось с числом офисов, имеющих черновую отделку (Shell & Core). Девелоперы стараются выполнить ремонт за собственный счет, рассчитывая тем самым ускорить заполнение бизнес-центров. Конкурентными преимуществами объекта выступают и якорные арендаторы (банки, консалтинговые организации и представительства международных корпораций), а также досуговые заведения вроде кафе, ресторанов или велнес-клубов.

Конъюнктура подталкивает девелоперов к усложнению проектов. Стало больше компаний, ориентированных на получение рентного дохода и готовых мириться с продолжительным сроком окупаемости инвестиций. Осталась в прошлом популярная практика, когда застройщик офисного здания старался как можно быстрее продать объект по частям и выйти из недвижимого капитала. Рынок благоволит инвесторам, которые не планируют расставаться с объектом после открытия, а берутся обеспечить его длительное обслуживание на высоком уровне.

Читайте нас в: